唐華:滬房價未來“穩中有升” 四季度新房成交趨冷

大申房產2018-11-02 01:14:06

今年樓市調控“趨緊”仍是主基調,樓市傳統旺季“金九銀十”落空已成現實,昔日傲人的業績或“難再現”。未來樓市還會有怎樣的政策調整?上海樓市又會呈現什麼樣的走勢?


本期特邀嘉賓:第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華女士


騰訊房產:請用一個詞或一句話總結下2018年前三季度全國樓市或上海樓市?


唐華:2018年全國樓市在中央強調遏制房價上漲的前提下,整體價格控制得當,甚至有些三、四線城市房價掉頭向下的趨勢明顯,超出各方預期。再看上海的情況,2018年樓市放盤情況增加,特別是高端項目供應量較去年明顯增長。再加上政策面的一些調整措施,如出台了企業購房新政、同一時期不得同時認籌兩個項目等。這些原因使購房者預期出現轉變跡象,市場開始逐步調整。所以概括為:樓市趨於冷靜,客户開始觀望,房企產生潛在競爭。


騰訊房產:2018年前三季度雖然財政金融定向“微調”,更加註重穩投資、促消費,但在“堅決遏制房價上漲”的基調下,各地房地產調控政策密度仍然較高,房地產供需兩端流動性依然較緊。在這樣的背景下,第四季度還會有怎樣的政策調整?


唐華:從上海的政策調整力度來看,目前樓市調控嚴厲程度已趨於全國前列,前三季度調整手段主要為行政調控,總體政策基調以“規範和修補漏洞”為主。但由於供應增多,整體經濟形勢下行,上海樓市從年初至今熱度降温明顯,調控政策成效顯著。在此情況下預計第四季度政策依然會以平穩過渡為主,沒有加碼調控的必要性。


騰訊房產:2018年前三季度,從全國樓市成交行情來看,受益於供應量的增加,部分城市成交量有所回升,帶動市場成交規模趨穩,二手房市場出現調整跡象。對於第四季度,就上海房價走勢您有什麼預判?上海樓市又會呈現什麼樣的走勢?


唐華:從上海目前的商品住宅供求情況來看,全市處於供大於求的狀態。比如我們較為關注的中高端市場中,單價8萬/平方米以上高端住宅項目集中供應量較大,從市場客户反應來看,購房者對於高品質、品牌、服務的關注度增強了。


但由於同類型產品的持續入市,而高端客户資源的增長有限,導致目前去化速度有所放緩。預計第四季度,儘管整體一手住宅市場在年底將迎來供應高峯,政府為順利舉辦進口博覽會,將對樓市進行各類規範,故成交走勢將會趨冷。而價格方面受到調控影響,短期不會有明顯變化,長期表現為穩中有升的狀態。


騰訊房產:受政策持續深化的影響,購房者預期有所轉變,市場開始逐步調整。對於購房者買房您有什麼建議嗎?包括入市時間、板塊選擇、是否轉戰環滬曲線買房、亦或是返鄉置業?


唐華:對於購房者來説,認真的市場觀察以及對產品的有效比較,有可能從當前價格調控的前提下買到性價比更高的好房子。所以在資金準備允許的情況下,目前就是合適的買房契機。在板塊選擇上,各人可量力而行,比如對於資金寬裕的購房者來説,市中心區域、黃浦江兩岸等位置還是保值、升值的優選。


而一些新興住宅地區,如東外灘板塊、前灘板塊等具備良好發展前景的區域也是值得考慮的。至於環滬買房、返鄉置業的考量,更多的還是和自己的實際需求、未來各人發展計劃息息相關,也需謹慎考慮。


騰訊房產:在房地產行業下行的大環境下,部分房企開始降薪、裁員,您是怎麼看待這個情況的?


唐華:一個行業總有起起伏伏的變化。2018年是一個企業如何看待樓市的拐點,和對未來一段時間進行戰略調整的階段,部分企業在2018年選擇精簡人員,節約成本。但另一方面,部分大型房企今年仍在持續進行校招,房企依舊有意願獲得優秀的儲備人才,以應對多變的市場環境。


騰訊房產:目前,多個一線及熱點城市的新房市場出現降價促銷,包括恆大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨。房企為快速資金回籠,策略有所改變。房企業績壓力下,第四季度是否會“降價衝量”過冬?


唐華:部分房企的降價是由上而下實施,作為企業有資金回籠的硬性要求,而降價可以幫助企業快速達標業績,為企業下一步發展進行準備。至於“降價衝量”的説法,更多是基於三、四線城市等項目,在調控嚴格的一、二線城市,房企對價格的控制餘地並不大。


騰訊房產:2018年前三季度,住宅、租賃、商住等各類地塊推出量均實現大幅增長,特別是住宅用地同比增幅超三成。但在土拍條件嚴苛、企業資金壓力加大等因素影響下,企業拿地更趨謹慎,土地流拍數量顯著增加、溢價率繼續下行。未來土地市場會呈現什麼樣的趨勢?


唐華:整體來看,第三季度以來各地政府延續上半年的積極推地態勢,各類用地和住宅用地推出量均實現大幅增長。但由於招掛複合、自持比例等原因,房企拿地更趨謹慎,土地成交規模同比增幅收窄。預計第四季度的土地市場仍將保持冷靜,如果地塊的起拍條件過於苛刻,房企風險較大,或可出現流拍的情況。


騰訊房產:從上海土地市場來看,“城中村”改造地塊近來推出數量較多,其中不乏有內中環的優質地塊,對於這類地塊的出讓,您有什麼預期?“城中村”改造地塊數量是不是會持續增多?對土地市場會有哪些影響?


唐華:伴隨上海的發展,上海居住用地進一步減少,存量用地的開發成為上海這座國際化大都市的重要課題之一。今年“普陀-紅旗村”的成功競拍,對於普陀區未來發展也是重要的里程碑。


預計未來土地市場將會積極推出存量用地,但這類地塊的開發難度較高,這對開發商來説也是一種綜合運營能力的考驗。“城中村”的改造有效利用市區存量地塊,改變了現在新增商品住宅用地區域偏遠化的問題。存量地塊的靈活運用為上海注入新活力。“城中村”改造地塊數量的增加,為未來上海的城市更新提供寶貴的推動力。


“城中村”改造地塊也將成為未來優質高端商品住宅用地的生力軍,為未來高端住宅市場提供助力。


來源:騰訊房產·上海站



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