特別報道 | 2019中國房地產行業年度策略會·華南區域

億翰智庫2019-02-02 10:47:12

引 言

2019年1月3日,由億翰智庫主辦的2019中國房地產行業年度策略會·華南區域在深圳隆重舉行。此次策略會解析了億翰智庫地產戰略觀,同眾知名房企、金融機構一齊探討當前行業形勢、分享企業運營策略,並展望2019年中國房地產業的發展。

在過去的一年中,房地產行業面臨的內外部環境均發生了巨大的變化。從外部來看,全球經濟增速放緩,中美爆發貿易爭端不斷;從內部來看,經濟下行壓力加大,政府不斷採取宏觀調控政策維持房地產市場平穩發展。在此背景之下,房企積極求變,順應政府及時代所需,重塑行業未來。在此,億翰以一己之薄力,舉辦2019中國房地產行業年度策略會系列(西南站、華南站、華北站、華中站、華東站),同眾企一齊分享地產戰略並展望2019中國房地產業的發展。

●本次華南區域策略會,由五大部分組成:

一、主題演講:億翰智庫地產戰略觀與2019年中國房地產業發展趨勢

二、主題演講:資本市場對房地產業的判斷以及2019年投資策略

三、主題演講:傳統房企轉型產業地產的八大里程碑

四、主題演講:2019中國產城及特色小鎮年度發展策略

五、主題論壇:新週期下的房企經營升維

《2019房企戰略迴歸核心》

——億翰智庫董事長 陳嘯天

2015-2018年,我國房地產市場呈現連續增長的行業趨勢。但在2018年“731”新政後,中國房地產整體行業面臨全面震盪,考驗房企的局面,由此我們提出了“識別風險、識別核心、迴歸核心”的戰略觀。

迴歸核心,首先需識別風險。對於大型房企而言,主要面臨包括轉型風險和品牌風險的系統性風險;對於中型房企而言,化解經營性風險應作為主要目標;對於小型房企而言,資源性風險的矛盾將愈加尖鋭。

應對外部風險,企業需識別自身核心。如祥生充分挖掘區域的價值,中樑激活人才原動力,新力聚焦提高團隊的產能,東原把握自身的穩健發展節奏,這些地產“獨角獸”的企業自我語言體系的形成,正是地產企業識別核心的體現。

如何迴歸核心則是另一個制勝的關鍵,房企應該圍繞自身基本點,展開一整套要素組合,從維持核心優勢和應對相鄰業務中的機遇和挑戰之間,取得平衡的企業成長戰略


《資本市場對房地產業的投資觀點與判斷》

——奧陸資本董事總經理 施養權

1、國內經濟將面臨20多年來較大的挑戰,經濟動力下滑,富裕階級或中產階層信心減弱,創富點越來越小。

2、地產怕的不是調控,而是需求的萎縮和預期的改變,預計2019全國銷售面積跌幅可能會達到雙位數(約10%),房價整體將會有小幅鬆動。

3、政府不允許雪崩,但整體市場會按城市分化,三四線特別是大都會圈外的城市,因為供應不多量價較穩,會快速轉冷,相比之下二線城市會有機會。

4、整體融資成本飆升,高負債者利息成本增加,2019年龍頭整體銷售還有增長空間,但利潤層面上最後隱含的利潤會有所下滑。

5、行業再難粗放式野蠻生長,勇氣不是一切,彎道超車時代結束;行業進入商業模式優化時代,勇氣重要,銷售數字重要,思考也很重要。

《打造產業+金融雙閉環產城融合新業態》

——星河產業集團總裁助理 陳朝朝

1、產城融合首先需保證利潤覆蓋投入成本,達到短期資金平衡,而政府讓利是關鍵,用短期的一次性的讓利去換未來這個地區的長期綜合性的社會收益。

2、產城融合項目需保證租金收入覆蓋運營成本和貸款利息、通過運營服務提升物業估值,壓低成本提高利潤,採用ABS/CMBS/REITS等金融工具平衡現金流。

3、打造產業+金融雙閉環模式,助力產城融合新業態良性發展,產業閉環是“雙輪驅動”發展的核心發動機,金融閉環是“雙輪驅動”發展的關鍵助推器。

4、產城融合項目落地要突破三大難點。第一規劃難,需做到空間、產業、技術、資金四規合一;第二用地難,各種用地性質捆綁供地;第三招商難,產業落地面臨“招、引、投、創、建”五方面難題。

5、傳統房企轉型產業地產的八個里程碑,分別是獨立的組織架構、放手養魚的標杆項目、產業產品、聚焦產業行業、產業的商業模式、規模化、輕資產、基金操盤。

《行業蜕變之際,聚焦模式創新》

——億翰智庫執行總裁 邱明華

1. 政策篇:中國產業升級時代來臨,結構調整為產業地產帶來全新機會。在調整過程中要求資源集約和管制規控,同時注重因地制宜、因城施策,核心還需重視區域原有產業基礎。未來只有更懂政府,更理解產業,更能把控風險的產城運營商可以佔到行業前列。

2. 行業篇:傳統產城運營商發展遇到瓶頸,新進者可後來居上。產城運營商短期趨向機制創新,中長期需進行模式變革;特色小鎮短期曙光初顯,中長期尚待探索。

3. 未來篇:產業地產平台全面升維,發展核心迴歸產業。未來企業發展產業地產需嚴格把控投資節奏,注重標杆項目打造,同時積極關注政策、行業、企業及自身機會,謀求多方力量形成合力。

主題論壇:

新週期下的房企經營升維

論壇主持人:

億翰智庫 華南區域總經理 何璐

討論嘉賓:

正黃控股 副總裁 黃勇

寶能城發 副總裁 單偉

力高集團 副總裁 王曙煜

建華置地 總裁 肖鵬

🔹話題一:當前各企業如何進行升維,提升競爭力

王曙煜: 在2018年行業環境下,力高適時作出了一些調整。第一,在投資上加大收併購、合作等拿地方式;第二,在運營上強練內功,除地產開發外,未來也將走向房地產綜合開發,圍繞主業,開展多元化業務;第三,加大合作,引入國內更好的合作商。

單偉:寶能在產城、特色小鎮方面有明顯優勢,但在產業發展過程中,還有需要進一步思考完善的地方。第一把產業快速做大,行業內可統一發展標準,與政府進行溝通,形成可複製的發展模式;第二按照不同城市能級,分不同需求,制定相對應的發展模式;第三把產業與地產更好的融合,前期地產開發快速回籠現金流,支撐產業後期發展。

肖鵬:房地產行業升維,可對標其他優秀行業或國外行業的優點,使行業發展更加規範。建華以製造業為主,製造業與地產行業融合難度較大,兩者商業邏輯不同,而產業地產融合經歷兩個維度,一是制度融合,可把製造業好的制度向地產引進,二是產城融合,地產和產業相輔相成。

黃勇:企業升維主要體現在三個方面,一要實現時間升維,企業要奔着做百年老店,健康持續發展,不能透支,二要跳出行業本身,順應時代潮流發展,三要價值均衡,單一導向比較容易遇到問題,企業應該多為社會、政府服務,企業做的好了,政府會看的見,政府也會相應給予支持。


🔹話題二:各企業對產業佈局、落地的思考

王曙煜:打造產業地產,首先要平衡主業與輔業的關係,要先確保主業做大做強。在主業基礎上,發展輔業,多元化選擇最好與主業相關, 如在社區嵌入養老產業,以輕資產模式,把多元化與地產有效融合。

單偉:第一,很多企業有實體產業,像寶能有汽車、物流、大健康、金融業等,想通過第三方平台整合資源,尋求需要相關產業的城市與政府;第二,主流地產模式已經成熟,很多企業以考核主流地產的模式來考核產業,但兩者發展模式不同,產業地產應形成金融閉環,建立產城考核體系,不受住宅考核模式影響;第三,產業佈局模式多參考主流地產佈局模式,其效果還有待進一步檢驗。

肖鵬:有產業整合的需求,不同能級城市需要匹配合適的產業。

黃勇:目前正黃主要做與地產相關的多元化,如商業酒店、物業、金融等業務。


🔹話題三:2019年各企業會去哪裏拿地,需要什麼合作伙伴

王曙煜:看好粵港澳大灣區,希望有更多合作機會,除了拿地,在產業各方面也希望可以合作。

單偉:寶能有土地資源,想尋求大健康,遊樂園等做的比較好的,一起合作開發。

肖鵬:建華目前項目集中在廣東、廣西、江蘇,未來看好大灣區。

黃勇:希望能有更多的合作機會,合作原則要求公平,理念接近。


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《陳嘯天:我的地產戰略觀 升維》

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