最高法院:以物抵債協議能否對抗法院對訟爭房屋強制執行六則裁判觀點

小甘讀判例2018-06-16 20:42:20


1.以房抵債協議簽訂於人民法院查封之前,且房屋受讓人已經合法佔有該不動產、已支付全部價款、非因受讓人自身原因未辦理過户登記的,應當認定受讓人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益

最高人民法院認為,根據《最高人民法院關於適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條的規定,判決執行標的能否執行,需認定案外人就執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益。在本案中主張其對王波因與輕工公司之間的商品房買賣合同而形成的金錢債權所指向的執行標的具有排他性的民事權益,對於其該項主張,人民法院應參照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定,根據楊光在本案訴訟中提供的證據是否能夠證明在人民法院查封之前其已與輕工公司簽訂了合法有效的書面買賣合同及合法佔有該不動產、已支付全部價款及非因買受人自身原因未辦理過户登記等予以認定。


(一)關於案涉買賣合同是否合法有效的問題。2004年4月7日,輕工公司與朗晨科技公司簽訂協議約定,以雲頂大廈五層辦公樓抵頂工程款5640141元。楊光與輕工公司簽訂的《商品房買賣合同》亦約定楊光購買的房屋為雲頂大廈5層26號,房款為5640141元,二者具有同一性,加之輕工公司與朗晨科技公司確有建設施工關係,因此,楊光提供的商品房買賣合同雖然早於抵債協議書形成,並且該商品房買賣合同的履行方式與通常的房屋買賣方式有異,但不足以否定楊光與輕工公司之間達成的合意及買賣合同的真實性。


(二)關於案涉房屋的價款是否得以全部支付的問題。楊光主張其以工程款抵頂的方式支付了全部購房款,並提交了兩份《清華同方户式中央空調系統銷售合同》及抵債協議書為證。王波對此提出異議,認為兩份銷售合同的金額與在瀋陽市城市建設檔案館存檔合同金額2966910元相差懸殊,不能證明雙方存在真實的合同關係。


因楊光向法院提供了其採購空調、鍋爐以及相關人員安裝費用等材料,同時也提交了為採購上述設備所支付款項的相關證據,且8份銀行進賬單記載2002年9月17日至2004年1月15日,輕工公司向朗晨科技公司匯款360萬元,均可證明存檔合同標的額並非工程全部價款。


楊光已提交相關證據證明朗晨科技公司與輕工公司之間存在真實的債權債務關係,以房抵債也是雙方的真實意思表示。雖然以房抵債的主體為朗晨科技公司,但從輕工公司為楊光出具的權利憑證及協議後續履行情況看,楊光應為實際權利人,以朗晨科技公司工程款抵頂的方式支付了案涉房屋全部價款。


(三)關於案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法佔有的問題。楊光提交的(2007)和民房初字第775號民事判決書、(2008)沈民(2)終字第304號民事調解書、物業管理費和電梯費發票及楊光、楊某某與徐某某、中國建設銀行股份有限公司瀋陽天龍支行簽訂的房屋租賃合同均可表明,在人民法院查封之前,案涉房屋即已處於楊光的實際控制之下


雖然上述民事判決的訴訟主體及物業管理費和電梯費的繳納主體為瀋陽朗晨環境工程有限公司,但該公司的法定代表人為楊光,股東為楊光及其父楊某某,基於家族企業的特性,可以認定案涉房屋已被楊光實際控制的事實。又因輕工公司於2004年11月17日即開具了《準住通知單》,故楊光基於抵債協議書及該通知單對案涉房屋的佔有為合法佔有。


(四)關於是否非因買受人自身原因未辦理過户登記的問題。瀋陽市房產局解遺領導小組辦公室沈房解遺(2013)6號文件《關於准予“雲頂大廈”項目部分房屋權屬登記的通知》和瀋陽市和平區人民政府沈和政(2012)93號文件《關於為購買雲頂大廈項目網點的業主辦理房產證的報告》兩份證據表明,案涉房屋的產權人界定為楊光,因建設方陽台超建等原因,未能辦理房屋權屬登記。解遺文件雖然形成時間是在2014年,但解遺事項發生在法院查封之前,且能夠證明未辦理過户登記是因建設方陽台超建等原因而非因買受人自身原因,買受人對此沒有過錯。


綜合上述幾點,根據現有在案證據,應當認定楊光就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。


——王波與楊光、瀋陽輕工房屋開發有限責任公司案外人執行異議之訴案;案號:(2016)最高法民申79號;合議庭法官:李明義、汪國獻、蘇戈;裁判日期:二〇一六年四月二十七日。


2.以物抵債協議已經具備了房屋買賣合同的基本要件,且在簽訂該協議前已經履行了付款義務,受讓人有權請求債務人依照該協議書約定履行房屋轉讓手續,但該請求權僅是債權請求權,在法院採取查封措施之前,受讓人未對進行了直接或者間接的實際控制且未能舉證證明非因自身原因未辦理案涉房產的過户登記,其不能排除其他債權人對該房屋的執行

最高人民法院認為,根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定,金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法佔有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過户登記。


根據該規定,買受人必須符合以上四個條件並且其權利能夠排除人民法院執行的,買受人所提的執行異議才能得到人民法院支持。本案《以物業抵債協議書》已經具備了房屋買賣合同的基本要件,該協議書應視為文萬彬、興業實業與之間就案涉十套房屋達成了買賣合意,且陶智在簽訂該協議前已經履行了向興業房產、興業投資和夢酒公司的付款義務,即已經支付了該房產的相應對價,其有權請求文萬彬、興業實業依照該協議書約定履行房屋轉讓手續。


關於案涉房屋被一審法院查封之前陶智是否實際佔有該房屋的問題。針對751號房產,陶智在原審中提交了其與雷國瓏的租賃合同複印件及雷國瓏向陶智轉賬的銀行轉賬憑證。因該租賃合同為複印件,轉款憑證亦未寫明轉款用途,轉款的金額也與陶智自己出具的情況説明中關於租金的數據不吻合。


針對407號、438號的兩套房產,陶智稱其接收該兩套房產時,已經由文萬彬租賃給如家酒店經營至今,但其亦未向二審法院提交其與如家酒店簽訂的租賃合同或者收取租金的相應依據。《物業費催收通知書》顯示物業公司通知陶智繳納十套房產的物業費,但陶智並未提交其繳納該物業費的相應證據。


綜上,陶智舉示的佔有案涉三套房產的證據尚不足以證明其在一審法院採取查封措施之前,對案涉房產進行了直接或者間接的實際控制並收取相應租金。二審法院認定陶智對案涉房產所享有的權利僅是債權請求權,並無不當。


關於案涉房屋未辦理過户登記是否因為陶智自身原因的問題。從舉證責任分配上説,案外人提出執行異議或者提起執行異議之訴,應當舉證證明非因自身原因未辦理過户登記。根據陶智的申請,二審法院依法向雲南省昆明市房產交易中心調查核實。證據顯示,2014年12月8日,房產交易中心的檔案資料中,文萬彬名下其他房產提交了交易手續材料,而本案訴爭的三套房產的交易手續資料並未顯示,即在2014年12月24日一審法院查封前,沒有證據證明陶智已向相關部門申請辦理過户登記。另,除本案爭議三套房產外,其餘七套房產均於2014年12月9日變更買賣合同登記備案至銀箭公司名下,銀箭公司實際控制人為陶智。綜上,陶智未能舉證證明非因自身原因未辦理案涉房產的過户登記,其應承擔相應的法律後果。


——陶智與黃萍、宜賓紅樓夢酒業股份有限公司等執行異議之訴案;案號:(2017)最高法民申4657號;合議庭法官:李延忱、楊興業、張純;裁判日期:二〇一七年十一月二十二日。


3.受讓人基於以房抵債的原因而通過長期、公開、合法佔有形式公示了其對於訴爭房屋的所有者權利,其在本案中要求確認對房屋享有所有權,具有事實依據,其他債權人的債權不能排斥受讓人所享有的佔有權能

最高人民法院認為,海發行清算組根據《F座房屋購銷合同書》、《協議書》、《補充協議》的約定,已經基於以房抵債的原因而實際合法享有金融花園F2004、F2301、F2306房屋所有的部分權益,且其已經通過長期、公開、合法佔有形式公示了其對於上述房屋的所有者權利,故其在本案中要求確認對上述房屋享有所有權,具有事實依據,應予支持。


至於武科投清算組抗辯案涉F2004、F2301、F2306房屋一直登記在三友公司名下、應屬於三友公司所有的主張,同上述房屋已經抵債給海口大信社(即海發行清算組)的事實不符,本院不予採信。湖北高院未予支持海發行清算組要求對F2004、F2301、F2306享有所有權的訴訟請求,認定事實及適用法律不當,本院予以糾正。


上述房屋系海口大信社基於以房抵債的真實原因取得,其權利應屬於海口大信社所有。而對於案涉上述房屋現狀,海發行清算組及武科投清算組均認可目前由海發行清算組實際佔有,這進一步表明,海發行清算組基於以房抵債的真實原因,實際合法佔有了上述案涉六套房屋。


儘管上述六套房屋並未完成權屬過户登記手續,但是海發行清算組基於合法佔有房屋的事實,其所享有的佔有權能亦應受法律保護。而武科投清算組申請法院強制執行的基礎權利係一種債權,此種債權不能排斥海發行清算組的合法佔有這一所有權權能。因此,海發行清算組在本案中請求停止對案涉六套房屋的執行,理據充分,應予支持。


——海南發展銀行清算組與武漢科技信託投資公司清算組等案外人執行異議之訴案;案號:(2013)民一終字第95號;合議庭法官:王友祥、劉銀春、仲偉珩;裁判日期:二〇一四年五月七日。


4.雖已簽訂《以房抵債協議》,但沒有對案涉房產辦理過户登記手續,故雙方關於案涉房產的轉讓並未產生物權變動效力,受讓人亦未在人民法院查封之前已合法佔有案涉房產,其不能排除法院執行行為


最高人民法院認為《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定:“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法佔有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過户登記。”根據原審查明的事實,戴宏都與寬泰公司簽訂案涉《以房抵債協議書》後沒有對案涉房產辦理過户登記手續,故雙方關於案涉房產的轉讓並未產生物權變動效力。


2015年6月27日,一審法院依解軍的申請作出(2015)丹執字第00025-1號民事裁定,查封了包括案涉房產在內的部分寬泰公司在建樓房。戴宏都主張其在人民法院查封之前已合法佔有案涉房產,但案涉房產在當時尚處於在建狀態,並未取得商品房銷售許可證,亦未竣工驗收,戴宏都在原審期間並未舉示充足的證據證明其已實際佔有了案涉房產。據此,原審認定戴宏都不符合前述法律規定的能夠排除人民法院執行行為的情形,認定事實及適用法律並無不當。


——戴宏都與解軍等執行異議之訴糾紛案;案號:(2018)最高法民申1382號;合議庭法官:董華、駱電、張代恩;裁判日期:二〇一八年四月二十七日。


5.主張以物抵債以排除其他債權人的強制執行應當提供證據證明自己為被執行人的債權人,在沒有辦理房屋產權轉移登記的情況下,未完成上述舉證責任的,受讓人不能從自己是已經實際支付了對價並實際佔有所購房屋的商品房購買者的角度主張阻卻生效判決的執行

最高人民法院認為第一,王榕威與、聯華公司簽訂以房抵債協議後,自稱在2001年11月與聯華公司簽訂了商品房買賣合同,且天津市當時並未實行商品房買賣合同備案制度,但其此後從未在房地產管理部門辦理案涉房屋的產權過户登記手續。因此,王榕威無法通過不動產登記簿來證明其為案涉房屋的所有權人。


第二,王榕威主張其取得案涉房屋所有權的依據首先是其對於環亞公司享有300萬元的債權。但其只提供了借款合同和環亞公司的三張收據,卻未能提供其依據合同向環亞公司支付出借款項的銀行轉賬憑證和現金交付出借款項的其他證據。環亞公司一、二審均未出庭應訴,沒有提供相關證據支持王榕威的觀點,僅憑王榕威提供的借款合同和收據,不足以證明其為環亞公司的債權人。


第三,王榕威二審中提交了其與聯華公司簽訂的兩份商品房買賣合同,其中對於案涉兩套房屋價格的約定分別是225萬元和345萬元,與王榕威主張的其對環亞公司享有的債權數額不同。而且,兩份合同中有關付款形式與付款時間部分均為空白,從中無法看出王榕威向聯華公司購買案涉房屋與其主張的環亞公司以上述房產抵債一事之間的聯繫。


綜上,王榕威提供的證據,不能形成完整的證據鏈,以達到其證明自己為環亞公司的債權人,債務人環亞公司因無法償還債務而以案涉環亞公寓的兩套房屋抵償給王榕威,但採取由案外人聯華公司與王榕威簽訂商品房買賣合同的方式完成所有權轉移的目的。在沒有辦理房屋產權轉移登記的情況下,王榕威沒有從自己是已經實際支付了對價並實際佔有所購房屋的商品房購買者的角度主張阻卻生效判決的執行。


——王榕威與環亞國際貿易(天津)有限公司等案外人執行異議之訴案;案號:(2016)最高法民終113號;合議庭法官:韓玫、司偉、沈丹丹;裁判日期:二〇一六年五月三十日。


6.人民法院“以物抵債裁定書”具有物權變動的效力,受讓人對爭議房產具有所有權,並基於該所有權具有對抵債標的物的過户登記請求權和交付請求權,其對該房產所具有的所有權具有阻卻執行的效力


最高人民法院認為,石家莊中院(2005)石執字第00068-3號民事裁定性質上屬於以物抵債裁定,作出的時間是2008年4月28日,《中華人民共和國物權法》自2007年10月1日起施行,應予適用。該法第二十八條規定,“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。”據此,因人民法院的法律文書等法律行為以外的原因引起物權變動,不經登記或交付,可以直接生效。


《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》施行於本案二審期間,不適用於本案,但在不與此前司法解釋相沖突的情況下,可以參照適用。該解釋第七條明確將人民法院的“以物抵債裁定書”明確為可以導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的法律文書。根據上述規定,石家莊中院(2005)石執字第00068-3號民事裁定具有物權變動的效力。


其次,從河北外貿公司對案涉房產所具有的權利的性質看。案涉房屋至今未辦理過户登記,仍在河北進出口公司名下。但由於石家莊中院(2005)石執字第00068-3號民事裁定已經生效,具有物權變動的效力,因此河北外貿公司對該房產具有所有權,並基於該所有權具有對抵債標的物的過户登記請求權和交付請求權。由於人保投資河北管理部與河北進出口公司之間為一般金錢債務,根據物權優於債權的原則,河北外貿公司對該房產所具有的所有權具有阻卻執行的效力。


——人保投資控股有限公司河北資產管理部與河北省外貿資產經營有限公司等申請執行人執行異議之訴案;案號:(2016)最高法民申3192號;合議庭法官:潘勇鋒、朱燕、邵長茂;裁判日期:二〇一六年十二月二十六日。




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