房貸尾款要不要提前還?道理在這…| 米筐原創

米筐投資2018-10-12 19:36:36

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前言:


很多粉絲/朋友經常問這些問題:最近手裏有一筆錢,要不要提前把房貸尾款還了?最近買房,要不要多付些首付,這樣月供壓力就會小些?甚至有人會説,我有錢付全款,幹嘛要貸款買房給銀行交利息、給自己找壓力呢?


反駁的人張口就來:貨幣不斷貶值、物價(工資)不斷上漲、撬槓杆多買兩套房賺得更多、按揭房貸的錢最便宜,當然借的越多越好。


由此,我們就能看到二者認知緯度是逐漸提高的,其實還有更高緯度的認知…


1

資金是有成本的


首先要牢記一點:資金是有成本的,成本就是借貸的利息。一個人之所以敢借錢投資,是因為有高收益的項目,且項目收益資金成本。


想提前結清按揭尾款的、想多付首付減輕月供壓力的、想全款買房不支付利息的,都是因為:


1、他們有錢、有多餘的錢、有閒置的錢;

2、種種原因(眼界/知識/工作/經歷/信息渠道等)所限,他們找不到能高於銀行貸款利息的投資項目。


所以,這類人站在自己的角度如此決策是沒有問題的,但這是一種較低緯度的認識。


主張儘自己所能(主要是現金流的籌劃能力,即收入水平和融資能力)貸更多按揭款的這類人,其認知格局就更高一籌:懂得主權信用貨幣的特徵(錢會越印越多)、懂得經濟發展的規律(物價不斷上漲、好的經濟都是適度通脹)、懂得槓桿運用(槓桿可以放大力量、提升效率)、懂得不同錢的成本。



由圖表可知,無論從貸款額度的大小、資金成本的高低、貸款時間的長短、還是貸款的容易程度上看,按揭貸款確實是最划算的貸款了,相當於國家給你發的福利,這個便宜佔不佔就看你了。


2009年按揭房貸的利率都打7折。若那時買房,一直沒結清尾款直到現在,按照當下4.9%的基準利率,7折就是3.43%(4.9%*0.7),如今銀行理財收益輕輕鬆鬆超4%,妥妥的套利機會。


多貸款、留足錢、撬槓杆的前提是什麼?還是項目收益要大於資金成本,資金成本若每年是8%,你的項目收益——比如房價漲幅橫盤為0、或漲幅小於8%,撬的槓桿越多,虧損程度就越大、死得就越慘。你能保證房價年年漲、穩定持續的漲、高於貸款成本的漲嗎?


第二類人雖較第一類人有更高的認知緯度,但仍然偏低。那更高緯度的認知是什麼呢?


期權思維。


2

得有期權思維


期權是一種,並且只有選擇的權利、而沒有選擇的義務——我想選擇就選擇,想不選擇就不選擇,這是我的權利。那到底選擇還是不選擇呢?看現實對我是否有利啊。


房租的定金、買房的定金、貨物的首付款等就是購買一個選擇權——在正式簽約、付款購買前,我就有一個選擇的權利:如果市場房租降了,我就選擇不簽約,如果市場房租漲了,那就選擇簽約;如果市場房價降了,我選擇不簽約、買其他降價的房子,如果市場房價漲了,我就選擇簽約購買;貨物同樣如此。


怎麼選擇在我,但對方必須履約,我有這個權利。


那我的損失是什麼呢?是定金和首付款——為獲得這個選擇權而支付的成本,準確的叫法是期權費。


不提前結清按揭尾款、付最低的首付款、儘可能多的貸款,就是為了手裏能留存一筆資金、一筆較大數額的資金,這筆資金能隨時調用、被派上用場——發現一個好的投資項目,立馬拿出一筆錢去投資;急需用錢時(家人住院治病/親友有難救濟等),能隨時拿出錢解燃眉之急……


這是一種便利、這是一種資金上的選擇權——需要用錢時,就選擇使用;不需要用錢時,就選擇不使用。


而要擁有這種便利,是需要支付成本的。成本是多少呢?資金的1%左右。


我們知道按揭房貸的基準利率是4.9%,哪怕按照現在上浮30%的話利率也才6.37%,而現在基本無風險的銀行理財產品收益是多少呢?5%靠上。二者差額的1%,就是你為獲得這種便利所要支付的成本。


你每年只需花費1萬或5000,就可以隨時調用100萬或50萬(當然使用時是要付利息的,所以在你急需錢或遇到高收益項目時再使用啊),是不是很划算呢?


▲一些直銷銀行的理財產品收益情況


提前還貸、多付首付、全款買房的人就是,現在找不到高收益、能套利的項目,並不代表以後就遇不到啊。如果以後遇到高收益的項目,因為不能及時拿出錢或拿到的錢成本較高,那豈不就望洋興歎了?


2009年買房時的基準利率是5.94%,也許當時沒有套利機會,可誰能想到現在基準利率降到了4.9%,出現了套利機會呢?更何況2009—2018年間出現了數次房價暴漲的套利機會,你手裏沒有現成的錢,房價再漲、機會再好,你也只能睜眼看着。


貸更多的款、負更多的債、撬動更多的資產,絕對看漲房價、絕對看跌貨幣、絕對看好經濟發展,是不考慮資金成本、孤注一擲的偏執狂,同樣沒有期權思維。


這世界根本就沒有絕對的事——房價可能會跌(香港/日本/本輪週期的當下)、貨幣可能會穩定(如日本)、經濟也可能戛然而止(如陷入中等收入陷阱的巴西/阿根廷/馬來等)。


手裏留有一筆錢,只有在遇到確定性高收益項目、在極大概率能贏時才使用,才是期權思維。支付期權費,就是為了能逮住這樣一個套利的機會,如果遇不到,損失的也就是個期權費,比如上文中為保留100萬、50萬的使用權,而支付的1萬塊或5000塊。


3

免費的選擇權


那有沒有免費的資金選擇權呢?有啊。


信用卡。信用卡基本是沒有成本的(一般都可以通過刷卡次數和消費金額免除),但它會提前給你一個信貸額度,或2萬、或5萬、或10萬,並且有50天的免息期。不需要消費、不需要錢時,它就靜靜的放在那裏,不增加你的任何成本,可一旦急需錢、急需消費時,就可以隨時動用。


循環貸額度。很多銀行都有一種循環信貸額度,一般情況下以你的全款房作為擔保,給你一個授信額度(一般為房屋評估價的70%),不用錢就沒有利息支出,一旦用錢就按天計息、且隨時有錢隨時可歸還。當你遇到一個好項目,隨時就把錢提出來使用了,不用再找銀行、辦抵押、跑手續花費好長時間——很可能在你辦貸款的過程中,項目都泡湯了。


正規網貸平台。現在很多正規的網貸平台,同樣給予貸款人一個授信額度,日息一般是0.5‰,即1萬塊錢每天的利息是5塊,合到年化利息18%。雖然整體成本較高,但可以只使用幾十天、十餘天、甚至幾天啊,這樣成本就可承受了。它特別適合代還信用卡——今天是信用卡最後還款日,可你明天才發工資,就可以使用一天;或投資高收益的項目——收益高於18%,或許很少,但不是沒有。


只需一個智能手機就可以隨時隨地、方便快捷的支取/還款,是非常好的短拆資金。這樣的平台如:借唄/網商貸/微粒貸/金條/白條;招聯金融/百度有錢花/小米金融/360借條/好人貸/中原消費金融/馬上金融……感興趣的朋友可自行去申請。


信用卡中心的信貸卡。這是銀行信用卡中心發行的一張信用卡,但沒有免息期,只要一消費就開始計算利息。大致有兩種計息的方式:一種是自動分期的形式,你可以提前設定分期期數(如3期/6期/12期等),消費後會自動分期,之後會像還信用卡一樣每月還款,如光大信貸卡;還有一種是按日計息,刷卡那一天起計息,可隨時歸還,利息一般是0.5‰,如廈農商靈活金。


有選擇權的人生精彩紛呈、妙趣橫生,有選擇權的投資氣定神閒、穩妥贏錢。


願你有更多的選擇權,不管是投資理財,還是工作生活、以致整個人生。


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