同一天!深圳天津出猛招,房價利益共同體前方懵懂|地產·杆

槓桿遊戲2018-06-06 05:17:46


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撰文|張銀銀


同一天,我國兩座超大城市深圳、天津,發佈重大樓市相關政策。


深圳準備從2018年起,新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低於60%等。對了,還説人才住房可以6折買,對符合條件的高層次人才實行更加優惠的政策。


天津則表示,堅決遏制投機炒房,擅自放鬆購房條件將追責。

上述大招意味着什麼?在槓桿遊戲看來,可能釋放的信號意義,不侷限於深圳、天津,而是從中可以看出未來我國樓市的一些走向。


1


深圳住宅供給方式學習新加坡、香港,房價進入天價時代,新的普通中產靠租房、各類保障房包括公租房解決居住問題


有必要説的是,深圳的深化住房制度改革計劃,還只是一個徵求意見稿。


這份意見的全稱是《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》,於6月5日,深圳市住房和建設局對外發布,向社會各界徵求意見。


意見稿披露,深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類羣體,並計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類,計劃到2035年,新增建設籌集各類住房共170萬套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。


媒體説,此舉為“房改”20年之後的重大調整。其中,保障型住房比例不低於60%的舉措引起廣泛關注。


首先,槓桿遊戲先做一個總量和結構分析。170萬套,2018年開始,到2035年,總計18年,年均接近10萬套。


而這兩年,深圳年常住人口增速都在五六十萬。


當然,部分羣體,有些對居住的要求沒那麼高,比如還有的通過宿舍、城中村、自己租房包括羣租等解決。但即便如此,如果未來深圳人口增速維持這個速度,顯然,這個供應計劃,從總量上説,可能還是顯得有些緊巴。


而未來,深圳,商品房未來僅佔4成。也就是説,只有70萬套左右的商品房供應,年均不到4萬套。


深圳有多少實際需求,不需要槓桿遊戲列舉數字,以前我們分析過。而中國人,總是希望要買個房子的。


從這個角度説,如果不發生金融危機、經濟動盪,意味着深圳商品房未來將成為稀缺資源。而稀缺的東西,一定貴。所以,可以説,深圳房價進入天價時代。


2016年時,槓桿遊戲就曾撰文預測,深圳房價長期看將香港化——一個字,就是貴。普通中產,要靠工薪買房,未來會越來越難,甚至需要不止一代人的努力。


但是就業在這裏,深圳的各項條件這麼好,很多人不會離開,怎麼辦?這份意見稿給出的方案是,各類保障性住房,包括公租房。


這麼説的話,槓桿遊戲認為:


1.深圳住宅供應方式越來越向新加坡、香港靠齊;


2.深圳房價進入天價時代;


3.普通中產要越來越靠各類保障房,包括公租房解決居住問題;


4.因為新增供應總量還是顯得緊張,會有越來越多人在臨深地區置業,圓自己的房子夢;


5.相對新加坡較好的公共住房條件,深圳各類保障房,特別是公租房的品質、面積還是不如新加坡,相對更接近香港一些。



2


結合天津堅決遏制投機炒房,擅自放鬆購房條件將追責通知看,釋放出中央調控不放心的決心


首先再囉嗦一句,上文深圳的意見稿全稱為,《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》


分解來看,有這些關鍵詞:深化住房制度改革、多主體供給、多渠道保障、租購併舉、住房供應與保障體系。


而天津市政府發佈的通知名字叫,《關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》。

該通知明確,嚴格落實天津市房地產市場調控政策,加強購房人購房資格審查,對不符合調控政策規定的,不予辦理相關購房手續,堅決遏制投機炒房。對擅自放鬆購房條件的,將嚴格進行追責問責。


從上述兩份文件(意見稿)中,槓桿遊戲讀出了這些意味:


1.住房制度改革勢在必行,深圳房價漲時打頭陣,解決高房價讓中產有房子住,不管是否買得起時,深圳依舊是領軍者。


特區、試驗者,深圳與生俱來的符號。未來,體量較大的城市,都會有類似改革。


2.深圳的多主體供應、多渠道保障雖然都有“多”字,但詳細去看意見稿可以發現,很明顯,實際的土地主要供應方還是地方政府。


這就意味着,未來握住土地供應多寡、想要主導房價的,依舊主體明確。



3. 租購併舉、住房供應與保障體系,意思是説,未來商品房買不起,一方面可以自己想辦法,比如買到郊區,或者其他行政區。另一方面就是接受租房。只要你有工作,你租房,你應該有的各項公共產品,還是有的,比如最關心的教育。


只是,抱歉,房子買不起是沒有的。打折的人才房,主要是給人才的,而且總量還是有限的。至於地段好不好,那是另外一回事。


4.各大城市未來在做上述努力同時,調控繼續。天津説得很明確,堅決遏制投機炒房。對擅自放鬆購房條件的,將嚴格進行追責問責。


實際上,這一輪調控執行非常到位的,槓桿遊戲覺得主要是北京、環京、上海、天津等。這些地方為什麼執行到位?因為靠近權力中心,他們懂事,他們知道未來的政策走向。


天津此舉,一來是對“海河英才行動計劃”發佈後,落户人羣太多、太踴躍的迴應;二則表明,中央對調控迄今沒有放鬆的意思。


説了這麼説,很多杆友肯定想問,調控倒是不放鬆,但我國房價未來到底怎麼走?比如調控這麼久了,主要地方的房價依舊是在漲。


那就請看下文。


3


房價利益共同體正在匯聚,越來越龐大


其實上文第一部分,槓桿遊戲已經拿深圳舉例了,房價怎麼走。深圳當然比較特殊,而更多的不錯、體量較大城市房價,則可以在深圳基礎上打折理解。


説直白一點,較大體量的城市,在沒有外力的情況下,相關方已經默認其高房價。通過高房價,抵禦資本外流壓力,解決債務可持續,實現基建的升級,完成更大城市化。


對於個人也是一樣,相關方面希望通過房價實現部分人羣的財富增值,而且是絕大部分有房的羣體,希望他們都獲得這一溢價,讓這個社會有更多利益共同體,社會更穩定。


實際上,人才爭奪戰是不是就是這樣?讓沒房的人趕緊買房,趕緊落户,趕緊分享到房子溢價的好處,當然可能也是接盤。


但這個盤只要有人接了,也就有人可以套現;賬面上,就有更多人實現財富的溢價。


叫你來做人才,讓你來買房,是不是有點城市合夥人的感覺。你要不買,你就不是合夥人,你也不配獲得收益。


通過調控、資金和板塊的輪動,一二線的人都房子溢價了,三四線也分享到這一好處。然後大家都很開心。


自然,房地產相關的行業也開心,經濟也取得穩定。當然,並不是每個人都有資格套現。


現在的招就是穩定高房價,慢慢拆彈、慢慢調整經濟,通過時間換取空間。這步棋當然不是完美無缺,怕的就是外力過大。


匯率、美國經濟走勢、全球金融貨幣風險、美元加息……始終都可能製造意外。而外部環境決定我們的宏觀和貨幣政策。


所以説,我們房價到底能不能控制住,頂層看宏觀背景、貨幣政策。如果外部因素造成全國都處於穩定、下跌通道,這個城市很難獨善其身。大趨勢就是大趨勢,不是誰可以隨便扭轉的。


就像2013-2015年那幾年,大部分城市房價都是穩定的,甚至一些城市是陰跌。彼時,即便是房價最高的深圳、北京、上海房價也是比較穩定的。


同樣,2015年底啟動的這一輪上漲,也是很難逆轉的。因為全國都在漲,沒有誰可以不一樣。無非是深圳先漲,京滬跟進,合肥、鄭州、武漢接力,然後成都、西安、重慶最後暴力拉昇。


接着等這些主要城市都漲起來後,調控的深入,資金、板塊繼續輪動,三四線城市,甚至一些縣級城市也從去庫存變成搶房、房荒……


而到這一步,週期基本也就見頂。這個時候,調控補丁越打越多,單純炒房資金實力不雄厚,已經不合時宜。

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但是偏偏人才爭奪戰冒了出來,解構了部分調控政策,製造新的需求;因為限價導致的新房、二手房價格倒掛,套利空間明顯,各種搖號亂象跟着出來;還有供給始終牢牢掌握在地方政府手上……


於是,這一輪房價的上漲週期特別漫長。


只是不知道,通過讓越來越多的人,分享到房子溢價的賬面財富收益,是否我們這個社會的利益共同體就可以真的凝聚在一起。這是不得已的辦法,似乎也是好辦法,


信號槍在誰手上?


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