踩盤||沙井,網紅盤、品牌盤都將入市,剛需別偷懶要去看

呆呆咖啡館2018-05-29 07:55:20


走進命運空蕩的大房間,

才發現人生根本沒有方向。

文丨呆呆   圖丨呆呆

前言:

這篇踩盤寫半個多月了,已在鏈家網發過。想了想,既然碼字了,還是在自己平台上再發一次給大家共享我的踩盤信息,好在,這些盤至今還沒有太多變化的信息。

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今年難得去了幾次沙井,多次路過華強城而不入,因為之前,一直聽説有問題不能開盤,也就沒着急去看。


最近,確定這個熬了兩年的盤終於即將入市,就專門去看了看,順便把沙井幾個盤轉了一圈,發現,沙井今年可能是深圳供應最大的區域之一呢,另外一個可以拼供應的是同樣為剛需區域的坪山。目前,沙井區域內幾個大盤都在接近銷售期,最新得到的消息是華強城可能7月份開售,萬科星城也不遠了,博林天瑞則有望成為最早入市的新盤。


看盤路線:

拾悦城—萬科星城—博林君瑞—華強城

看盤時間:5月9日

沙井印象

(在沙井,到處都可以看到密密麻麻的小產權房。)

我敢一個人開車去沙井轉悠是從這兩年開始的。


幾年前,11號線還沒開通,呆呆的一個喜歡投資小產權的朋友跟我説,規劃的11號線地鐵口的小產權很便宜,要不要一起買幾套。


呆呆一邊和她聊天,腦海裏一邊浮現的景象是:髒兮兮的的城中村,上樓後,打開門看到的是是黑暗潮濕的房子。心想,11號開通後租金肯定上漲,可是這房子我不會愛呀。


買房,呆呆一定是屬於顏值派。若是自己都不愛的房子,絕不買這觀念在投資派看來肯定是錯誤的,大家不要學


其實那個時間,我還在處於害怕一個人開車去沙井的恐懼裏,誰讓這裏曾是深圳治安最差真的有黑社會的區域?直到後來這裏的治安情況大為好轉,開發商紛紛敢於到沙井做開發了,呆呆也才開始敢來這個區域,然後才發現朋友買的小產權根本不是農民房那種,完全就是花園小區,怪不得吸引那麼多人買。11號線開通後,這裏的小產價格和租金都漲了很多,朋友的房子也翻了兩三倍,還另外收了很多租金。今年年初,呆呆認識的一些投資客,在馬鞍山地鐵站附近就入了很多小產權房。不過,現在買入的價格就比我那個朋友高多了。


三十年河東三十年河西,想不到,現在的沙井因為大空港規劃和粵港澳大灣區的規劃,居然成為了深圳的網紅區域,隔段時間就有人問呆呆,沙井是否值得購買?


沙井交通

(在沙井,開着開着經常覺得自己遇到了斷頭路,而事實上不是的,只是很多修路的地方。)


呆呆在南山,從南山科技園一帶去華強城,有三種方式。


一,走107國道,紅燈少,快車道,不塞車時段,大概45分鐘。同理,不塞車40多分鐘也可以開到大梅沙,但是沒人會關注東部;另外,40多分鐘也可以開到龍崗大運中心,這裏的房價和沙井目前沒有差太多,今年大運中心的房子很火,開發商真的到了佛系賣房的地步,大運中心的新盤開盤,開發商和媒體唯一想溝通的就是,可否不要報道我們的開盤,相信未來的網紅盤華強城也是一樣。


二、走寶安大道,紅燈多,車少,無大車,時間比107稍多幾分鐘,但是心情要好很多,107國道上的大車太多了,特別沒有安全感。


三、走沿江高速,這個適合高峯時間走,平時走的話,能節約幾分鐘,但是高速費就要15元,高速開車的感覺雖爽,給錢的時候還是會有些心疼的。


四、地鐵11號線。11號線直接從福田到沙井的塘尾站,呆呆數了下,塘尾站—後海,居然只有9個站,但站點時間長,要44分鐘,還不計算到地鐵口的時間,這個時間和開車差不多。地鐵快線真的拉近沙井和南山的距離太多,怪不得南山的白領紛紛去了沙井租房。


呆呆因為想着看幾個盤,當然不會坐地鐵了,所以還是開車前往的。沙井也是今年的建設重區,很多路都在修,開車確實不會快。


區域房價

(拾悦城的外立面都出來了,明年上半年可以收樓。)

沙井如今的想象空間有兩個,一個是空港新城;一個是粵港澳大灣區。傳説寶安區政府要搬遷到沙井,但是一直沒有消息,所以這個傳言暫且可以不提。


今年應該是沙井樓市的一個爆發期,去年,這裏有兩個盤都引起過關注,不是因為盤有多牛,是因為價格。拾悦城剛入市的價格是4萬/平方米左右,距離地鐵10分鐘左右的距離,另外一個是四海雲亭,因為距離地鐵較遠,價格4萬不到,但是至今還有賣,倒是晚賣的拾悦城如今已經是真正清盤階段。


4—5萬/平方米的價格,應該是今年沙井價格的主要價格區域。華強城確實已經是現樓,然而能否突破政府的限價,也很難説,現樓銷售據説可以高一些,但是也不會允許高出太多,所以估計幾個新盤,都差不多在這個價格範圍內。


驕傲着的開發商

(尾盤還在售,沙盤就用塑料膜蓋上了,愛買不買。)

現在住宅網紅盤的開發商除了發愁拿預售證價格以及如何讓開盤更加低調外,其餘都沒什麼發愁的了。所以,大部分時候,都能看出來他們的驕傲。


本來只想去看華強城,但是車子在寶安大道行走的時候,先看到了拾悦城,這個站距離馬安山站大約1公里多,其實樓盤在沙井站和馬安山中間,兩個站都可以走到。呆呆站在營銷中心外面看了看,之前在售的外立面都已經快現樓,不過二期還遙遙無期,所以要買的其實就不用等二期了,三、五年之後,誰知道是什麼情況。進了銷售中心,前台只有一個銷售,説如今就剩下幾套98平方米的四房,總價452萬,單價約4.5萬/平方米,相對開盤的4萬2左右的均價,已經漲了不少。


想去看沙盤,銷售帶我走進銷售中心裏面,才發現,沙盤都用塑料布蓋起來了,確實尾盤了。在旁邊還沒收走的一個宣傳展板上,看到沙井未來一大堆的舊改項目。銷售説,這個盤未來距離沙井海岸城很近,我在展板上看到沙井海岸城的對面就是萬科星城。看了看時間,就直接導航去了萬科星城。


但是從拾悦城過去的路不是直行,繼續往沙井的方向走,右轉,再右轉,感覺快走成一個“口”字了,繼續穿過一些小街道,忽然就看到掛有“萬科星城”的在建建築。走近才發現,萬科星城未來真的是一個好大項目,被一條市政路分成兩塊地,每一塊都不小。問了問保安,售樓處並未開放呢,開車轉了會也沒發現銷售中心在哪,加上時間不多了,只好往華強城的方向去。


萬科星城建築面積60萬平方米,屬於沙井大盤,分兩期開發,前段時間,萬科的一幫人都在朋友圈裏曬了這個盤的廣告,呆呆還以為接近開盤,誰知道銷售中心都沒,但是最新的消息還是顯示,這個盤確實快了。

(萬科星城的工地。)

從萬科星城去華強城路上,經過博林君瑞,博林在西麗的盤口碑不錯,已經為深圳人所知,沙井這個盤目前已經開放營銷中心。呆呆那天要趕回來有事,就在外面走了一圈,看到銷售中心已經開放,這個盤距離沙井海岸城更近,就在對面,距離地鐵口還有超過1.5公里。這麼一算,萬科星城距離11號線站點還會更遠一些,以前記得萬科透露過一個和摩拜合作的計劃,騎摩拜去地鐵口,倒是一個實現地鐵物業的辦法。

(博林君瑞應該已經封頂,據説月底到下月初也要開了。)

華強城已經是一大片現樓,銷售中心人不如預期的多,大概該來的都來過了,銷售員指着沙盤跟我説,這一大片都是我們一期要推的。


我:“一期推多少套呢?”

銷售:“1700多套。”

“這麼多,那還需要搶?”我問,

“可是,想要的客户是1萬多。”銷售認真的看着我説。

好吧,呆呆認輸。


(華強城差不多現樓了,熬了兩年,開發商也不容易。)

剛需今年可以關注之地

轉了一圈,覺得沙井一定是今年剛需買房的一個機會區域。


第一,沙井交通因為11號線大為改觀,40多分鐘和南山的對接,大量的科技園人口從市區換到沙井租房,實現了未來可居住的可能性。這和龍華一個道理,當年福田的後花園最終變成了福田的兄弟,就是白領人羣導入的結果。


第二,價格目前還未溢價太多。例如剛説到的尾盤拾悦城,98平方米四房452萬,首付150可以買一個小四房,算上贈送面積,價格還是不錯的。


華強城的價格是應該高出拾悦城的,而且贈送面積還會少一些。但人家是地鐵口大盤,年底就可以交樓的現樓,人家的成本也要高出很多,價格高一些正常,只是目前限價情況下,銷售能否突破5萬/平方米確實很難説。博林和萬科星城,雖然是在成熟生活區域,但是按照沙井目前的購買力,可能還是南山和市區的客户為主,其和地鐵的距離確實會影響到價格,呆呆了解的應該也在5萬/平方米以內。


(華強城的沙盤。)


萬科星城的競爭力肯定不是地鐵,而應該是配套,例如學校配套和商業配套可能會帶來更多的競爭力,畢竟是一個60萬平的綜合體,裏面有一塊教育用地,而萬科有自己的教育資源,還有萬科的品牌,都會吸引不少客户;博林君瑞更靠近沙井海岸城,這個海岸城的體量是超過南山的,未來這個區域的配套會很好。


第三,目前沙井所有新盤的户型都是剛需户型。目前瞭解的,主力户型基本都是100平方米內為主,超過120的很少。呆呆還是列個表格比較清楚。

從這個表格裏面可以看出來,沙井這些樓盤的户型很多都是89平方米三房,因為有拓展面積,可以最大化的滿足剛需置業後家庭人口增加的需求。而超過100平方米的户型,基本都是改善户型,例如三房兩衞生或者四房兩衞。


所以,如果400多萬可以在沙井買一個三房,又靠近地鐵口,可以滿足工作的需求,對於深圳的剛需來説,還是不錯的,至於學位,可以期待的好學校就是萬科星城裏面那塊教育用地,別的就沒啥期待了,畢竟整個寶安,學校都是短板,只有一個寶中鶴立雞羣,多年來毫無敵手,龍華都進了幾個名校了,寶安目前還是被名校遺忘的區域。


當然,以上購買建議都是針對剛需説的,如果投資,很顯然需要的是大空港概念和粵港澳大灣區這種高大上的概念,投資客都已經熟悉,在此不多説了。



Ps:

上一次加羣,滿了100後,呆呆至少手動加了100多人,微信居然規定一天只能加20個號碼,累個半死,加了幾天。可是,因為只加人,系統顯示我賬號異常,很多人都沒通過,所以我就懶得加你們微信號了,你們自己掃碼吧,回頭拉入2羣,已經進羣的不要再湊熱鬧了。



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