公報案例:金融機構怠於辦理預告抵押登記,階段性保證責任免除

小甘讀判例2018-05-18 10:45:07

裁判要旨:

階段性擔保在商品房預售合同中比較常見,通過辦理買房人所購房屋,可以有效減少金融機構和房地產企業的風險。因其階段性特徵,預告抵押登記和商品房預售登記的銜接非常重要。金融機構怠於辦理預告抵押登記,等於無限延長房地產企業的保證期間,有違擔保法的精神,亦有違誠實信用原則。


股份有限公司大連分行與大連一方地產有限公司

保證合同糾紛案


案例來源:《最高人民法院公報》2018年第5

案號:最高人民法院(2017)最高法民申3474號

合議庭法官:武建華、董華、張能寶

裁判日期:二〇一七年九月二十六日


最高人民法院裁判理由:

最高人民法院認為,本案爭議的焦點問題是:一方公司應否承擔保證責任。


招商銀行與高智簽訂的《個人購房借款及擔保合同》,招商銀行與一方公司簽訂的《擔保協議》,均系雙方當事人真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應認定合法有效。


關於本案保證期間的確定。招商銀行與一方公司在《擔保協議》第五條約定,一方公司承擔的是階段性擔保,保證期間是每筆貸款放款之日起至預告抵押登記完成之日止。雙方簽訂《擔保協議》的目的是一方公司在90個工作日內辦妥高智所購房屋預告抵押登記手續交給招商銀行,招商銀行辦理完預告抵押登記後,一方公司的擔保責任即可免除,招商銀行通過抵押權來保障債權實現。


從字面理解,雙方當事人對保證期間進行了約定,以辦妥預告抵押登記為時間節點,保證期間可以延長,也可以縮短。該約定是雙方當事人的真實意思表示,但不能與《擔保法》的規定相悖,不能無限延長保證期間,也是階段性擔保的應有之義。


因此,本案的保證期間應確定為從2012年10月9日招商銀行放款之日起,至2014年1月17日一方公司向招商銀行交付商品房預告抵押登記手續後,招商銀行在合理期限內辦理完預告抵押登記止。


《擔保協議》第七條約定,如出現非因招商銀行原因未能在90個工作日內辦妥借款人所購房屋預告抵押登記手續,招商銀行自貸款發放之日起,至預告抵押登記完之日止之前,其有權要求一方公司履行擔保責任。同理,一方公司將購房合同的登記備案手續交給招商銀行後,招商銀行亦應在合理期限內辦理預告抵押登記,而合理期限應以上述雙方約定的90個工作日作為參照。


關於未辦理預告抵押登記的責任。《擔保協議》第六條約定,一方公司在承擔保證擔保期間,應當辦理購房合同的真實有效登記備案手續,並及時將購房合同的登記備案手續轉交給招商銀行指定代辦機構,積極配合招商銀行辦理預告抵押登記。


招商銀行一審中辯稱未辦理預告抵押登記的原因是高智不配合,因高智是香港户籍,與他聯繫困難,其未出具代辦手續,銀行無法單方辦理。招商銀行與高智簽訂的《個人購房借款及擔保合同》第26.2條約定:“如本合同簽訂之時抵押房產尚未辦妥產權證書的,抵押人應按照貸款人的要求,積極配合貸款人及/或售房人辦理預告抵押登記或者樓花抵押登記;抵押房產具備辦理正式抵押登記條件起的60日內,抵押人必須無條件配合貸款人辦妥由預告抵押登記或樓花抵押登記轉為正式抵押登記的手續。”


在一審、二審中招商銀行未提供證據證明未辦理預告抵押登記是一方公司遲延交付辦理預告抵押登記手續所致,亦未提供證據證明其已積極敦促一方公司及高智配合其辦理預告抵押登記。招商銀行於2014年1月17日收到一方公司交付的購房預告抵押登記手續後,沒有在合理期間內及時辦理預告抵押登記,直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封無法辦理後,才於2015年4月22日向法院起訴一方公司主張權利。招商銀行怠於履行合同義務是顯而易見的,對案涉房屋不能辦理預告抵押登記後果的產生存在重大過錯。


關於一方公司應否承擔保證責任。本案中,招商銀行是辦理預告抵押登記的義務主體,在一方公司未在約定的90個工作日內交付辦理預告抵押登記手續情況下,招商銀行收到一方公司遲延交付的預告抵押登記手續後,應當在合理期限內及時辦理預告抵押登記,防止案涉房屋被法院查封而無法辦理。但是招商銀行收到一方公司遲延交付預告抵押登記手續後,不但沒有提出異議,而且一年多時間不去辦理預告抵押登記,且無合理解釋,應視為一方公司階段性擔保的保證責任免除條件成就。


根據《擔保法》第二十六條第二款“有合同約定的保證期間和前款規定的保證期間,債權人未要求保證人承擔保證責任的,保證人免除保證責任”的規定,招商銀行未在保證期間內向一方公司主張權利,一方公司的保證責任免除。


另外,《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款規定:“當事人一方違約後,對方應當採取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償。”因此,招商銀行因怠於履行辦理預告抵押登記義務所造成抵押物被法院查封的責任,應當由其自行承擔。


鑑於一方公司的保證責任已免除,至於的借款是否屬於本案擔保範圍,已無審理必要,本院對此亦不予審查。


附:原審裁判文書(來源於中國裁判文書網):

遼寧省高級人民法院

民 事 判 決 書

(2017)遼民終156號

上訴人(原審被告):大連一方地產有限公司。住所地:遼寧大連市沙河口區。

法定代表人:孫喜雙,該公司董事長。

委託訴訟代理人:袁曉娜,遼寧長城律師事務所律師。

被上訴人(原審原告):招商銀行股份有限公司大連分行。住所地:遼寧省大連市中山區。

負責人:錢曦,該分行行長。

委託訴訟代理人:商慶國,遼寧先河律師事務所律師。

委託訴訟代理人:畢書敏,遼寧先河律師事務所律師。


上訴人大連一方地產有限公司(以下簡稱一方公司)為與被上訴人招商銀行股份有限公司大連分行(以下簡稱招商銀行)保證合同糾紛一案,不服大連市中級人民法院(2015)大民四初字第30號民事判決,向本院提起上訴。本院於2017年2月9日立案後,依法組成合議庭,於2017年3月9日召集雙方當事人進行了詢問。上訴人一方公司委託訴訟代理人袁曉娜,被上訴人招商銀行委託訴訟代理人商慶國、畢書敏到庭接受詢問。本案現已審理終結。

一方公司上訴請求:1.請求撤銷原審判決,依法改判駁回被上訴人全部訴訟請求或發回重審。2.本案一審、二審案件受理費由被上訴人承擔。事實與理由:我公司認為,原審判決存在嚴重的事實認定錯誤和適用法律錯誤,且存在嚴重違反法定程序,應予依法改判。具體理由如下:一、原審判決未經追加案涉借款人高某的繼承人,便以被上訴人單方證據認定欠款本金及逾期還款日期等事實,不僅存在遺漏我公司的嚴重程序錯誤,且事實認定嚴重錯誤。在高某已死亡的情況下,為查明案涉貸款本息的償還事實,本案應當以高某的配偶、子女、父母等繼承人為我公司。本案首先應當查明案涉貸款的本金償還情況和逾期還款的情況。高某系案涉房屋的買受人,也是被上訴人主張的《個人購房借款及擔保合同》的借款人、抵押人,高某是貸款償還的義務人。高某既存在以個人名義還款,並且因高某系大連陽光世紀投資集團有限公司等十幾家公司的股東、法定代表人或實際控制人,也存在其通過下屬公司償還款項的可能性。那麼,案涉貸款本息的償還情況,必須由高某予以確認。而此節事實,在借款人高某已死亡的情況下,如果高某的繼承人不追加為我公司,是無法查明高某實際償還的借款本息金額和具體還款日期等事實,無法確定被上訴人的訴求金額是否準確。而原審判決僅僅依據被上訴人單方出具的統計表,僅僅是根據被上訴人單方主張的欠款本金金額和逾期還款情況,依據單方證據便予以認定欠款本金及逾期利息等,事實認定嚴重錯誤。二、原審判決以招商銀行認可《擔保協議》的效力而認定該《擔保協議》已生效,適用法律錯誤。合同只有在達到約定的生效條件時才生效,並非是由某方當事人單方認可來決定的。案涉《擔保協議》未經被上訴人加蓋公章,不符合約定的生效條件,該《擔保協議》未生效。案涉《個人住房貸款階段性擔保協議》(簡稱《擔保協議》)第十條約定“本協議自雙方有權簽字人簽字並加蓋單位公章後生效”,但其中甲方落款處是“招商銀行股份有限公司大連分行合同專用章”,並非公章,不符合《擔保協議》約定的生效條件,根據《合同法》第45條約定“附生效條件的合同,自條件成就時生效”,故該《擔保協議》並未生效。被上訴人無權以該《擔保協議》要求我公司承擔擔保責任。三、原審判決對於被上訴人辦理案涉貸款業務的貸款業務品種、用途未予認定,遺漏重要事實。而恰恰是被上訴人自己的證據,已充分證明被上訴人辦理案涉貸款業務時,是按照“購買商業用房貸款”辦理,並非是案涉《擔保協議》中約定的“個人住房貸款”。被上訴人自己的下述證據,證明被上訴人知悉案涉高某貸款是“商業用房貸款”,具體為:(1)被上訴人一審證據2即2012年10月9日《個人貸款借款借據》中載明“借款用途:購商用房”。(2)被上訴人證據8即2015年10月10日四張貸款相關信息表中,“貸款基本信息”表中載明“產品名稱:個人商業用房貸款”、“用途:商業用房”、“基本利率分類:人行商業貸款利率”,“貸款關鍵信息”表中載明“業務品種名稱:個人商業用房貸款”。(3)被上訴人一審證據9即2015年10月21日《一方公館項目購房貸款統計表》中載明被上訴人向一方公館項目11名購房者發放的貸款,9人為“一手樓住房貸款”、2人為“個人商業用房貸款”,高某貸款即為“產品名稱:個人商業用房貸款”。被上訴人上述證據,充分證明被上訴人是按照“個人商業用房貸款”辦理案涉貸款業務。而原審判決對於此節重要事實,未作出任何認定,遺漏本案的重大事實,嚴重事實認定錯誤。四、原審判決以貸款發放15個月之後高某與我公司簽訂的補充協議約定的房屋用途為由,推定我公司對案涉貸款承擔保證責任,適用法律錯誤。雙方的證據均已證實案涉貸款系用於購買公建房屋,案涉貸款系“商業用房貸款”,根據協議的約定,案涉貸款不屬於《擔保協議》約定的“個人住房貸款”的擔保債務範圍,我公司不應對案涉貸款承擔保證擔保責任。1、根據《擔保協議》約定,我公司承擔階段性保證擔保責任的範圍為被上訴人發放的個人住房貸款,並不包括商業用房貸款。《個人住房貸款階段性擔保協議》的合同名稱,即已表明雙方的合作針對的僅系“個人住房貸款”。《擔保協議》的內容,其中第一條約定“就乙方依法開發建設的一方公館項目的商品房進行個人住房貸款合作”;第二條約定“甲方根據自身業務規範,審查購房人的資質,並自主決定是否與借款人簽訂《個人住房借款(抵押)合同》和發放貸款”;第四條約定“乙方(我公司)對根據本協議的規定向甲方(被上訴人)及其所屬分支機構申請個人住房貸款的全部借款人所辦理的個人住房貸款承擔連帶保證擔保”。2、被上訴人知悉案涉房屋規劃用途為“公建”,系非住宅,被上訴人也是按照“個人商業用房貸款”辦理了案涉貸款業務,即,被上訴人知悉案涉貸款不屬於《擔保協議》項下的個人住房貸款。被上訴人辦理貸款業務有關的下述文件,證明被上訴人明知案涉房屋貸款不是“個人住房貸款”。(1)被上訴人證據:本上訴狀前述第三條中所述的被上訴人一審證據2、8、9,均已載明案涉貸款為“借款用途:購商用房”、“個人商業用房貸款”。(2)上訴人證據:一方公館項目《預售許可證》(我公司證據2)中,載明案涉房屋為“公建”(即其中的D號樓)。貸款發放前即2012年7月8日高某簽訂的《商品房買賣合同》(被上訴人證據4、我公司證據3)中,第三條、第十八條載明房屋用途為“公建”。案涉房屋購房發票(我公司證據4)中,載明的案涉房屋也為“非住宅”。3、被上訴人在辦理案涉高某貸款時,也並非是按照《擔保協議》約定的個人住房貸款辦理該筆業務。(1)根據《擔保協議》第二條約定,對於個人住房貸款,被上訴人應當是與借款人簽訂《個人住房借款(抵押)合同》。而本案中,被上訴人與高某簽訂的是《個人購房借款及擔保合同》,證明案涉貸款業務並非是《擔保協議》約定的個人住房貸款業務。(2)根據《擔保協議》第三條約定,被上訴人發放貸款應將貸款資金劃至我公司的賬户為“賬號:6XX××XX。而被上訴人證據2即2012年10月9日《個人貸款借款借據》中載明的案涉貸款轉入我公司賬户為“賬號:4XX××XX”,兩者不一致,也證明被上訴人辦理的案涉貸款業務顯然不是《擔保協議》項下的個人住房貸款業務。需要説明的是,被上訴人在2015年4月22日起訴時曾提交過一份《擔保協議》(落款簽字人姓名手寫為“胡宗海”,以下簡稱“《擔保協議(胡某)》),我公司對於此份《擔保協議(胡某)》的真實性提出異議並向主審法官提出要申請鑑定,被上訴人得知後,遂在2015年10月12日當庭更換為本案《擔保協議》。而恰恰是這份虛假偽造的《擔保協議(胡某)》中,所列明的劃款賬户是“賬號:4XX××XX,即,前述兩個賬户同時存在,案涉《擔保協議》中雙方明確地約定了履行《擔保協議》的具體賬户,並未選擇“賬號:4XX××XX”,而被上訴人將高某貸款劃至後一賬户,顯然不是按照“個人住房貸款業務”履行案涉《擔保協議》。在此,我公司需要聲明,保留追究有關人員在《擔保協議(胡某)》中偽造我公司公章、個人簽名的刑事責任。4、關於原審判決中以發放貸款15個月後我公司與借款人簽署的商品房買賣合同補充協議約定案涉房屋“用作住宅使用”,認定案涉房屋“屬於《擔保協議》約定的擔保範圍”,沒有法律依據,嚴重的適用法律錯誤。(1)案涉房屋是住房還是商業用房,應以發放案涉貸款時審查的文件為準。案涉貸款發放的時間是2012年10月9日,貸款依據是高某與我公司2012年7月8日簽訂的《商品房買賣合同》,該合同中明確載明案涉房屋用途為“公建”,如上述本條第2款意見,被上訴人也是按照“商業用房貸款”辦理了貸款手續。而高某與我公司簽署的商品房補充協議,簽署日期是2014年1月17日,是在被上訴人放款15個月後才簽署,該補充協議既不是發放貸款的依據,也不改變貸款的性質。(2)案涉房屋的用途,應當是以規劃許可證、預售許可證等政府批准文件為準,購房者的實際使用用途不能改變房屋的法定用途。被上訴人辦理按揭貸款業務,並不會以購房後購房者的房屋實際用途改變貸款性質。此點從被上訴人證據關於案涉貸款性質的記載,也可證明被上訴人並不審核購房者購房後的實際使用用途。原審判決以放款後15個月後的補充協議約定用途,認定該項貸款是“屬於《擔保協議》約定的擔保範圍”,並採取回避對於被上訴人具體辦理貸款業務手續的事實認定,嚴重的事實認定錯誤。5、關於原審判決中以我公司提交商品房買賣合同補充協議,推定我公司承擔階段性擔保責任一節,嚴重的事實認定錯誤和適用法律錯誤。本案中沒有任何一份證據可以證明我公司作出了對案涉貸款“承擔保證責任”的意思表示,在沒有意思表示的情況下,“推定”、“較為合理解釋”我公司承擔擔保責任,顯屬錯誤。(1)原審判決以“較為合理的解釋”來認定承擔擔保責任,缺乏基本的依據。根據《民法通則》第55條“民事法律行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益”,意思表示真實是民事法律行為成立必須具備的條件。在雙方《擔保協議》已明確約定對住房貸款承擔階段性擔保責任的情況下,如果主張我公司對案涉高某的“商業用房(公建)”的購房貸款承擔階段性擔保責任,雙方之間必須是有明確的真實意思表示。而在本案中,對於高某所購商業用房的購房貸款,我公司從未作出任何所謂“承擔責任”的意思表示,商品房買賣合同補充協議僅僅是我公司與購房者高某約定了房屋實際用途,沒有任何一個字、一個詞作出所謂我公司“承擔擔保責任”的意思表示。(2)被上訴人的此項主張也不具有合理性。本案特殊之處在於,2012年10月9日被上訴人發放高某購房貸款979萬元,而商品房買賣合同補充協議的簽署日期為2014年1月17日,中間時間相差15個月。在被上訴人已發放貸款15月之後,怎麼可能我公司會“自願承擔擔保責任”,顯然原審判決的此項認定缺乏基本的合理性。綜上,案涉高某貸款是“個人商業用房貸款”,不屬於《擔保協議》約定的擔保債務範圍,我公司對案涉高某貸款不承擔階段性保證擔保責任。五、原審判決以我公司超過90天未辦理《商品房買賣合同》備案為由,便認定《擔保協議》約定的承擔保證責任的條件成就,適用法律錯誤。本案中,至我公司辦理完畢合同備案並移交被上訴人之日,甚至在此之後一年多內,被上訴人從未主張過擔保責任。被上訴人接受移交的備案合同,即接受我公司的繼續履約行為,便無權再主張承擔擔保責任。1、首先,案涉貸款並不屬於“個人住房貸款”,根本就不適用《擔保協議》中所謂“90天”辦理商品房買賣合同網籤備案的約定。2、其次,被上訴人在本次貸款業務中,其放款時高某所簽訂的商品房買賣合同未辦理備案,被上訴人本身就存在不按正常購房貸款流程辦理該項業務的重大過錯。自2014年1月17日起,至2015年3月6日(即案涉房屋被他方另案首輪查封之日),在長達1年多的時間內,並非是我公司的原因無法辦理預抵押權登記,而是被上訴人怠於行使權利,遲遲未辦理預告抵押登記手續,顯然不屬於《擔保協議》第七條第3項的“非甲方原因”,責任當然應當由被上訴人自行承擔,被上訴人無權再依據《擔保協議》第七條向我公司主張責任。3、再次,從合同履行的角度,《合同法》第107條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任”,在案涉商品房買賣合同未在90日內辦理備案的情況下,被上訴人並未主張擔保責任,我公司也繼續在辦理相關手續,於2013年7月8日辦理完畢備案、2014年1月17日轉交備案合同,被上訴人接受移交的備案合同,充分證明雙方同意繼續履行合同,此時,我公司已糾正了違約行為,被上訴人已不再享有主張擔責任的權利。4、最後,原審判決還存在一個問題,即未予認定“90日”是從何時起算,也存在事實認定錯誤。如果按照原審判決的觀點,即其認為我公司移交網籤備案的《商品房買賣合同》及補充協議,推定為我公司願意承擔擔保責任,那麼,也應當是自移交之日起算90日,但此時我公司已辦理完畢網籤備案和移交義務,也不存在違約,也就不存在適用《擔保協議》第七條第一款第3項“90日”的約定。六、原審判決以所謂“附解除條件的合同所附條件的特點”,認定《擔保協議》不是附解除條件的合同,沒有法律依據,適用法律錯誤。案涉《擔保協議》約定了我公司對於“個人住房貸款”不再承擔保證責任的具體條件,案涉合同應當為“附擔保責任解除條件的合同”。被上訴人在我公司移交備案合同後長達一年多時間內,怠於辦理預抵押登記手續,直至房屋被另案查封而無法辦理,屬於惡意阻止階段性擔保責任解除條件的成就,應當由被上訴人承擔責任,我公司不再承擔階段性擔保責任。1、原審判決所稱“附解除條件的合同所附條件的特點”,無法律依據。首先,關於原審判決所稱“條件必須是合同的附屬內容”,根據《合同法》第45條規定“當事人對合同的效力可以約定附條件”,此處僅僅是規定可以“附條件”,但該條件究竟是“合同履行的主要內容”還是“附屬內容”,法律上並無限制性規定。實務中,也經常出現一筆交易中多項內容互為條件,例如,在收購房地產公司股權的交易中,收購方會要求先行辦理完畢某地塊土地過户手續,收購方才會履行股權收購或付款義務,此處的辦理土地過户就不是一個“附屬內容”,顯然是和股權過户同等重要的合同主要內容。原審判決將“附條件”區分為“合同主要內容”和“附屬內容”,沒有任何法律依據。其次,關於原審判決中所稱的完成預抵押登記的法律後果,根據《合同法》第45條規定“附解除條件的合同,自條件成就時失效”,此處法律規定的是“失效”,應是“失去法律約束力”之意。而原審判決卻將法律效果認定為“《擔保協議》履行完畢、終止,而不是《擔保協議》的解除、失效”,既與法律規定不符,也沒有任何法律依據,且“終止”的法律含義本身也意味着負有履行義務方不再承擔責任,與“失效”的同等法律效果。原審判決據以否定《擔保協議》實為“附保證責任解除條件的合同”的兩項依據,均沒有法律依據,適用法律錯誤。2、即使是個人住房貸款業務,《擔保協議》也明確約定辦理預抵押登記的責任主體是被上訴人。因被上訴人怠於辦理預告抵押登記手續,直至房屋被另案查封而無法辦理,責任應當由被上訴人承擔。(1)《擔保協議》第五條約定“乙方保證對每筆貸款承擔階段性擔保,……擔保期限為每筆貸款發放之日起至預抵押登記完之日止”,《擔保協議》第六條約定“乙方在承擔保證擔保期間,應當辦理購房合同的真實有效登記備案手續,並及時將購房合同的登記備案手續轉交給甲方指定代辦機構,積極配合甲方辦理預告抵押登記手續”。(2)我公司於2014年1月17日即將網籤備案商品房買賣合同交付給被上訴人,按照大連市房地產交易登記中心之公示的工作時限,辦理此項預告抵押登記的時限為3個工作日,顯然,直至案涉房屋被另案於2015年3月6日首輪查封,期間長達一年多,被上訴人是有充足的時間辦理預告抵押登記手續。而被上訴人卻不辦理預告抵押登記手續,放任未抵押狀態持續存在,應當由被上訴人自行承擔責任。換個角度看,案涉購房貸款屬於《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定的“預購商品房貸款抵押”,即使按照《城市房地產抵押管理辦法》第30條“房地產抵押合同自簽訂之日起30日內,抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記”,被上訴人也應在2014年2月15日辦理抵押登記手續。而被上訴人卻長達一年多不辦理抵押登記,屬於惡意阻止階段性擔保所附擔保責任解除條件的成就,應當由被上訴人承擔責任。如果按照原審判決的觀點,顯然將出現只要銀行不去辦理抵押登記手續,開發商就得永遠承擔責任的錯誤結論。3、案涉《擔保協議》約定了“階段性擔保”,實質為附保證責任解除條件的保證合同。被上訴人惡意阻止解除條件成就,應當視為解除已成就,我公司不再承擔保證責任。假設按被上訴人主張的《擔保協議》,該《擔保協議》第五條、第六條中的“階段性擔保”,既是對保證期間的約定,也是對開發商保證責任解除期間的約定。“階段性擔保”實質為附保證責任解除條件的保證合同。根據《合同法》第45條規定“當事人對合同的效力可以約定附條件……。附解除條件的合同,自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的,視為條件已成就”,被上訴人在領取備案合同之日起長達1年多的時間內不積極辦理預告抵押登記手續,惡意阻止階段性擔保所附解除條件的成就,應當認定在被上訴人領取網籤備案商品房買賣合同之日起3個工作日期滿(或合理期限內),開發商的“階段性擔保責任”解除條件已成就,不再承擔擔保責任,由被上訴人自行承擔責任。4、按照原審判決的觀點,如果放任被上訴人怠於行使權利,將對開發商是極不公平的。被上訴人不積極行使權利,放任案涉房屋未辦理抵押登記手續的狀態持續存在,直至案涉房屋被他方另外二案查封,導致現已無法辦理抵押登記手續。如果支持銀行的此種主張,那麼,在案涉房屋已被另案查封的情況下,開發商的損失將無法挽回,這將使被上訴人怠於行使權利的法律後果轉嫁給開發商承擔,這顯然對於開發商是極不公平的。七、原審判決以案涉《擔保協議》約定的擔保範圍包括“甲方收回債權的相關費用”,便認定由我公司承擔被上訴人律師費並按標準上限計取,適用法律錯誤。雙方《擔保協議》中擔保範圍並未約定包括律師費,被上訴人主張由我公司承擔其律師費,沒有任何合同依據和法律依據。1、雙方《擔保協議》中擔保範圍並未約定包括律師費,而法律也並未規定追索欠款必須聘請律師,律師費不是必然發生的“收回債權的費用”。原審判決卻認定“律師服務費用的支出應屬於相關費用的範圍”,沒有任何依據,適用法律嚴重錯誤。雙方《擔保協議》第五條約定的是“擔保範圍包括但不限於貸款的本金、利息、罰息及甲方收回債權的相關費用”,該條約定的是“相關費用”,並未約定“律師費”。而法律中並未規定發生訴訟案件必須委託律師代理,被上訴人也並非所有催收貸款類案件都會聘請律師。被上訴人在本案中委託律師並支付律師費,系被上訴人自己的行為,並非必然發生的費用,與他方無關。2、原審判決按律師收費標準的上限計算,也沒有任何依據。《遼寧省律師服務收費標準》(2012年修訂)中規定的律師收費標準系按照標的額分段按比例累加收費,各段的比例是一定幅度範圍內比例,根據《遼寧省律師服務收費標準》規定,按照被上訴人訴訟標的額計算,正常律師費應當是8.19萬元~14.78萬元。而原審判決一方面認定“需在合理範圍內主張律師費”,另一方面卻逕行按上限計取,缺乏依據,適用法律錯誤。綜上所述,案涉貸款不屬於雙方《擔保協議》約定的“個人住房貸款”,我公司不應承擔保證擔保責任;我公司在履行過程中並不存在違約行為,被上訴人自己管理混亂,長達一年多未及時辦理預抵押登記手續,導致案涉房屋被另外二案查封,應當由被上訴人自行承擔責任。原審判決存在嚴重的事實認定、適用法律錯誤和程序錯誤,請求二審法院依法撤銷大連市中級人民法院(2015)大民四初字第30號民事判決,依法改判駁回被上訴人全部訴訟請求或發回重審,以維護我公司的合法權益。

招商銀行辯稱,一、招商銀行在一審訴訟程序中撤回對主債務人高某、周某的起訴,選擇僅向上訴人主張保證擔保債權符合法律規定。上訴人雖然對招商銀行主張的債權本息金額不予認可,但其卻未提出任何證據否認該事實,故一審判決依法認定招商銀行主張的債權金額符合法律規定。招商銀行撤回對高某、周某的起訴,而僅選擇向連帶保證人一方公司主張保證擔保債權,該主張債權方式符合我國《擔保法》第十八條第二款的規定。該條規定,“連帶責任保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的,債權人可以要求債務人履行債務,也可以要求保證人在其保證範圍內承擔保證責任”。故上訴人關於一審判決遺漏訴訟當事人的上訴理由不能成立。對於主債務人高某、周某所欠貸款本息,招商銀行已經舉證證明借款人自2015年3月10日起開始拖欠借款利息,對於欠款本金及利息、罰息、復息的金額,招商銀行的貸款系統中有明確的記載。若上訴人對案涉主債權金額有異議,應當提供相關證據予以反駁。在上訴人未提供任何相反證據的情況下,一審法院認定招商銀行所主張的債權金額不存在認定事實錯誤的情形。上訴人以借款人高某的關聯公司有可能代為償還欠款的主觀推測否定本案案涉欠款事實的抗辯理由不能成立。二、案涉《個人住房貸款階段性擔保協議》經雙方簽字蓋章,依法生效。上訴人關於擔保協議所附生效條件未成就,合同未生效的上訴理由不能成立。《個人住房貸款階段性擔保協議》系招商銀行與一方公司雙方之間所簽署的協議,該協議系雙方之間的真實意思表示,且經過協議雙方簽字蓋章,協議依法生效。關於上訴人所主張的招商銀行在協議中所加蓋的是合同專用章,而非公章,故擔保協議未生效的理由是不成立的。因為,合同專用章是專門用於簽署協議時所使用的印章,屬於廣義範圍的公章,在簽署協議時所加蓋的合同專用章與加蓋行政公章具有同等法律效力。而且,該協議已經得到實際履行,上訴人提出的合同未生效的理由不能成立。三、高某所購買房屋的實際用途為住宅,且購房人與上訴人之間就該房屋用途有補充協議予以確認。因而,高某因購買該個人住房進行的按揭貸款屬於上訴人所提供的個人住房貸款階段性擔保的債權範疇,上訴人應依法承擔擔保責任。雖然高某所購買房屋在備案商品房買賣合同中約定為公建,但實際上該房屋僅能作為住宅使用,購房人也是按住宅的實際用途來使用。為此,高某因該房屋進行的按揭貸款即使貸款種類約定為個人商業用房貸款,但實際上仍然屬於個人住房貸款,屬於《個人住房貸款階段性擔保協議》所約定的擔保債權範圍,上訴人以該房屋貸款為個人商業用房貸款為由否認其擔保責任,違背誠實信用原則。四、案涉房屋的用途應當以買賣雙方所簽訂商品房買賣合同的實質性約定、以及房屋實際使用狀態、合同實際履行情況為認定依據,認定該房屋為個人住房符合客觀事實。高某所購買的案涉房屋的用途為住宅是不爭的事實,上訴人為達到規避規劃審批之目的,在備案的商品房買賣合同中將其約定為公建,但在補充協議中特別約定了該房屋只能用於住宅使用。補充協議第十八條明確約定,“D棟僅可用作住宅使用,不允許用作經營、辦公等其他用途。”補充協議第二十一條約定,“本協議作為《合同》不可分割的組成部分,與《合同》有相抵觸部分,以本協議為準”。《商品房買賣合同》第三條明確約定高某所購買房屋屬於D棟房屋。因而,無論是商品房買賣合同的約定,還是合同的實際履行,以及商品房的實際使用用途均為個人住房。五、上訴人將備案《商品房買賣合同》及其《補充協議》一併交付給招商銀行,證明雙方均在實際履行該《個人住房貸款階段性擔保協議》。上訴人在將備案的商品房買賣合同交付給答辯人的同時,一併將補充協議交付給招商銀行,也説明上訴人同意將該房屋作為個人住房認定,並將案涉個人住房貸款納入到雙方所簽訂的《個人住房貸款階段性擔保協議》擔保的債權範圍內。上訴人已經以實際行動表明,其已經同意將該貸款債權作為雙方所簽訂階段性擔保協議的擔保內容予以實際履行。六、案涉高某所購買的大連市沙河口區星海廣場XX區XX號X單元X層X號房屋,非因招商銀行的原因未能在協議約定時間內辦理預抵押登記,招商銀行要求上訴人承擔保證擔保責任的條件已經成就,上訴人應當依法承擔保證責任。《個人住房貸款階段性擔保協議》第七條約定,“自甲方(招商銀行)貸款發放之日起,至預抵押登記完之日前,如出現以下任一情況,甲方有權要求乙方(上訴人)履行擔保責任:…3、非甲方原因未能在90個工作日內辦妥借款人所購房屋預告抵押登記手續;…出現上述情況時,甲方有權要求乙方立即代借款人清償全部貸款本金、利息、罰息及甲方收回債權的相關費用。”本案中,上訴人與高某於2012年7月18日簽訂商品房買賣合同,高某與招商銀行於2012年9月29日簽訂借款合同,招商銀行於2012年10月9日為高某發放購房貸款,自貸款發放之日起算,90個工作日期限屆滿日為2013年2月18日,而上訴人於2013年7月8日才辦理完畢商品房買賣合同的網籤備案,於2014年1月17日才通知招商銀行並將備案合同及補充協議交付給招商銀行。由於在協議約定的90個工作日的期間內商品房未經網籤備案,招商銀行根本無法與借款人高某共同到房地產登記機構辦理商品房預抵押登記。對此,《房屋登記辦法》(建設部令第168號)第七十一條明確規定,申請預購商品房抵押權預告登記,應當提交預購商品房預告登記證明,而辦理預購商品房預告登記需要提交已登記備案的商品房預售合同,即合同網籤備案。因而,根據《個人住房貸款階段性擔保協議》第七條第3項的規定,導致招商銀行發放貸款90個工作日內未能辦理商品房預抵押登記的原因並非在於招商銀行。招商銀行有權基於該約定條件的成就,在借款人償還借款出現逾期的情況下,向上訴人主張保證擔保債權。七、《個人住房貸款階段性擔保協議》並非附解除條件的合同,該協議所約定的擔保期限屆滿日尚未到達,故上訴人以招商銀行惡意阻止擔保責任解除條件成就為由,要求免除階段性擔保責任的上訴理由不能成立。《個人住房貸款階段性擔保協議》第五條約定,“乙方(上訴人)保證對每筆貸款承擔階段性擔保,擔保範圍包括但不限於貸款的本金、利息、罰息及甲方收回債權的相關費用;擔保期限為每筆貸款放款之日起至預抵押登記完之日止。”招商銀行認為,該條款約定的是保證人承擔階段性擔保的保證期間,至預抵押登記辦理完畢之日屆滿,此後保證人對該筆貸款免除保證擔保責任。但該保證期間條款的約定並非協議所附的解除條件。實際上,由於上訴人所提供的擔保總額度為3億元,相當於最高額保證擔保,因而在客觀上也不可能約定,在出現任何一筆貸款項下房屋預抵押登記辦理完畢之日該階段性擔保協議解除,因為除了已經辦理預抵押登記房屋之外,其他尚未辦理預抵押登記的房屋貸款仍然由上訴人承擔保證擔保責任,該階段性擔保協議不可能因為任何一個預抵押登記的完成而解除。故一審判決認定該階段性擔保協議並非附解除條件的合同認定正確。另一方面,未能辦理預抵押登記並非招商銀行惡意不去辦理。上訴人辦理商品房買賣合同備案都進行了九個月時間,且之後又過了半年才將備案合同和補充協議交付給招商銀行。正是由於購房人高某系香港籍涉外身份,加之其業務繁忙,配合辦理相關手續時間不確定,聯繫上他本人很難,所以商品房網籤備案長期無法辦理(此係上訴人一審庭審中確認的理由)。基於此情況,案涉房屋很長一段時間內未能辦理完預抵押登記,同樣並非招商銀行惡意不去辦理的原因導致,上訴人上訴所稱招商銀行惡意不辦理房屋預抵押登記沒有事實依據。八、一審判決依照《遼寧省律師服務收費標準》(2012年修訂)規定的一審律師服務收費上限支持招商銀行關於律師服務費的訴訟主張未超過相關行業標準,根據借款合同及個人住房貸款階段性擔保協議的約定,該主張債權產生的費用由上訴人承擔符合階段性擔保協議的約定。國家發展改革委已於2014年12月17日發佈《關於放開部分服務價格意見的通知》(發改價格【2014】2755號),《通知》對於律師服務收費,除擔任刑事案件辯護人或代理人、擔任公民涉及生活保障方面的民事訴訟、行政訴訟以及公共利益羣體性訴訟案件代理人、擔任公民請求國家賠償案件代理人等三類案件實行政府指導價外,其他律師服務收費實行市場調節價。而且,《遼寧省律師服務收費標準》(2012年修訂)已於2014年8月1日有效期滿。一審判決參照該收費標準上限,支持招商銀行主張的律師服務費並未違反法律、行政法規的強制性規定,也符合階段性擔保協議約定。根據《個人購房借款及擔保合同》第32條約定,保證人“保證範圍包括但不限於本合同項下貸款本金、利息、罰息、復息、違約金、損害賠償金、貸款人實現債權的費用(包括但不限於律師費、訴訟費、仲裁費、執行費、公告費、送達費、差旅費)等”。《個人住房貸款階段性擔保協議》第五條也約定,“乙方(上訴人)保證對每筆貸款承擔階段性擔保,擔保範圍包括但不限於貸款的本金、利息、罰息及甲方收回債權的相關費用。”因而,上訴人作為案涉債權的保證人,應當依照上述協議約定就招商銀行主張債權發生的律師費承擔連帶保證擔保責任。綜上,原審判決認定事實清楚,適用法律正確。上訴人的上訴請求及理由沒有事實根據和法律依據。請求二審法院依法判決駁回上訴,維持原判。

招商銀行向一審法院起訴請求:1.一方公司就借款人高某所欠債務承擔連帶保證擔保責任,償還本金8111960.77元及自2015年3月10日起至實際清償之日止的利息、復息、罰息;2.一方公司承擔為實現債權而支付的律師費36萬元。

一審法院認定事實:2011年2月10日,招商銀行與一方公司於簽訂《擔保協議》,該協議第一條約定:甲乙(招商銀行為甲方,一方公司為乙方)雙方自2011年2月10日起至2021年2月10日止,就乙方依法開發的一方公館項目的商品房進行個人住房貸款合作。該協議所覆蓋額度為人民幣3億元。第二條約定:購房人在本協議第一條規定的期限內購買指定項目的商品房,可憑商品房買賣合同、首期款收款收據向甲方申請個人住房貸款。甲方根據自身業務規範,審查購房人的資質,並自主決定是否與借款人簽訂《個人住房借款(抵押)合同》和發放貸款。第三條約定:甲方發放貸款時將根據與購房人簽訂的借款合同後10個工作日內將貸款資金劃至乙方指定的結算賬户。第四條約定:乙方對根據本協議的規定向甲方及其所屬分支機構申請個人住房貸款的全部借款人所辦理的個人住房貸款承擔連帶責任保證擔保,擔保總額度為3億元;在擔保總額度之內乙方無需逐筆業務向甲方出具擔保書。第五條約定:乙方保證對每筆貸款承擔階段性擔保,擔保範圍包括但不限於貸款的本金、利息、罰息及甲方收回債權的相關費用;擔保期限為每筆貸款放款之日起至預抵押登記完成之日止。第六條約定:乙方在承擔保證擔保期間,應當辦理購房合同的真實有效登記備案手續,並及時將購房合同的登記備案手續轉交給甲方指定代辦機構,積極配合甲方辦理預告抵押登記手續。如果乙方未能在本協議規定的時限內辦妥相關手續,乙方應在接到甲方書面通知書後五個工作日內無條件將甲方發放的該筆貸款的本金、利息和其它相關費用歸還甲方。第七條約定:自甲方貸款發放之日起,至預抵押登記完之日止之前,如出現以下任一情況,甲方有權要求乙方履行擔保責任:……3.非因甲方原因未能在90個工作日內辦妥借款人所購房屋預告抵押登記手續……7.非甲方原因造成的抵押登記手續未能辦理或存在瑕疵。出現上述情況時,甲方有權要求乙方立即代借款人清償全部貸款本金、利息、罰息及甲方收回債權的相關費用。第八條約定:本協議生效後,任何一方不得擅自變更或解除,需要變更和解除本協議時,應當雙方協商一致,達成書面協議。第十條約定:本協議自雙方有權簽字人簽字並加蓋公章後生效。第十二條約定:本協議有效期即為第一條確定的2011年2月10日起至2021年2月10日止。

2012年7月18日,一方公司與高某簽訂《商品房買賣合同》(合同編號:0519589),該合同第三條約定所購商品房為第X幢X單元X層X號房,用途為公建。第六條第3項約定:首期房款980.7萬元於本合同簽訂的同時支付,剩餘房款979萬元以按揭貸款方式於本合同簽署後30日內支付,按照附件四補充條款執行。第十八條約定:案涉房屋僅作公建使用。第二十條約定:本合同未盡事項,可由雙方約定後簽訂補充協議(附件四)。第二十一條約定:本合同及其附件,空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

2012年9月29日,招商銀行與高某就案涉房屋簽訂《個人購房借款及擔保合同》,該合同第三條約定貸款金額為979萬元;第四條約定貸款期限120個月,即從2012年9月29日起到2022年9月29日止;第五條約定利率以國家公佈的貸款基準年利率6.55%上浮15%作為執行利率,借款人未按本合同的約定按時足額償還貸款的,貸款人有權在執行利率水平上按日加50%計收罰息,對不能按時支付的利息按罰息利率按日計收復息;第七條約定還款方式為“等額還款”;第十三條約定貸款利率調整方式為固定日調整即每年的1月1日開始執行最新基準利率標準,利率計算公式為:月利率=年利率÷12;日利率=年利率÷360;第十九條約定借款人未能履行合同規定的各項義務的,貸款人有權要求借款人提前歸還貸款。2012年10月9日,招商銀行把高某借款979萬元打入高某本人賬户後又轉入一方公司在招行五一廣場支行開立的賬號中。

2013年7月8日,一方公司在房產部門對案涉房屋進行網籤《商品房買賣合同》(合同編號:31700126)備案,該備案合同商品房買賣合同説明部分第6條約定:出賣人與買受人可以針對合同未約定或者約定不詳的內容,根據所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協議,也可以在相關條款後的空白行中進行補充約定。雙方補充協議的內容屬於合同內容,但不在網籤系統備案的範圍內。該備案合同第三條約定:案涉房屋的用途“非住宅”。雙方當事人都未主張此時簽訂過補充協議。

2014年1月17日,一方公司與高某簽訂附件四《補充協議》,該補充協議第十八條約定“X棟僅可用作住宅使用,不允許用作經營、辦公等其他用途”。第二十一條第2項約定:本協議作為《合同》不可分割的組成的部分,與《合同》有相抵觸部分,以本協議為準。

同日,一方公司將備案合同(2013年7月8日)及附件四《補充協議》移交給招商銀行。2015年3月6日,案涉房屋因另案被法院查封。自2015年3月10日起,高某未按期償還銀行貸款本金及利息,截止2015年3月10日,未償還本金餘額為8111960.77元。

另查,2015年4月10日,招商銀行與遼寧安融律師事務所簽訂委託代理協議,約定訴訟程序和執行程序的律師服務費為36萬元。2015年8月19日,招商銀行把36萬元費用支付給遼寧安融律師事務所。2015年11月4日,遼寧安融律師事務所向招商銀行出具36萬元的增值税發票。

再查,2015年4月22日,招商銀行向本院提起訴訟,請求判令:1.高某、周某共同償還本金8111960.77元及至最終還款日止的利息、罰息、復息;2.高某、周某共同承擔銀行為實現債權而支付的律師費36萬元;3.一方公司就高某、周某對銀行所負的上述債務承擔連帶清償責任。2015年8月24日,招商銀行申請撤回對高某、周某的起訴,理由是高某已經死亡,目前對高某的繼承人無法查明,也無法聯絡,為了不影響本案訴訟程序的正常進行,申請撤回對高某、周某的起訴。經查,高某、周某為夫妻關係,《居民死亡醫學證明(推斷)書》(一方公司提供)證明高某於2015年2月27日去世,招商銀行自願申請撤回對高某、周某的起訴,符合法律規定,本院予以准許。後,招商銀行變更訴訟請求為:1.判令一方公司就借款人高某所欠銀行債務承擔連帶保證擔保責任,償還本金8111960.77元及該借款自2015年3月10日起至實際清償之日止的利息、復息、罰息;2.判令一方公司承擔銀行為實現債權而支付的律師費36萬元。

本院認為:招商銀行與高某簽訂的《個人借款擔保合同》,系雙方當事人真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應為合法有效,高某未按期償還借款,應按約定償還欠款本金及利息、罰息、復息等相關費用。招商銀行與一方公司簽訂《擔保協議》,雙方當事人簽字並加蓋印章,亦系雙方當事人真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應為合法有效,一方公司應按照協議約定承擔保證責任。《擔保協議》雙方簽字、蓋章處,招商銀行加蓋的印章為“招商銀行股份有限公司大連分行合同專用章”,一方公司主張,依據《擔保協議》第十條約定的生效條件,甲方落款處並非銀行公章,不符合約定的生效條件。本院認為,原告招商銀行在《擔保協議》上簽字並蓋章,系其真實意思表示,且其認可《擔保協議》的效力,該協議應發生法律效力。一方公司以加蓋的並非銀行公章,否認《擔保協議》生效的抗辯意見,本院不予採納。高某未按期償還借款,一方公司應按《擔保協議》的約定向招商銀行承擔保證責任。依據《中華人民共和國擔保法》第十八條第二款:“連帶責任保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的,債權人可以要求債務人履行債務,也可以要求保證人在其保證範圍內承擔保證責任”之規定,招商銀行有權向連帶責任保證人一方公司主張履行債務。一方公司主張“應當以高某的配偶、子女、父母等繼承人為被告,本案被告主體不適格”抗辯意見,並無法律依據,本院不予採納。

本案爭議焦點如下:

一、案涉高某借款是否屬於《擔保協議》的擔保範圍。《擔保協議》約定的擔保範圍為個人住房貸款,一方公司與高某簽訂《商品房買賣合同》(合同編號:0519589)約定案涉房屋的用途為“公建”,備案《商品房買賣合同》(合同編號:31700126)約定案涉房屋的用途為“非住宅”,銷售發票載明的案涉房屋用途為“銷售商品非住房”,附件四《補充協議》第十八條約定:“X棟僅可用作住宅使用,不允許用作經營、辦公等其他用途”。第二十一條第2項約定:與《合同》有相抵觸部分,以本協議為準。本院認為,《商品房買賣合同》和附件四《補充協議》對案涉房屋用途的約定不一致,按照《補充協議》第二十一條的約定,應以《補充協議》的約定為準,一方公司、高某約定案涉房屋為個人住房,屬於《擔保協議》約定的擔保範圍。一方公司將《商品房買賣合同》備案並將備案合同和《補充協議》移交給招商銀行的行為,較為合理的解釋是其知曉高某在招商銀行處借款,且認為該借款屬於《擔保協議》的擔保範圍,交付備案合同和《補充協議》的行為是履行《擔保協議》第六條約定的義務。招商銀行主張案涉高某借款屬於《擔保協議》約定的擔保範圍,應予支持。

一方公司承擔保證責任的條件是否成就。招商銀行要求一方公司承擔保證責任的合同依據是《擔保協議》第七條第一款第3項約定,即非因招商銀行原因未能在90個工作日內辦妥借款人所購房屋預告抵押登記手續。2012年10月9日,招商銀行放款;2013年7月8日,一方公司在房產部門對案涉房屋進行網籤《商品房買賣合同》備案;2014年1月17日,一方公司將備案合同和附件四《補充協議》移交給招商銀行。依據《擔保協議》第六條約定,網籤《商品房買賣合同》備案並將備案手續移交給招商銀行是一方公司的義務,也是招商銀行進行預告抵押登記的前提條件。一方公司辦妥高某所購房屋網籤《商品房買賣合同》手續並移交給招商銀行用了一年多的時間,即使招商銀行在高某的配合下及時辦理完成預告抵押登記,也超出了90天的約定。一方公司未及時完成網籤《商品房買賣合同》備案並將備案手續移交給招商銀行,導致《擔保協議》第七條第一款第3項約定的承擔保證責任成就。

《擔保協議》是否是附解除條件的合同。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第四十五條規定,當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時生效。附解除條件的合同,自條件成就時失效。附解除條件的合同所附的條件有以下幾個特點:條件必須是約定的事實,條件必須是將來可能發生的事實,條件必須是合法的事實,條件必須是合同的附屬內容,所附條件成就時引起的法律後果是合同失效。《擔保協議》第五條約定,擔保期限為每筆貸款放款之日起至預抵押登記完之日止。該擔保期限及預抵押登記的約定是否是《擔保協議》附的解除條件,首先,擔保期限是《擔保協議》的主要內容之一,辦理預抵押登記是《擔保協議》履行的主要內容之一,上述約定並非《擔保協議》的附屬內容。其次,如當事人依據約定按期完成預抵押登記事項,引起的法律後果是《擔保協議》履行完畢、終止,而不是《擔保協議》的解除、失效。擔保期限及預抵押登記的約定,與合同法第四十五條有關附解除條件的合同規定不符,《擔保協議》不是附解除條件的合同。因此,一方公司主張“階段性擔保實為附解除條件的合同,責任應當由招商銀行承擔”的抗辯意見,沒有法律依據,本院不予採納。

招商銀行要求一方公司償還借款本金。8111960.77元及利息、罰息、復息、律師費的訴訟請求是否支持。首先,關於借款本金的訴訟請求。截止2015年3月10日,高某未按期償還借款本金8111960.77元,一方公司應按《擔保協議》約定償還上述本金。其次,關於招商銀行要求一方公司支付利息、罰息、復息(以8111960.77元為基數,自2015年3月10日至實際付清之日)的訴訟請求。《擔保協議》第二條、第四條、第五條、第七條第二款對要求一方公司代借款人清償全部貸款本金、利息、罰息及銀行收回債權的相關費用的相關事項作出了約定。《個人借款擔保合同》第5條及第13條對利息、罰息、複利及利率的計算方式作出了約定。基於《擔保協議》第二條、第七條的約定,簽訂《擔保協議》時,一方公司默認招商銀行與借款人簽署的借款合同,並對借款人承擔的清償本金、利息、罰息及招商銀行收回債權的相關費用承擔連帶保證責任。《個人借款擔保合同》約定的高某應當承擔的支付利息、罰息的責任,一方公司應當承擔;《個人借款擔保合同》約定的復息,《擔保協議》並沒有作出約定,招商銀行對復息的訴訟請求,本院不予支持。最後,關於招商銀行要求一方公司承擔36萬元律師費的訴訟請求。《擔保協議》第五條、第七條約定的擔保範圍包括收回債權的相關費用,律師服務費用的支出應屬於相關費用的範圍,但需在合理範圍內主張。依照《遼寧省律師服務收費標準》(2012年修訂)和本案的訴訟標的,一審律師服務合理收費上限應為151000元,對超出部分不予支持,如因其它訴訟程序或執行程序產生費用,招商銀行可另行主張。

綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條,《中華人民共和國擔保法》第十八條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第二百五十三條之規定,判決:一、一方公司自判決生效之日起十日內向招商銀行償還高某借款本金8111960.77元;二、一方公司自判決生效之日起十日內向招商銀行支付利息、罰息(以本金8111960.77元為基數,自2015年3月10日起至實際付清之日,利息以國家公佈的貸款基準年利率上浮15%作為執行利率,罰息在執行利率水平上按日加收50%計收);三、一方公司自判決生效之日起十日內向招商銀行支付律師服務費151000元;四、駁回招商銀行其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費71610元,保全費5000元,合計76610元,由招商銀行負擔1400元,由一方公司負擔75210元。

本院二審期間,當事人沒有提交新證據。本院對一審查明的事實予以確認外。

另查明,2012年9月29日,貸款人(抵押權人)招商銀行與借款人(抵押人)高某簽訂的《個人購房借款及擔保合同》第26.2條約定“如本合同簽訂之時抵押房產尚未辦妥產權證書的,抵押人應按照貸款人的要求,積極配合貸款人及或售房人辦理預告抵押登記或者樓花抵押登記;抵押房產具備辦理正式抵押登記條件起的60日內,抵押人必須無條件配合貸款人辦妥由預告抵押登記或樓花抵押登記轉為正式抵押登記的手續。”

本院認為,招商銀行與高某簽訂的《個人購房借款擔保合同》,與一方公司簽訂的《擔保協議》,系雙方當事人真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,原審法院認定合法有效正確,本院予以確認。

本案二審爭議焦點:(一)一方公司應否承擔保證責任。(二)高某的借款是否屬於本案擔保範圍。(三)招商銀行未追加高某繼承人為本案的當事人是否屬於程序違法。(四)擔保協議約定的擔保範圍是否包含律師費。


本院認為,《擔保協議》第五條約定擔保期限為每筆貸款放款之日起至預抵押登記完成之日止。第六條約定一方公司在承擔保證擔保期間,應當辦理購房合同的真實有效登記備案手續,並及時將購房合同的登記備案手續轉交給招商銀行指定代辦機構,積極配合招商銀行辦理預告抵押登記手續。第七條約定如出現“非因招商銀行原因未能在90個工作日內辦妥借款人所購房屋預告抵押登記手續”的情況,招商銀行自貸款發放之日起,至預抵押登記完之日止之前,其有權要求一方公司履行擔保責任。招商銀行與高某簽訂的《個人購房借款及擔保合同》第26.2條約定“如本合同簽訂之時抵押房產尚未辦妥產權證書的,抵押人應按照貸款人的要求,積極配合貸款人及或售房人辦理預告抵押登記或者樓花抵押登記;抵押房產具備辦理正式抵押登記條件起的60日內,抵押人必須無條件配合貸款人辦妥由預告抵押登記或樓花抵押登記轉為正式抵押登記的手續。”從以上擔《保協議》第五、第六和第七條約定內容看,雙方簽訂擔保協議真實締約意圖是一方公司在90個工作日內辦妥借款人所購房屋預告抵押登記手續交招商銀行,招商銀行負責辦理預告抵押登記手續將來實現抵押權。本案中雖然一方公司未在90個工作日之內將備案手續移交給招商銀行,説明招商銀行有權要求一方公司承擔擔保責任條件成就,但並不必然發生保證責任,因為一方公司承擔的是階段性擔保,擔保期間為每筆貸款放款之日起至預抵押登記完成之日止,因此,招商銀行是否在保證期間內向一方公司主張了權利是本案的關鍵所在。

第一,招商銀行未在保證期間內向一方公司主張權利,一方公司的保證責任應當免除。雙方約定的保證期間是每筆貸款放款之日起至預抵押登記完成之日止,故當事人雙方對保證責任期間的長短進行了約定,即當一方公司少於90個工作日內辦妥預告抵押登記手續,保證責任期間可縮短。當一方公司多於90個工作日內辦妥預告抵押登記手續,保證責任期間可延長。雖然《擔保法解釋》第三十一條的規定“保證期間不因任何事由發生中斷、中止、延長的法律後果。”該規定的目的是敦促權利人儘快行使權利,避免權利處於不確定狀態。但當事人以約定的方式確認保證期間長短與該條規定並不相悖。因此,本案的保證責任期間應確定為從2012年10月9日招商銀行放款之日起,至2014年1月17日一方公司向招商銀行交付預告抵押登記手續後,招商銀行在合理期限內辦理完預告抵押登記止。但是招商銀行於2014年1月17日收到一方公司交付的預告抵押登記手續後,沒有在合理期間內及時辦理預告抵押登記,直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封無法辦理後,才於2015年4月22日向法院起訴向一方公司主張權利,已過保證期間。根據《中華人民共和國擔保法》第二十六條第二款“有合同約定的保證期間和前款規定的保證期間,債權人未要求保證人承擔保證責任的,保證人免除保證責任”的規定,招商銀行未在保證期間內向一方公司主張權利,一方公司的保證責任免除。

第二,招商銀行怠於履行辦理預告抵押登記手續義務所造成抵押物被法院查封的責任,應當由其自行承擔。《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款規定“當事人一方違約後,對方應當採取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償。”本案中,招商銀行是辦理預告抵押登記手續的義務主體,在一方公司未在約定的90個工作日內交付辦理抵押登記手續情況下,招商銀行收到一方公司遲延交付的預告抵押登記手續後,應當在合理期限內及時辦理預告抵押登記手續,防止案涉房屋被法院查封而無法辦理。但是招商銀行於2014年1月17日收到一方公司遲延交付預告抵押登記手續後,不但沒有提出異議,而且遲遲不去辦理預告抵押登記手續,使一方公司的保證責任期間無限延長,加大一方公司的責任風險,這有失公平,也有悖誠實信用。因此,招商銀行因怠於履行辦理預告抵押登記手續義務所造成抵押物被法院查封的責任,應當由其自行承擔。

第三,案涉房屋沒有辦理預告抵押登記的責任在於招商銀行。在原審中招商銀行辯稱未辦理預抵押登記的原因是高某不配合,因高某是香港户籍,與他聯繫困難,其未出具代辦手續,銀行無法單方辦理。上述原因均非一方公司造成,在一、二審中招商銀行未提供證據證明未辦理預告抵押登記是一方公司遲延交付預告抵押登記手續所至,亦未提供證據證明其已積極地敦促一方公司及高某配合其辦理預抵押登記,在高某已經死亡情況下,僅憑招商銀行的單方陳述,不能排除非銀行原因,因此招商銀行無權要求一方公司承擔擔保責任。

綜上,一審法院並未審查招商銀行是否在雙方約定的保證期間內向一方公司主張權利,招商銀行收到一方公司交付的預告抵押登記手續後,是否在合理期間內辦理預告抵押登記,以及未辦理抵押登記被法院查封的責任在誰,僅憑非因招商銀行原因未能在90個工作日內辦妥借款人所購房屋預告抵押登記手續單一約定,認定一方公司承擔保證責任,屬於認定事實和適用法律錯誤,對此本院予以糾正。故招商銀行要求一方公司承擔保證責任的訴訟請求不予支持。

鑑於一方公司的保證責任已免除,至於高某的借款是否屬於本案擔保範圍,招商銀行未追加高某繼承人為本案的當事人是否屬於程序違法,擔保協議約定的擔保範圍是否包含律師費的焦點問題,對此本院不予審理。

綜上所述,一方公司的上訴請求成立,予以支持。依照《中華人民共和國擔保法》第二十六條第二款,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定,判決如下:


一、撤銷大連市中級人民法院(2015)大民四初字第30號民事判決;

二、駁回招商銀行股份有限公司大連分行全部訴訟請求。

一審案件受理費71610元,保全費5000元,二審案件受理費75210元,均由招商銀行股份有限公司大連分行負擔。

本判決為終審判決。


審判長  蘇本營

審判員  張秀軍

審判員  徐宏偉


二〇一七年三月二十八日

書記員  陳 娜



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