重磅!樓市格局悄然改寫,時代巨輪發生轉向!

商業匯評2018-07-11 22:54:45

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來源:蜜財富


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國家在下很大一盤棋!


於無聲處聽驚雷!

 

自去年以來,轟轟烈烈的調控風暴刮向全國,在“房住不炒”的大背景下,各種調控手段層出不窮,表明國家抑制資產泡沫的決心前所未有,然而,大多人可能沒有意識到更深層的問題——二十年一輪迴,樓市背後的格局正在發生重大轉變!

 

君不見,近一個月以來深圳、湖北、山西、北京、長沙連續下發了新的房屋供應政策

 

自5月中旬住建部發布通知,明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發展規劃;各地要有針對性地增加住房和用地有效供給,提高中低價位、中小套型普通商品住房供應比例後,多個地區出台了房屋供應規劃。

 

作為中國試驗田的經濟特區深圳,率先打響了第一槍!

 


6月5日,深圳市發佈了一份被外界成為“二次房改”的徵求意見稿,對未來的房屋供應做了大幅度調整。

 

意見要求,深圳未來新增住房分為市場商品住房、三大類。其中,政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四種住房,商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房,未來的佔比分別是40%、20%、20%、20%。

 

而依據計劃,到2035年,深圳將籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套,也即60%的新增住房是政府控制的政策性住房,市場上新增的商品房只佔總量的40%。

 

就在同一天,湖北省住建廳出台意見,提出:

 

省內熱點城市要提高比例,住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排,力爭用3到5年時間,公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

 

北京也公佈了最新土地供應計劃:2018年,計劃安排1200公頃住宅用地,其中商品住宅用地(含共有產權住房用地200公頃)650公頃,保障性安居工程用地350 公頃,集體土地租賃住房用地供應200公頃。刨除共有產權住房外,商品住宅僅佔新增宅地37.5%。

 

山西、長沙等地也出現了類似的政策,毫無疑問,中國住房供應的結構正悄然發生變化——1998年“房改”之後歷經二十年,我們正在迎來新的“住房公有制”時代!

 

1998年是中國樓市走向市場化的分水嶺此前,樓市基本上是“公有制”,政府建房、國有企業建房,職工以極低的價格租住。那時,中國基本上不存在“住不起房子”的情況,而只存在“分不到房子”的情況,住房矛盾非常突出。

 

房改之後,房子成為商品,開發商出現了。於是,中國城鎮化開始提速,“城鎮化+房地產+大基建”逐步成為中國經濟的最重要推動力量。

 

到了今天,這個模式有點玩不下去了。一是絕大多數中小城市,房屋已經過剩,而人口增長緩慢或者流失;二是房價跑得遠比收入快,老百姓追不上了;三是樓市積累了明顯的泡沫,以及民怨。

 

所以,從去年開始,國家開始提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,以及醖釀建立“長效機制”,試圖以國家的力量,來扭轉這一趨勢!

 

那麼,當國家風向鉅變之後,這對我們來説,究竟意味着什麼?


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01 樓市格局或將改寫

 

梳理各地的調控政策,可以看出隨着租賃住房供地的增加,未來的商品房供應將越來越稀缺!

 

深圳的“二次房改”初步意見是,未來,深圳商品住房佔40%,其餘是人才房、安居房、公共租賃房,各佔20%。

 

北京、上海在各類租賃房佔比提高、商品房佔比下降道路上,走得更快。

 

按照北京市2017-2021年住宅用地供應計劃,供應住宅用地6000公頃:產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃、自住型商品房(政府與個人共有產權)計劃供地1020公頃、普通商品住房計劃供地2450公頃(佔比為40.8%),租賃住房計劃供地1300公頃。

 

上海市住房發展“十三五”規劃也説,預計住房用地供應5500公頃,其中:商品住房用地2000公頃(佔比36.4%)、租賃住房用地1700公頃、保障性住房用地1800公頃。

 

那麼,作為全國標杆城市的三大城市,其供應體系很可能是一個大趨勢,那麼未來,較大城市商品住宅、政策性住房、租賃住房很可能會維持4:4:2的住房供應體系。熱點商品房的供應會越發稀缺。

 


02 房價會跌嗎?


相信對於樓市的改寫,大家第一個關心的問題就是——隨着租房市場的大力完善,懸於空中的房價是否會從高位回落呢?

 

縱觀國家經驗,我國效仿的住房體制改革是香港與新加坡模式那麼它們的房價跌了嗎?

 

以香港為例,目前租房的人口比例可比我們高出不少,有近30%的人租住在組屋(公共房)裏面。

 

那麼香港的房價呢?

 

香港房價長期位居“亞洲最貴”之一,據統計,一個普通香港家庭需要不吃不喝十七年才可以負擔香港的樓價。

 

美國一家研究機構以樓價中位數來比較世界上不同城市的家庭買樓負擔,結果顯示,香港排名第一。

 

為毛租房市場大躍進,卻不能影響房價節節高呢?

 

其實答案也很簡單。租賃房和商品房,根本就是兩個市場。租房,本質上是為那些買不起房的人而準備的,窮人能對市場的價格產生多大影響呢?

 

03 房價的天花板在哪裏?

 

恐怕與大家預期相違的是,在這種一線城市,房價非但不能下跌,而且很可能會上漲!

 

畢竟總的盤子就這麼大,保障房建的多了,商品房自然就少了,再加上政策的利好刺激下,深圳的人口肯定會越來越多,現在北上深的存量房屋已經很難滿足人們的需求了,未來自不必説,那麼房價一定會越來越高!

 

那麼房價的天花板在哪裏呢?

 

要知道,決定一個城市房價的,從來都不是人均收入,而是能買得起房子的人的收入!而在一線城市,土豪自然有強大的購買力。

 

看看我們身邊就知道了,新加坡的祖屋價格和商品房價格相差四倍,香港的商品房均價12萬,豪宅三四十萬的很常見。所以,如果一線城市未來高端商品房的價格漲到天上去,也不必驚訝!

 


04 如何實現“居者有其屋”?

 

蜜姐此前在多篇文章裏談到過,其實要打破“高房價”的問題,就是要解決“土地財政”的問題。但是恐怕短期之內這個問題註定無解,那麼是否可以有一種“魚和熊掌”能夠得兼的方法,能夠實現居民與政府兩方的利益均衡呢?

 

答案就是“階層供應”未來城市要劃分層級,買房人也要劃分階層。“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。

 

未來越加稀缺的“商品房”,很可能就會成為有錢人的遊戲,而地方也可以從40%的商品房供地中賺取財政收入。而對於絕大多數買不起房的人,以後可以申請保障性住房,也可以申請公共租賃住房,一樣有房可住。

 

表面上看,這是一個兩全其美的方法,但問題是——保障房真的能保障嗎?

 

近年來,“天價學區房”的新聞屢屢刷爆朋友圈,其實,這也就反映了國人買房的根本心態——花大價錢買的房,根本不是看中了那套老破小,而是看中了房子背後的資源,比如教育、比如醫療!

 

那麼,除了房價、除了房屋質量等硬性條件之外,保障房是否能與商品房享有同等的權利呢?

 

這就要歸結於“租購同權”長效機制的問題了。雖然這個問題提法已久,然而具體政策的落地,卻遲遲不見蹤影。

 

其實,對於我們普通人而言,什麼“制”不重要,重要的能讓我們有房可住、有權可享讓大家都能有“獲得感”。


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