帝國大廈編年史

萬科物業説2018-11-03 17:03:36

改革開放以來,中國城市化速度不斷加快,一二線城市的高樓大廈拔地而起,如雨後春筍一般破土而出,不斷刷新着中國高度。放眼來看,世界前列的高樓裏,已有一半來自於中國。這些建築承載着商企總部的職能、承載着城市觀光的職能;也擔負着城市地標、城市名片的重任,但問題也隨之而來,此類建築物該如何打理,如何“容顏永駐”成為百年建築,是物業管理從業人員持續在解決的問題。

 

談到對建築物的打理,帝國大廈不失為業界學習的楷模。

 

大多數著名的項目通常都有一個有趣的故事。帝國大廈最初的設想是由當時兩個主要的商業巨頭沃爾特•克萊斯勒(克萊斯勒汽車公司創始人)和約翰•雅各布•拉斯科布(前通用汽車公司總裁)之間的競爭所激發的,他們要看誰能建造最高的建築。克萊斯勒大廈先於帝國大廈建造,於是拉斯科布彙集人手,快馬加鞭,每週完成4層半的工程量。


 (1930年帝國大廈建造進度)


帝國大廈建造於上世紀30年代美國大蕭條時期。那是美國曆史上的絕望時期,該項目創造了數千個就業機會,一個功能性和歷史性的建築物的拔地而起,極大地提升人們士氣。當帝國大廈成為當時紐約令人難以置信的地標的時候,它似乎成為了希望的象徵。帝國大廈在不到18個月內建成,這個速度在當時的技術水平下非常驚人。這座建築於193151日正式開門,這是第一座擁有100多層、6500個窗户、73部電梯和1860級台階的標誌性建築物,381米的高度也如願超過了克萊斯勒大廈,此後雄踞世界最高建築的寶座達40年之久。


 (帝國大廈 1931)


但其中有一點也在警醒我們,由於經濟環境和地理位置惡劣,很長一段時間內帝國大廈的空置率持續在50%左右。這對於項目管理專業人士來説是個很好的教訓——項目的成功並不一定會產生項目成果的消費者。

 

 優秀的物業管理的作用也在逐漸體現。

 

帝國大廈作為象徵美國國家實力的建築,在一段時間內一直被授予“世界最高建築”稱號。作為旅遊景點,帝國大廈是紐約的象徵,時至今日,它的門票價格與最近幾年重建而成的紐約新地標新世貿中心的票價相差無幾。縱然80多年過去,在物業的精心打理下,這棟建築並沒有呈現貶值的態勢。

 

(帝國大廈 2017)


有趣的是,這座建築被當成了該地區的避雷針,每年帝國大廈會被擊中大約100次。1945年,當一架雙引擎B-25轟炸機撞到79層時,這座建築的結構完整性受到了測試。儘管這架飛機的引擎之一穿過了整個大樓,但大樓依然屹立不倒,損壞僅限於外牆。

 

事實證明,物業管理的模式也在隨時代而變。換句話説,對於此類高層商業建築,物業在通過創新的模式去延長建築的生命力。

 

2010年開始,帝國大廈再次將自己定義為時代的象徵,啟動了一項耗資2000萬美元的能源改造項目,旨在引領可持續發展之路,展示綠色的經濟效益。真正使帝國大廈成為一項成功工程的是它不斷地重新定義它的形象以反映時代,但它仍然忠於建立之初心,即激發一個更美好社會的理想。

 

帝國大廈實施的八大節能改造項目,包括6514扇玻璃窗翻新;散熱器隔熱層改造;租户照明、採光和插座更新;空調更換;製冷設備翻新;整幢大樓控制系統升級;通風控制系統升級改造;新建基於網絡的租户能源管理系統。

 

(節能改造後的帝國大廈夜景)


整個節能改造分為三步進行:第一步,減輕負擔——測定那些用於為大廈提供最核心服務的能耗可以縮減多少;第二步,提高既有裝備的效率——當大廈所需的能耗被降到最低之後,讓既有的裝備在最有效率的系統下運行;第三步,控制能源使用——控制和監視能源的實際使用情況,對節能系統進行調節以適應條件的變化。

 

據估計,帝國大廈能夠降低38.4%的能耗,每年節省440萬美元。改造完成後的紐約帝國大廈每年削減的温室氣體排放量相當於2萬輛轎車1年的温室氣體排放總量。通過節能改造,帝國大廈已經成為甲級辦公樓中能效利用最高的建築物之一。

 

像任何偉大的項目一樣,帝國大廈從最初作為全球經濟實力的象徵,隨着時代演變為全球可持續發展的建築代表。當這樣一棟建築能夠實現它真正的歷久彌新,並在千禧年之後依舊煥發光彩,來自於它過去幾十年的發展過程之中,與時俱進的物業管理。

 

20181015日,萬科物業CEO朱保全在第二屆國際物業博覽會上發佈“住宅商企 兩翼齊飛”的戰略,正式推出子品牌萬科物業|商企。如果説房地產行業的下半場是物業,那商企物業服務無疑是打破傳統住宅物業的行業新航線。當我們談到中國企業與國際接軌時,不僅僅再停留在一紙空談,而是完成了在制度、業務上的交流和學習。當然在致敬的同時,不忘立足本土,走出一條有中國特色的物業管理之路。

 

(萬科物業CEO朱保全發佈“住宅商企 兩翼齊飛”戰略


“過去數十年,萬科物業已經成為中國住宅物業管理領域的領軍者”,萬科物業CEO朱保全説,“我們時刻準備向國際商業物業同行學習並與之合作,來提升我們的服務能力,以實現我們成為百年企業的目標。”

 

相信未來,中國也會擁有屬於我們自己的“帝國大廈”、“洛克菲勒中心”等等,它無懼風雨、無懼時間,歷久彌新,屹立之中。



(部分數據、圖片來源於網絡)



<完>


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