官宣:萬科物業發佈兩翼齊飛戰略

萬科物業説2018-10-16 21:41:11

10月15日,在以“新時代 新使命 新作為”為主題的第四屆中國物業管理創新發展論壇上,萬科物業CEO朱保全以“住宅商企 兩翼齊飛”為主題發表演講,首次面向業內分享了“萬物商企”子品牌業務內容,解答了萬科物業開拓商企物業的戰略軌跡。朱保全先生希望能夠代表中國物業企業走出一條中國特色之路。



以下是朱保全演講文字實錄:


大家下午好。今天我將用15分鐘的時間跟大家分享一下萬科物業這兩年的一些新舉措。


報告的題目是“兩翼齊飛”,為什麼叫兩翼齊飛?大家知道,萬科物業在過去近三年裏的品牌形象主要是在住宅物業領域積累了龐大的客户基數,形成了良好的客户口碑。但近些年,我們在物業的另一個領域着重進行了發力。



2018年萬科物業的大事記裏,有三件非常重要:


2018年3月1日,萬科物業成為BOMA的白金會員。

2018年7月25日,萬科物業在紐交所成為戴德樑行的第四大股東。

2018年9月13日,在於北京舉辦的IFMA峯會上,萬科物業正式推出萬物商企這個品牌。


這三件事情意味着我們在住宅物業領域之外有了另外一個翅膀,就是我們針對商業辦公物業的企業用户,在過去四年裏有了自己的探索。


這是過去兩年,萬科物業參與社會投標中標的項目:


2017年3月,中標京東集團總部大廈,同月中標騰訊濱海新的總部大廈;

2018年1月,成為海康威視的物業服務商;

2018年2月,成為螞蟻金服總部的物業服務商;

2018年4月,成為北京騰訊的物業服務商;

在剛剛結束的9月,又中標了阿里巴巴在深圳的總部和廣州的一個TOD項目。


我剛才列舉的都是年服務費在2000萬以上的物業項目,它們無論是在建築體量還是高度上,都屬於大型的建築。


騰訊的濱海總部大廈,南北塔各是200米左右的高度;

廣州的凱達爾大廈,地鐵上蓋,也是2棟200米以上的超高層建築。

不管是京東總部、阿里的後海中心、螞蟻金服的總部都是超過10萬㎡體量的大型的企業服務建築。

萬科物業服務的客户除了BAT,還有金融企業,以及第三方服務機構。



萬科物業從2015年1月1日開始做市場化服務。經過四年的發展,至今不論飽和收入還是營業收入都有超十倍的增長。到今年,這一塊業務的飽和收入已超過25億元。

 

雖然有一些成績,但我也回想起2015年萬科物業第一次投標華為培訓中心項目的情景。那個項目投標完後,華為採購方説他們特別希望萬科物業能成為他們的服務機構,“但是你們確實不懂這個專業,投出的標的價格是別人的三倍,你們到底知不知道如何做IFM的業務”。


從那天起,我們一直沒有放棄,去研究每家企業的標書。應該説2017下半年之後,我們參與的所有的華為的投標,技術標我們沒有出過前三。


今天在展會上有記者問,為什麼今年萬科物業在展會上重點去展現To B 的業務? 


我想主要是兩方面的原因: 


一方面是萬科物業一直堅持,物業行業的本質是對建築物的打理。在2015年萬科物業第一次開啟市場化的時候,就提出並一直堅持着這樣的觀點。 


另一方面,萬科物業認為要以資產的價格來衡量物業服務的價值。業主跟物業之間最重要的一份聯繫的紐帶就是不動產本身,而同時這個不動產具有資產的屬性,所以對不動產本身的打理及對其資產的衡量,是萬科物業對自身的一個業務的約束。同時,隨着信息技術的普及和應用,萬科物業也希望能夠在數字化提效的過程中,盤活生產力。 



正是因為這種價值主張,使得我們在從過去聚焦在Residential住宅領域,向Commercial進行轉型,或者説兩翼齊飛的過程之中,有了價值觀上的基礎。


第二點我覺得很重要的事情是向國際同行致敬。


首先我們還是回到建築物打理。這是兩棟在1930年代初建成的非常有名的大廈,一個是紐約的帝國大廈,還有一個是克萊斯特大廈。


歷史上,帝國大廈曾投入接近2000萬美元的鉅額費用對大廈進行節能改造,使得能耗降低38%以上。正是在這種情況下,一棟樓才能夠實現它真正的歷久彌新。而在它過去幾十年的發展過程之中,這棟樓之於世界,之於它的參觀者、使用者及業主方,物業公司在這裏面要起到非常重要的作用。


克萊斯特大廈,到今天為止,已經換過八次業主。包括這個日本的銀行,包括到今天的阿布扎比的主權基金。在改造的過程當中,鐵獅門曾經花了這棟樓資產價格的50%對大廈進行改造。

所以,無論是面對經濟週期還是面對行業未來的發展,潛心去做不動產的匠心打造,是我們特別要去聚焦的一件事情。


另外,就是致敬我們的五大行。國際五大行有三家已經超過200年的歷史。世邦魏理仕1773年建立,到今天已經有245年的歷史,JLL到今天也有235年的歷史。而中國的物業行業,從1981年到現在,其實僅僅才38年的歷史,相對於國際同行的百年經驗,我相信在他們身上有太多太多值得我們要去學習的地方。


另外就是要向行業的國際聯盟致敬。今天如果説一家中國做住宅物業管理的企業要走向國際幾乎不可能的,因為中國住宅物業的形態在全世界都是獨一無二的。但是做商業企業的不動產的管理和資產管理,全世界都是一樣的。如何去向BOMA和IFMA這些機構來學習,這是一家中國企業如果希望能夠成為百年老店,要特別潛心去做的事情。


學習之後,今天萬科物業的萬物商企板塊,我們有兩大塊業務。一塊,我們把它稱之為PAM,商寫物業管理;還有一塊是政企的設施管理,Integrated  Facility  Management。這兩塊業務已覆蓋52個大中小城市,服務項目超過480個。


針對這一塊的思考,中國企業既要向國際同行學習,也要有發揮自身的優勢。



我把商企的業務大概分成了四個象限,分別屬於成熟型、發展型、學習型和超越型。



成熟型的業務包括企業服務,包括運維管理,甚至包括跟住宅的聯動,這些都是中國物業企業更有優勢的。但是做商業物業、寫字樓物業與住宅物業有非常大的不同,就是在技術領域深入性的提高。萬科物業把建築環境管理和能源管理作為技術領域重點發展的業態,也就是發展型業務。


同時,當然這裏面也有些業務是我們非常不熟悉的,就是針對這一塊業務的空間管理和資產管理,所以我們把這一類稱之為學習型業務。最後一類就是作為中國總部在中國的物業企業,我們在不管是在互聯網還是在物聯網的技術投入上,我們相對於國際公司可能會有更高效的決策,所以我們把樓宇的物聯網管理作為未來的超越型業務。這四個象限構成了萬科商企整體的業務的佈局。


這裏可以舉一些例子,比如説今年阿里巴巴的年會,需要同時閃亮一個手環,而這個手環需要幾百人用一週的時間完成調試。我相信對於國際同行來説,他們不可能做到這一點。但是在杭州,萬科物業的住宅業務有超過210個項目,兩邊的聯動使一家中國企業能夠去完成甲方提出的這種不可能完成的任務。


同時,關於樓宇的節能降耗,這裏面雖然是甲方擁有的不動產,但是作為物業企業,不管是對這裏的照明,還是對這裏的空調,你身上都有一個非常艱鉅的任務,就是如何去發現這裏邊可以降低能耗的地方。這是在螞蟻金服總部我們為甲方所做的能耗節約的服務。



另外,隨着這種商業物業的增多,我們在深圳跟南方電網進行過一次合作。我們提出新的合同能源管理模式,也就是如果你能年初預測一年的電能耗,正負不超過8%,給予非常大的優惠。如果超過8%,就要去支付額外的電費。


所以如何將商業物業結合起來,為業主方省錢,做好能耗管理,這是物業企業在商業不動產領域裏面要重點關注的環節。


對於“萬物商企”品牌,萬科物業希望能夠發揮萬科物業傳統的客户服務優勢,能夠繼續堅持科技賦能,做好接地氣的服務,成為一傢俱有中國特色的、具有科技精神的一家技術服務公司。


報告就到這裏,萬科物業希望能夠在傳統的住宅物業的基礎之上,增加商業企業客户的服務,期望兩翼齊飛,代表中國物業企業走出一條中國特色之路。感謝大家的傾聽,謝謝!



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最後低調公佈一個喜訊:在第四屆中國物業管理創新發展論壇上,萬科物業榮獲中國物業管理協會頒發的“2018年物業服務企業綜合實力測評TOP100”獎項,位列百強榜首。



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