房價上漲,誰在説謊

虎嗅網2018-06-05 22:35:00


來源:真話財經(ID:zhenhuacaijing)

作者:馬繼鵬


之前,有很多人説中國的房價違背了經濟學常識,如果仔細看完今天這篇文章,你會發現自己受騙了。


其實,並不是房價違背了常識,而是很多人沒有搞清楚現在的常識是什麼。


一般來説,商品的價格是由供求關係決定的。供給多,價格跌;供給少,價格漲。現在房價大漲亦遵循這樣的規律。


如果把房子理解成一般的商品,這種商品能生產多少主要是由土地和設計決定的。供地多了,就能蓋更多的房子,設計時樓層更高,也能有更多的房子。


以上兩個因素主要由誰決定?土地供給是由地方政府控制的,房子的設計是由房地產商負責的,但最後還是需要地方政府審批。


所以已經很明確了,整個房地產市場,最後的主導者是地方政府。政府才是遊戲規則的制定者,房產商和購房者只是參與方而已。


01


最近多個城市房價暴漲,有些人覺得是開發商“捂盤惜售”,造成“萬人搶房”的局面,不排除這是一個重要原因,但根本原因是土地供給太少。


可能有人會問,現在很多地方政府還在依賴土地財政,為什麼要減少土地供應呢?不應該是多賣土地多增加財政收入嗎?


一般來講,應該是這樣,但現在地方政府也知道“捂盤惜售”的道理,憑什麼開發商競拍完土地放幾年可以坐地漲價,而政府不行呢?


下面這張圖就很好地説明了這個問題,地方政府這幾年土地供應量減少了,但土地收入依然在增加,這説明啥?土地單價高了很多。



以上是近10年中國房地產企業土地開發情況。一共包含三項指標,分別是房地產企業待開發土地面積,房地產企業購置土地面積和房地產企業土地購置費用。


按照國家統計局的統計口徑,房地產企業待開發土地面積指的是經有關部門批准,通過各種方式獲得土地使用權,但尚未開工建設的土地面積。


單獨分析這個數據,可以發現,2008年房地產市場低迷,開發商建房熱情不高,這個數據在近10年都是最高的,達到48161.07萬平方米。


後來,隨着2009年房地產市場復甦,待開發土地面積開始下降,但隨着房地產企業購置土地面積的上升,待開發面積也相應的增加了。


再來單獨看看房地產企業購置土地面積。


從上圖可以看出,購置土地面積最高點出現在2011年,當時是44327.44萬平方米,之後一直呈下降趨勢,尤其是2013年開始,下降幅度較大。


到2015年和2016年,房地產企業購置土地面積只有最高峯時期的50%,2016年只有22025.25萬平方米。


所以,如果要論2016年中國房價大漲的原因,除了貨幣供應量增加,很大一個原因就是土地供應已經告急,在需求增加的情況下,房地產企業已經無米下鍋。


2017年,房地產開發企業土地購置面積上升到25508萬平方米,比上年增長15.8%,但是和2013年之前相比,還是處於低位。


與以上兩個數據形成鮮明對比的是,房地產企業土地購置費用近10年一直在增長,2007年為4873.25億元,2016年已經上漲到18778.68億元,整整翻了3.85倍。


地價漲了,房價肯定要漲。關於這個説法,任志強有個形象的比喻,如果把房子比作麪包,土地就是麪粉,麪粉都漲價了,麪包不漲價説不過去。


不過也有人質疑,房地產商在中國一定就不能虧本嗎?從現實來説,基本上是這樣,如果麪粉價格高於麪包價格,地產商要不漲房價,要不先放着不開發,或者把房子建好了“捂盤惜售”。


現在,政府為了防止房價大漲,用“限價”的方式降房價,結果大家也看到了,萬人搶房,搖號買房,購房成為少數人的權利。


從表面上看,“搖號買房”是因為新房二手房價格倒掛,買到就是賺到,本質上其實是土地供應量減少導致房子的有效供給減少,而多地的“人才戰略”卻創造了更多的需求。


02


早些年,確實是因為土地財政的本質,導致了地方政府依靠賣地獲取利潤,這一方面拉動地方投資或者説GDP增長,另一方面依靠地產商來打造公共市政配套。


這些年,地方政府都在落實“房住不炒”的房地產調控總要求,不管是一線城市還是二線城市,甚至很多四線城市都出台了嚴厲的房地產調控政策。


本以為,地方政府要主動革自己的命,主動擺脱對土地財政的依賴,但從現實情況來看,地方政府在下一盤很大的棋。


棋局是這樣的:減少土地供應-通過各種手段去庫存(棚户區改造、人才計劃等)—房價上漲—以更高的價格賣地。


這局棋的結果就是上圖顯示的那樣,供地減少了但是土地購置費直線上升。


土地少了,開放商為了賺錢,要不漲價,要不在單位面積土地上蓋更多的房子,所以出現了以下奇怪的現象。



這是近10年商品住宅房屋竣工面積,在房地產開發企業購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年,房屋竣工面積卻在一路上漲。


所以,現在很多城市樓盤房子越蓋越高,密度越來越大,只有這樣,才能在土地越來越少的情況下蓋越來越多的房子。


這樣看來,説地方政府是房地產市場最大的受益者一點也不過分,以前靠多賣地增加財政收入還可以理解,現在賣得地少了,收入卻翻了好幾倍,房價不漲都難。


政府為什麼對土地財政如此上癮,而且近幾年把這個制度運用得如此爐火純青?主要還是跟地方政府債務惡化有關。


按照經濟學原理,去庫存的最好手段就是降價大甩賣,很多商品都是這麼做的,但房子在中國是一種非常特殊的商品。


去庫存,如果低價拋售的話,就會引發通縮螺旋,導致資產價格崩盤,進而引起企業利潤減少,導致員工工資下降,從而抑制消費,引起了商品價格持續下跌,企業利潤進一步減少。


這是一個惡性循環,這也是為什麼,國家過幾年就會向市場投放基礎貨幣,可以造成一種“財富增加”的假象,消費者才願意消費。


看看下面這個例子會更容易理解,國家為什麼不敢捅破房地產泡沫。


假如你是一個社區便利店的老闆,批發了很多醬油在小區裏面賣,如果醬油全國統一降價,對於小區的居民來説當然是好事。但對於你來説,就會虧錢。


虧錢了,便利店就會倒閉。如果你的便利店倒閉了,你賒賬的上游經銷商的應收款就收不上來,經銷商也會虧錢,甚至破產,就沒錢給還給生產醬油的廠家。廠家的應收賬款要不回來,也會破產,它們從銀行貸來的錢,就無法償還。


再往下面聯想,銀行收不回貸款,那麼銀行也會虧損,也會倒閉。商業銀行倒閉了,最後一道防線就是央行以及廣大儲户。


如果再惡化,整個社會就會出現信用崩潰,進而爆發大規模的經濟危機。這就是一個完整的通縮螺旋,這個螺旋能持續的根本原因在於債務槓桿過高。


現在,中國居民的負債率已經很高了,很大一個原因是房價上漲,貸款買房成為常態,所以一旦房價暴跌,發生債務違約,後果不堪設想。


試想,如果你開便利店,進貨的時候沒賒賬,用的都是自己的現金儲蓄,商品價格下跌,便利店虧錢了倒閉了,經銷商會受到波及嗎?後面的連鎖反應也不會發生。


*文章為作者獨立觀點,不代表虎嗅網立場


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TAGS:地方政府土地購置土地面積增加財政收入