最高院判例:“名為買賣實為借貸擔保”的認定與處理

小甘讀判例2018-05-13 19:59:49

陳俊峯、張立平與營口麗湖地產有限公司、營口河海新城房地產開發有限公司民間借貸糾紛案

裁判要旨:

判斷法律關係的性質應基於在案證據能夠證明的雙方簽訂的相關合同情況、約定的權利義務內容及履行等雙方交易的事實並結合各自主張的法律關係特徵進行綜合審查判斷。


所涉法條:

《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條:“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期後借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關係審理,並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。

案例來源:

中國裁判文書網


案號:

(2018)最高法民終234號


合議庭法官:

董華、李桂順、萬挺


裁判日期:

二〇一八年三月三十一日


簡要事實:

原告:陳俊峯、張立平

被告:營口麗湖地產有限公司

被告:營口河海新城房地產開發有限公司


陳俊峯、張立平系夫妻關係。2011年5月16日,分別與陳俊峯、張立平簽訂《》226份,約定陳俊峯、張立平分別購買麗湖公司位於營口市某某大街的麗湖名居房屋140套和86套,房屋單價3000元/平方米,總面積約為27775平方米,總價款83229930元。但合同中未約定違約責任。陳俊峯、張立平應於合同簽訂當日一次性付清全款,麗湖公司應於2012年3月31日前交付房屋。


當日,營口市房地產交易管理中心為上述226套房屋分別辦理了商品房銷(預)售備案登記。


2011年5月16日,陳俊峯、張立平與中金天盛公司簽訂《委託付款協議》,約定中金天盛公司代陳俊峯、張立平向麗湖公司支付其所購買的麗湖名居226套房屋的購房款5000萬元。


2011年5月16日,中金天盛公司向麗湖公司匯款33229930元;2011年5月17日,中金天盛公司分別向麗湖公司匯款46770070元和3229930元;上述款項合計83229930元。


庭審中,陳俊峯、張立平自認,226套房屋實際的購買單價為1800元/平方米,其實際支付的購房款為5000萬元。麗湖公司未向陳俊峯、張立平開具上述款項的發票,至今未向陳俊峯、張立平交付房屋。


上述房屋買賣合同簽訂後,麗湖公司又分別與陳俊峯、張立平各簽訂一份《商品房回購合同書》,主要約定:2011年5月16日麗湖公司分別與陳俊峯、張立平簽訂《商品房買賣合同》,約定陳俊峯、張立平分別購買麗湖公司出售的140套、86套麗湖名居房屋,總面積約為17150.26平方米、10592.78平方米,並且陳俊峯、張立平分別已支付購房款51450780元、31779150元,《商品房買賣合同》已經生效。麗湖公司與陳俊峯、張立平就房屋回購事宜達成如下意見:一、麗湖公司在滿足以下條件後雙方簽訂的所有《商品房買賣合同》自行解除:2011年8月16日麗湖公司按每平方米1800元的價格向陳俊峯、張立平支付30932510元、19067490元的回購款。二、如麗湖公司支付回購房屋款的日期晚於2011年8月16日,由麗湖公司除了應滿足本協議第一條約定的回購條件,還應按照每個月155萬元、95萬元分別向陳俊峯、張立平支付溢價款,回購期限相應順延1個月,雙方同意僅可延期1個月,上述陳俊峯所涉的155萬元溢價款,麗湖公司應於2011年8月26日支付50萬元,9月6日支付50萬元,9月16日支付剩餘部分,張立平所涉的95萬元溢價款,麗湖公司應於2011年8月30日支付50萬元,9月16日支付剩餘部分。三、如麗湖公司經延期一次後仍未回購,即回購期限晚於2011年9月16日,則除非陳俊峯、張立平同意,麗湖公司無權再回購,陳俊峯、張立平可自行處置房屋,麗湖公司並應按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定履行交付房屋義務及辦理房屋產權登記。……七、麗湖公司在2011年9月16日前支付回購房屋款及溢價款(如有)給陳俊峯、張立平後,雙方簽訂所有的《商品房買賣合同》自行終止,陳俊峯、張立平應當親自到營口市房地產交易管理中心配合麗湖公司解除所購買房屋的備案登記……八、本協議約定的回購款、溢價款(如有)等支付至中金天盛公司北京銀行前門支行的賬户……上述回購協議簽訂後,麗湖公司未按回購合同的約定向陳俊峯、張立平支付回購款項。


一審審理期間,中金天盛公司出具《關於中金天盛公司受託付款的説明》,內容如下:陳俊峯等人在決定購買麗湖公司的項目後,因考慮到個人買房不踏實,而且支付不方便,特委託中金天盛公司及本人(中金天盛公司法定代表人)來完成本次購房行為,故中金天盛公司代陳俊峯等人向麗湖公司支付了買房款。中金天盛公司在該説明上加蓋印章,該公司的法定代表人李某某簽名。李某某出具《關於李某某提供居間服務的説明》,內容如下:本人李某某於2011年年初遇到當時在麗湖公司任職的宛某,宛某推薦了他們開發的項目,並説該項目有比較大的升值空間,於是本人將該信息告訴了陳俊峯。經過運作,最終完成了本次居間服務,之後麗湖公司向本人支付了525萬元的居間服務費。後李某某赴一審法院就陳俊峯、張立平購買案涉房產的過程、中金天盛公司付款及其個人居間一事進行了説明。


2014年7月,案涉項目的土地使用權變更至名下;2014年9月,麗湖名居項目的建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建築工程施工許可證變更至河海公司名下;2014年11月,麗湖名居的商品房銷預售許可證變更至河海公司名下。案涉房屋現由河海公司控制,但河海公司在一審庭審中自認案涉房屋尚未完工,不具備交房條件。


2016年9月26日遼寧省高級人民法院作出的(2016)遼民終529號民事判決書中經審理查明:2011年6月8日,與麗湖公司簽訂55份房屋買賣合同,並在營口市房地產交易管理中心辦理了登記備案手續,備案單價2800元/平方米,耿某支付1000萬元購房款。同日,耿某簽訂《承諾》,主要內容為:如麗湖公司於2011年9月8日前支付耿某1000萬元,耿某承諾無條件配合麗湖公司解除該55套房屋的備案,並解除《商品房買賣合同》。另麗湖公司股東會決議:持有麗湖公司100%股權的翊華公司決定,以每平方米1500元的價格將“麗湖名居”小區55套房屋出售給耿某,為維護市場價格穩定,以每平方米2800元的價格對出售給耿某的房屋進行登記備案……在河海公司與麗湖公司項目轉讓合同糾紛案件的執行過程中,查封了耿某所購買的55套房屋,耿某提起案外人執行異議之訴,要求停止對該55套房屋的執行。


遼寧省營口市中級人民法院對該案一審審理認為,耿某雖然對該55套房屋辦理了備案登記,但備案登記只是行政管理範疇,法律並未賦予其與預告登記相同的法律效力,不能產生具有登記請求權的物權效力,不是一種物權登記。且耿某未實際佔有使用所購房屋,不符合《最高人民法院關於人民法院在民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定,耿某就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益。該院作出(2015)營民一初字第00036號民事判決:駁回耿某的訴訟請求。


耿某提出上訴後,遼寧省高級人民法院經審理認為,耿某與麗湖公司所簽訂的《商品房買賣合同》不真實,不能確認為合法有效,耿某的請求不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條第一項所規定的能夠排除執行的情形,故判決:駁回上訴,維持原判。


陳俊峯、張立平向一審法院起訴請求:1.河海公司履行麗湖公司與陳俊峯、張立平簽訂的商品房買賣合同;2.河海公司向陳俊峯、張立平交付商品房買賣合同及商品房銷(預)售備案登記表所確定的房屋;3.上述房屋由陳俊峯、張立平所有,且河海公司協助陳俊峯、張立平辦理房屋產權登記手續;4.河海公司支付麗湖公司逾期交房違約金(暫按同地段同類房屋租房標準計算:即每套房屋面積100平方米、每月租金800元,自2012年4月1日起至實際交付之日止);5.河海公司向陳俊峯、張立平交付全部購房款83229930元的正式商業發票;6.河海公司承擔本案訴訟費用及保全費用。


一審法院認為,關於陳俊峯、張立平主張的其與麗湖公司之間的商品房買賣合同關係,存在以下不合常理之處:第一,在2011年5月16日同一天,麗湖公司與李某某簽訂了居間合同,陳俊峯、張立平與麗湖公司簽訂了226份商品房買賣合同並辦理了備案登記,陳俊峯、張立平與中金天盛公司簽訂了委託付款合同,中金天盛公司向麗湖公司付款33229930元;


第二,案涉商品房買賣合同中約定,房屋單價為3000元/平方米,而陳俊峯、張立平自認實際購房單價為1800元/平方米,實際支付購房款為5000萬元;


第三,陳俊峯、張立平通過中金天盛公司於2011年5月16日和5月17日共向麗湖公司支付83229930元后,麗湖公司又向中金天盛公司轉款33229930元;


第四,陳俊峯、張立平與麗湖公司簽訂房屋買賣合同之後,又簽訂了回購合同;


第五,中金天盛公司的法定代表人李某某以居間服務費的名義收到了525萬元。


此外,2011年6月8日,耿某與麗湖公司簽訂55份《商品房買賣合同》,合同約定的單價和備案的單價均為2800元/平方米,但實際購房單價為1500元/平方米,實際支付購房款1000萬元,(2016)遼民終529號民事判決中認定,耿某與麗湖公司簽訂的55份房屋買賣合同不真實。


綜上,雖然麗湖公司未能提供該公司與陳俊峯、張立平之間為借貸關係的其他證據,案涉回購協議亦未實際履行,案涉226份商品房買賣合同經過了備案,但兩個自然人以如此大額的資金,購買大量房產,陳俊峯、張立平與麗湖公司之間應不屬於真實的商品房買賣合同關係,應為以案涉226套房屋的買賣合同為擔保的借貸法律關係。


《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款規定:當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期後借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關係審理,並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。


一審法院向陳俊峯、張立平釋明,根據上述規定本案應按照民間借貸法律關係審理,其是否變更訴訟請求。陳俊峯、張立平經過慎重考慮後,堅持認為其與麗湖公司之間系商品房買賣合同關係,拒絕變更訴訟請求,故根據上述規定,應裁定駁回陳俊峯、張立平起訴。


綜上,一審法院依照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、第一百五十四條第一款第三項,《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百零八條第三款之規定,裁定:駁回陳俊峯、張立平的起訴。


陳俊峯、張立平不服一審裁定,向二審法院提起上訴。


最高人民法院認為,本案二審爭議焦點為陳俊峯、張立平與麗湖公司之間的法律關係性質。陳俊峯、張立平主張與麗湖公司之間系商品房買賣合同關係,麗湖公司主張與陳俊峯、張立平簽訂商品房買賣合同係為擔保的借貸關係。


《中華人民共和國合同法》第一百三十條規定:買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人,買受人支付價款的合同。買受人支付房屋對價的目的在於取得房屋所有權是房屋買賣合同關係的基本法律特徵。


由於本案雙方對簽訂的商品房買賣合同外觀形式表現的法律關係是否與雙方真實意思表示一致存在爭議,故本案需基於在案證據能夠證明的雙方簽訂的相關合同情況、約定的權利義務內容及履行等雙方交易的事實並結合各自主張的法律關係特徵進行綜合審查判斷,認定雙方簽訂商品房買賣合同的真實意思及雙方之間的法律關係性質。


首先,陳俊峯、張立平作為自然人,一次性購買226套商品房的行為本身並不屬於通常情形下自然人為使用或投資進行商品房買賣的情形。即使如陳俊峯、張立平主張其系以炒房為目的進行的大批量團購,但在案涉房屋尚沒有開發完成的情形下一次性購買226套商品房並一次性全額支付購房款,且麗湖公司在收到購房款後也沒有為陳俊峯、張立平開具付清購房款的發票,從該交易本身的商業風險考慮亦具有一定不符合常理之處


其次,陳俊峯、張立平與麗湖公司雙方簽訂的案涉226套《商品房買賣合同》約定的房屋單價為3000元/平方米,總面積約為27775平方米,總價款83229930元。陳俊峯、張立平自認實際購房單價為1800元/平方米,實際支付購房款為5000萬元。陳俊峯、張立平與中金天盛公司簽訂《委託付款協議》約定的代付購房款亦為5000萬元,中京華所對麗湖公司的審核意見載明,2011年5月17日麗湖公司收到中金天盛公司轉款83229930元,同日通過翊華公司轉回中金天盛公司33229930元,中金天盛公司實際轉給麗湖公司5000萬元。上述本案查明的事實足以證明中金天盛公司代陳俊峯、張立平支付的款項金額為5000萬元,陳俊峯、張立平上訴主張翊華公司轉回中金天盛公司的33229930元與本案無關,與事實不符。


陳俊峯、張立平稱對外宣稱和合同上簽訂單價3000元/平方米是為了不影響麗湖公司地產項目的市場銷售價格,(2016)遼民終529號民事判決查明的事實顯示,麗湖公司以1500元/平方米的價格將麗湖名居小區55套房屋出售給耿某,股東會決議載明為維護市場價格穩定,以2800元/平方米的價格對出售給耿某的房屋進行備案登記。


上述陳俊峯、張立平的陳述及另案生效判決查明事實表明,本案陳俊峯、張立平與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同約定的購房價3000元/平方米應與當時案涉項目房屋對外市場交易價格相吻合,陳俊峯、張立平並無證據證明該市場銷售價在當時屬於虛高價。據此,陳俊峯、張立平以1800元/平方米購買案涉房屋,接近當時市場出售價格的一半,並不符合商品房買賣交易中開發商通常能夠讓利的幅度,反而與民間借貸用於擔保的房屋作價通常低於實際市場出售價格的特點吻合。而上述生效民事判決亦認定耿某與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同不具有真實性。


第三,麗湖公司與李某某簽訂的案涉《居間合同》約定麗湖公司須向其支付525萬元居間服務費。麗湖公司應在購房款到賬當日向李某某支付三分之一的服務費,即175萬元,以後每滿一個月支付三分之一,直到全部支付完畢。本院查明的事實表明,麗湖公司也於2011年5月17日、6月17日、7月15日分別向李某某支付了175萬元,共計525萬元。其中兩筆轉款的付款用途載明為暫支利息款。麗湖公司主張支付李某某的525萬元系利息與其財務記載相吻合。由於陳俊峯、張立平系一次性全額支付購房款,麗湖公司收到了購房人支付的全部購房款的情形下卻按月給付促成該筆交易的李某某居間費用,顯然也不符合常理,而按月給付利息是民間借貸中常見的情形。


第四,陳俊峯、張立平與麗湖公司簽訂商品房買賣合同後又分別簽訂了《商品房回購合同書》,約定麗湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的價格支付回購款後雙方簽訂的商品房買賣合同自行解除。最晚可以遲延至2011年9月16日,但應給付遲延期間溢價款。如麗湖公司未能按約定時間給付回購款,則除非陳俊峯、張立平同意,麗湖公司無權再回購。


上述回購合同顯示的麗湖公司作為房屋出賣方,在購房人已經全額支付了購房款的情形下仍保有通過回購的方式將房屋取回的權利,與房屋買賣合同關係中買受人付清購房款後,出賣方即負有交付房屋並辦理產權過户義務的通常權利義務內容不一致,而與目前實踐中以尚未建成的預售商品房為借款擔保時採取的由出賣方在借款到期前保有房屋回購權的常見方式相吻合。且案涉回購合同約定按原購房價回購,僅約定支付延期回購溢價款,對自該款項發生至約定的回購日前麗湖公司佔用陳俊峯、張立平購房款三個月是否給付利息等並未約定,結合麗湖公司主張的其分三個月向李某某支付的525萬元系給付的利息,則可以對此作出合理解釋。


陳俊峯、張立平主張由於麗湖公司與河海公司就案涉房屋所有權問題產生了糾紛,為減少損失而與麗湖公司簽訂回購合同。但本院審理中,雙方明確繫於2011年7月19日簽訂案涉《商品房回購合同書》,而河海公司繫於2011年8月29日才就案涉房屋所涉糾紛向營口仲裁委員會提交仲裁申請,陳俊峯、張立平陳述的簽訂回購合同的原因與事實不符,也不具有合理性。


綜上所述,儘管麗湖公司並未提供證明其與陳俊峯、張立平之間以案涉226套《商品房買賣合同》為借貸提供擔保的直接證據,但陳俊峯、張立平與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同從所購房屋數量、實際購房單價與市場交易價的差異、支付的購房款數額以及所謂的居間費用的支付方式、麗湖公司在一定期限內保有回購權等事實,均與以支付購房款取得房屋所有權為目的的房屋買賣合同關係的法律特徵不符,而與民間借貸中以簽訂商品房買賣合同並進行備案的方式為借貸提供擔保的通常做法相吻合。


一審基於在案證據對雙方簽訂合同的真實意思經合理性分析判斷認定陳俊峯、張立平與麗湖公司之間不屬於真實的商品房買賣合同關係,系以案涉226套房屋的買賣合同為擔保的借貸法律關係,並經向陳俊峯、張立平釋明後,陳俊峯、張立平明確拒絕變更訴訟請求的情形下,裁定駁回陳俊峯、張立平的起訴,認定事實及適用法律並無不當。


二審法院裁定:駁回上訴,維持原裁定。



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