王巍立:滬房價四季度或將繼續微降 優惠打折潮將襲來

大申房產2018-11-02 01:12:34

今年樓市調控“趨緊”仍是主基調,樓市傳統旺季“金九銀十”落空已成現實,昔日傲人的業績或“難再現”。未來樓市還會有怎樣的政策調整?上海樓市又會呈現什麼樣的走勢?


特邀嘉賓:同策集團品牌中心總經理 王巍立


1、請用一個詞或一句話總結下2018年前三季度全國樓市或上海樓市?


王巍立:分化加劇,結構性調整。


2、2018年前三季度雖然財政金融定向“微調”,更加註重穩投資、促消費,但在強調“堅決遏制房價上漲”的基調下,各地房地產調控政策密度仍然較高,房地產供需兩端流動性依然較緊。在這樣的背景下,第四季度還會有怎樣的政策調整?


王巍立:針對各地的調控政策在之前已經遵循“因城施策”原則來開展,進入2018年以來,更多的調控政策開始向三、四線城市傾斜。目前剛剛進入“穩槓桿”的階段,關鍵的貨幣和信貸政策雖然不會轉向,但是對於剛需型置業和首套購房的人羣,在政策實施細節方面會繼續有所照顧,而另一方面在一線城市,四季度不會有明顯的政策調整,以防止房價出現報復性反彈。


3、2018年前三季度,從全國樓市成交行情來看,受益於供應量的增加,部分城市成交量有所回升,帶動市場成交規模趨穩,二手房市場出現調整跡象。對於第四季度,就上海房價走勢您有什麼預判?上海樓市又會呈現什麼樣的走勢?


王巍立:在各種政策的交叉影響下,上海的房價在一手市場和二手市場都出現明顯回落,在第四季度,在宏觀政策不會有所鬆動的前提下,房價將繼續微降。而對於原先嚴格控制的新房入市,後續供應將有所上升,而市場反應也將顯著結構分化,市中心項目依然受到追捧,而近郊和遠郊項目會進入到殘酷的客户爭奪戰,優惠打折潮也將襲來。


4、受政策持續深化的影響,購房者預期有所轉變,市場開始逐步調整。對於購房者買房您有什麼建議嗎?包括入市時間、板塊選擇、是否轉戰環滬曲線買房、亦或是返鄉置業?


王巍立:對於有購房需求或者改善置業的人羣來説,在未來市場疲弱的階段,正是一個可以好好挑房的“買方市場”,有大量的房源可供選擇,並且有相當的議價空間。入市時間,從目前到明年二季度都是可以挑到高性價比房子的好階段。購房板塊上,因人而異,重點可關注大寧板塊、松江泗涇、寶山主城區、浦東唐鎮、前灘、森蘭、周浦等。


5、在房地產行業下行的大環境下,部分房企開始降薪、裁員,您是怎麼看待這個情況的?


王巍立:大潮退去,才知道誰在裸泳。在行業高速發展時候,對於人才極度渴求,但是房地產行業波動週期性強,在目前行業進入冬天的時期,原先並不突出的人力成本也開始影響企業利潤,所以降薪、裁員幾乎是一個必然的選擇。


6、目前,多個一線及熱點城市的新房市場出現降價促銷,包括恆大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨。房企為快速資金回籠,策略有所改變。房企業績壓力下,第四季度是否會“降價衝量”過冬?


王巍立:對於大型房企來説,已經多次經歷市場調整,非常清醒地能認識到每次行業冬天,都要堅守一個原則,就是現金為王。所以,不但是業績壓力,為了能夠減輕企業負債壓力和融資風險,以價換量也是王道。


7、2018年前三季度,住宅、租賃、商住等各類地塊推出量均實現大幅增長,特別是住宅用地同比增幅超三成。但在土拍條件嚴苛、企業資金壓力加大等因素影響下,企業拿地更趨謹慎,土地流拍數量顯著增加、溢價率繼續下行。未來土地市場會呈現什麼樣的趨勢?


王巍立:土地市場遇冷已經提前到來,當房企對於未來預期判斷悲觀,同時在營銷端不能快速回籠資金的情況下,對於拿地會跟趨向於謹慎。目前一線的土地市場也遭遇寒冷,而二線的住宅土地市場也會隨後進入到真正的調整期。


8、從上海土地市場來看,“城中村”改造地塊近來推出數量較多,其中不乏有內中環的優質地塊,對於這類地塊的出讓,您有什麼預期?“城中村”改造地塊數量是不是會持續增多,對土地市場會有哪些影響?


王巍立:上海內中環的住宅地塊,還是處於長期稀缺狀態,這些地塊還將是各家房企爭奪的香餑餑。當然,對於上海來説,城中村改造數量相對有限,但在未來一段時間內,類似項目還是會有所放量增加,對於土地市場來説,也是一個比較特殊的種類,相對成交價格也會比較特殊,因為會包含一部分原有住户的安置成本。


來源:騰訊房產·上海站



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