一線城市樓價大跳水,斷供潮爆發,敢買房的都是勇士!

周密金融2018-09-08 03:43:00

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版權:來源 小白投資Plus ID:xbtzplus 作者 金牛公子



2018年6月,北京通州某小區房價從4萬降至2萬,腰斬的房價引發眾多業主圍攻售樓處,要求退房。當時輿論譁然:原來帝都房價也會降。

 

如今,這股降價風已經蔓延至另一座一線城市,廣州。

 

數據顯示,在某房產中介出售的房源中,4200套出現價格調整,其中降價的有3000多套,佔比72.4%。

 

另外,根據廣州市住建委的統計數據,截至7月末,廣州市二手房交易面積連續兩月下跌,從5月的9.79萬平米,一路下降至7月的6.57萬平米,降幅約為33%。

 

二手房價在降,交易量也在下降。廣州是不是走在房地產變天的前沿?



1、降價潮:廣州二手樓市


作為一線城市,廣州房價和北京上海相比接地氣不少,但是,無論怎樣被質疑一線城市的地位,廣州仍舊穩穩坐在一線的位置上。

 

不過這一次,廣州樓市的氣氛與它火熱的氣候並不匹配。

 

2018年上半年,廣州(不含南沙、從化)二手住宅中介網籤42024宗,環比跌0.3%,同比去年則大幅下滑36.1%。

 

中介對此的感受是,購房者觀望情緒濃厚,尤其上門看房客明顯減少。

 

相信這些人不會僅僅因為天氣太熱而不願出門。



銷量的下滑直接影響到二手房價格。根據調查,目前廣州二手房的議價空間達到5%到10%,市區一套97平米三居室,原來的放盤價為500萬,6月下調至480萬,而現在只需要465萬元。

 

甚至有買家直接對中介説,不降價,就不面談。這意思很明顯,購房者普遍認為當前的房價還存在很大泡沫,並且拒絕為泡沫買單。

 

之前就有網友發帖稱,自己賣房時,中介上門第一件事就是壓價,甚至“理都不想理”。而時間倒回去一年多,那時中介還會主動幫賣房者提價。現在的情形與前兩年的火爆相比,猶如天壤之別。


不少人都還記得2016年初廣州二手房的火爆景象。當時在天河區房地產交易登記中心出現炒號現象,一個號最高炒到800多元。7點到房管局排隊也只能取到下午的號。當時就有中介説,“不是在簽約,就是在去簽約的路上”。



如今,盛況不再,中介都在忙着壓價,否則房子根本無人問津,連看房費都收不到。

 

除此之外,成交週期延長更是透露出樓市的冷淡。上半年,委託中介出售的有效房源,平均成交週期為91天,比2017年下半年增加18天,創廣州‘330’新政後的新紀錄。同時期委託購房的有效客源,平均成交週期為50天,比2017年下半年增加7天。

 

總結下來就是,房子更難賣了。成交價格下跌,成交週期延長,無不顯示出樓市的頹勢。中國的南天門——廣州,現在已經進入買方市場。


2、:上百套房


中介壓價、賣家降價之外,還有更深的暗流在湧動。而且,這暗流是樓市轉向最明顯的徵兆。

 

這股暗流便是斷供潮。

 

最近在廣州某中介放出的房源中,不少房子都是85折處理,房源來源地包括白雲區、天河區、越秀區、海珠區等區,總量約100宗。如番禺區一套139平米的住宅,評估價約311萬,實際出貨價格約為264萬,成交單價約2.2萬/平米,相當於是85折處理。

 

但是,這百宗房源被打折出售的原因卻耐人尋味:因為房產所有者出現斷供,房產被銀行收回,作為不良資產進行拍賣。

 

值得注意的是,2.2萬一平米的房子,在廣州並不算豪宅,這就是普通中產能買得起的房子,但是現在,這些普通中產們,集體斷供了。



100套房集體斷供,這其中藴含的信息足以讓人倒吸一口涼氣:這説明當前的樓市鏈條已經出現斷痕。

 

目前,銀行體系中發放的房地產貸款加上其他以房產為抵押的貸款佔比接近50%,也就是説,銀行貸款的半壁江山都壓在房地產上,如果這筆債務出現大面積問題,將對金融體系造成難以想象的衝擊。

 

只是問題已經在發生,這一點從貸款逾期金額中就可看出。

 

2018年中,財政部和央行聯合發佈的《全國住房公積金2017年年度報告》中顯示,2017年國家公積金貸款的逾期金額達到了10.58億元。而在2016年,這個數據只有7.86億,也就是説2017年比2016年公積金貸款的逾期金額上漲了34.6%。

 

公積金貸款已經是目前利率最低的貸款,被稱作“最便宜的貸款”,但是現在卻有人連最便宜的貸款都還不起。越來越多的人,已經買不起房;更有許多人,買了房卻供不起房。箇中深意,恐怕不是一句“自己工作不努力”就能蓋棺定論的。



其實,中國居民早已不堪債務重負。2018年,中國居民負債率平均達到50%,也就是説,家庭收入中,一半都要拿去還債,這其中最大的債主,就是銀行。最大的債務來源,就是房子。

 

而且,中國居民部門總負債佔可支配收入比已經逼近100%,而美國在2008年那場危機之前恰好突破100%。

 

3、大環境破敗引發房價變局


降價潮和斷供潮的出現,不是樓市變局的原因,只是外在表現。要探究樓市為何出現變局,只能從更深層的地方入手。

 

進入2018年以來,全國多地集體爆發。有統計數據顯示,今年前7月,全國土地流拍率約6%,創下近年來的低迷局面。

 

究其原因,仍舊是錢的問題。現金流是房地產企業的命根子,但目前房企的現金流實在不容樂觀,反而是75%的資產負債率高得嚇人。

 

房地產大環境的破敗極大削弱購房者信心。在市場下行預期明朗的情況下,購房者往往懷揣着持幣觀望的心態。人們再難以相信“不買明天就漲”的神話,害怕一買就被套的人則越來越多。



事實上,沒錢的不僅是房企,居民個人同樣“窮困潦倒”。這從前文提到的斷供潮以及最近不斷被提及的“消費降級”浪潮就能看出,居民家庭消費能力嚴重不足。50%以上的負債率早已掏空了居民消費的能力和意願。

 

企業欠債,居民個人欠債,那麼錢去了哪裏?債主都是誰?這就回到驅動房價上漲的根源,土地價格。

 

現行的土地拍賣制度造就了地方政府財政嚴重依賴土地的現狀,土地財政養肥了地方政府,居民槓桿養肥了金融機構。當然,最終買單的仍是每一個買房上車的人。



另一方面,則是政策預期對樓市的影響。從年初到現在,房地產税落地的進程又一次加快,也有聲音説將在2020年前出台。房地產税加速出台的預期對投資房地產投資者的信心更是一大打擊。

 

而且近期中央政治局會議提到,“堅決遏制房價上漲”,作為全中國最高決策層,説出的每一個字都有深意。

 

過去這些年,以房地產為代表的經濟發展模式帶來居高不下的債務風險,就像高空走鋼絲一般,一旦狂風來襲,不可避免地左搖右晃。理解了當前債務、政策各種風險並存的情況,再來理解當前房地產市場的變局,也就不是一件難事。

 

(完)

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