邱義昇:一線城市置換需求依然強勁 住宅市場抗跌能力更強

大申房產2018-11-02 01:13:29

今年樓市調控“趨緊”仍是主基調,樓市傳統旺季“金九銀十”落空已成現實,昔日傲人的業績或“難再現”。未來樓市還會有怎樣的政策調整?上海樓市又會呈現什麼樣的走勢?


特邀嘉賓:高力國際中國區研究部高級董事 邱義昇


1、請用一個詞或一句話總結下2018年前三季度全國樓市或上海樓市?


矛盾僵持。儘管政府一直在加大力度去槓桿,但是大部分開發商仍不願意降價,同時希望市場能夠反彈或者通過政策調節來引導增加市場需求。大部分潛在的購房者還處於市場觀望階段,同時希望可以用過去“逢低買入”的策略來獲取豐厚的投資回報。


2、2018年前三季度雖然財政金融定向“微調”,更加註重穩投資、促消費,但在“堅決遏制房價上漲”的基調下,各地房地產調控政策密度仍然較高,房地產供需兩端流動性依然較緊。在這樣的背景下,第四季度還會有怎樣的政策調整?


儘管中央政府在今年已四次下調存款準備金率,共向市場釋放增量資金超過1萬億元,但是這些資金的目的是為了償還企業債務,亦或鼓勵初創企業或企業擴張。對於房地產行業來説,由於信貸緊縮和限購政策,今年年內政策變化將有限。


3、2018年前三季度,從全國樓市成交行情來看,受益於供應量的增加,部分城市成交量有所回升,帶動市場成交規模趨穩,二手房市場出現調整跡象。對於第四季度,就上海房價走勢您有什麼預判?上海樓市又會呈現什麼樣的走勢?


儘管上海前三季度房價微幅下降,但是降價幅度不足以引發需求反彈。我們預計,今年第四季度的價格同三季度相比將保持穩定,但是因為賣家對價格下調空間有限,這將拖長潛在買家的決策時間。


4、受政策持續深化的影響,購房者預期有所轉變,市場開始逐步調整。對於購房者買房您有什麼建議嗎?包括入市時間、板塊選擇、是否轉戰環滬曲線買房、亦或是返鄉置業?


與二三線城市相比,我們認為一線城市的住宅地產市場抗跌能力更強,目前除了遠郊地區外,供應過剩的情況不令人擔憂。一線城市的升級置換需求依然強勁,這也將有助於支撐房價穩定。我們相信目前仍然有許多感興趣的潛在購房者,所以大幅降價可能會成為刺激市場需求的催化劑。除此之外,潛在購房者應持續關注政府的相關政策,降低首付比例要求、放寬限購條件、放鬆按揭標準等政策都能吸引大批需求、刺激房價上漲。


5、在房地產行業下行的大環境下,部分房企開始降薪、裁員,您是怎麼看待這個情況的?


這個現象並不令人吃驚,因為中國的大部分開發商都有超過150%的槓桿率,有的甚至超過300%。過去二十多年,這種快出快進的策略成為開發商們高週轉率、高收益率商業模式的關鍵。但在經濟緩衝期,這種模式帶來的大量土地儲備和未售出的房產,將給開發商帶來壓力和負面情緒。同時加上大量庫存和高額利息支出,降薪亦或裁員可能成為在短期內減少開發商間接費用的唯一解決方案。


6、目前,多個一線及熱點城市的新房市場出現降價促銷,包括恆大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨。房企為快速資金回籠,策略有所改變。房企業績壓力下,第四季度是否會“降價衝量”過冬?


目前開發商可以使用的策略很多,包括降價、延長首付期和增加轉介佣金比例等。在降幅僅為8-12%時,這些策略並沒有給開發商們帶來銷售業績的顯著提升。另一方面,雖然降價是刺激需求的最有效方法,但它也是一把雙刃劍,因為潛在購房者會對未來前景會更加謹慎。


7、2018年前三季度,住宅、租賃、商住等各類地塊推出量均實現大幅增長,特別是住宅用地同比增幅超三成。但在土拍條件嚴苛、企業資金壓力加大等因素影響下,企業拿地更趨謹慎,土地流拍數量顯著增加、溢價率繼續下行。未來土地市場會呈現什麼樣的趨勢?


我們預計,隨着政府去槓桿化政策的繼續,未來幾個季度,土地收購和競標將相對温和,負債過高的開發商對進一步收購仍持謹慎態度。一旦開發商的債務和土地儲備的減少,我們預計拍賣市場將看到更多的交易和更高的溢價。


8、從上海土地市場來看,“城中村”改造地塊近來推出數量較多,其中不乏有內中環的優質地塊,對於這類地塊的出讓,您有什麼預期?“城中村”改造地塊數量是不是會持續增多,對土地市場會有哪些影響?


在過去幾年裏,城市更新是一線城市的熱門話題,但由於時間上難以預測,這並沒有什麼值得期待的。雖然拆除舊建築是容易的,但最困難的一部分是讓現有業主或房主同意,上海興業太古匯長達十年的工程延遲是一個很好的證明。城市更新,尤其是拆掉重建更新後的地,在招拍掛的時候都帶很多附加條件,因條件比較苛刻而對地價會有影響,例如瑞安剛拍的地,對公建配套面積,地下室,持有比例和建築方法會有更高的要求。此外,遵守有關地方文化遺產保護政策和優化土地利用的城市規章都增加城市更新的難度。然而,由於房地產市場進入調整期,這可能也是催化劑,因為房東期望值的降低,也會降低開發商的成本並帶來更高利潤。


來源:騰訊房產·上海站



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