三價合一後,有成交淡中介打麻將,有5000萬豪宅一次性付款

呆呆咖啡館2018-05-13 19:57:32


有時候,

這世界的瘋狂與冷靜

都來去如風。

文|呆呆   圖丨呆呆(除署名)

5月2日,呆呆的一箇中介朋友,在深圳灣從事了10多年二手房交易的經紀人劉永高在他的羣裏做了一場分享,分享主題是:三價合一後的深圳樓市。


呆呆聽到,覺得非常有趣,也是問了他,得知他為此問了40多位自己的同行,並做了比較全面的調查記錄,然後得出自己的結論。呆呆本來想據此寫篇文章,後來又想,雖然他的調查不是一個詳盡的調查報告,但是這本身是個不錯的獨立調查記錄,而且非常的接地氣,有市場價值。於是徵得同意,直接記錄下來,給大家做參考。


5月3日,中原地產發佈了4月二手成交數據,呆呆也附在文章後面,中原的當然是全面的,但兩者特點很不一樣,大家可以互為補充的來看,更多瞭解市場。

劉永高的獨立調查記錄

永高的記錄是按照片區來劃分的,他將每個區域的成交量和均價做了個統計,然後得出自己的結論,分區不一定合理,但是囊括了所有的成交熱點區域。


以下是他的分享記錄:

后海灣和蛇口豪宅

后海灣包括深圳灣片區在內,三價合一之後,交易量下降,但是價格很平穩,大户型比小户型好賣。尤其成交突出的是恆裕濱城,最近恆裕濱城二期164平方米成交2900萬,單價17.6萬/平。


蛇口受到深圳灣輻射和半島三期即將出證的刺激,整個交易量不錯,價格也低一些。最近半月內雙璽就成交有5套,其中我的一箇中介朋友幫一個客户成交了兩套,客户自己住一套,老人家一套,一套總價5000萬,5000萬是一次性付款。其餘還有的典型成交有,南海玫瑰園成交6套,蘭溪谷成交4套。


總結:

后海灣

交易量:下降30%左右

交易價格:平穩、堅挺。放盤量少

看房量:下降很多,減少30%左右。


蛇口:

交易量:下降15%

交易價格:部分漲價,平穩。

看房量:平穩,無明顯變化。


南山中心區和前海區

南山中心區小户型,490萬以內的,房源基本消化完畢。前段,一個朋友想買400萬左右的房子,整個中心區只有四五套在賣,整個區域內剛需房都賣得很好,但是大户型則銷售很慢。


前海有個奇怪的現象,前海北包括陽光棕櫚園、星海名城、鼎太風華等區域,中介都反映沒有什麼房源賣,業主對價格也很堅持。


奇怪的是前海南,諾德國際、依雲伴山包括赤灣等區域,交易量下降很厲害,交易價格也在焦灼狀態,看房量也下降了。我個人認為可能還是因為前海北的價格稍便宜。


總結:

南山中心區:

交易量:下降15%

交易價格:小户型非豪宅價格漲,大户型無成交。

看房量:減少20%


南山前海區:

交易量:平穩,和新政前差不多

交易價格:平穩,部分樓盤上漲5-10%

看房量:下降10%,前海北下降20%

寶中和西鄉、碧海等

寶安中心區,因為前期漲幅較大,現在交易有所停頓,但是價格沒有什麼變化,看房量有所減少。


西鄉和碧海片區,交易量平穩,部分急售的房源,只要降價就能成交,90平方米內的三房成交特別好,剛需房特別好賣。


總結:

寶安中心區:

交易量:下降30-40%

交易價格:平穩,整體無變動

看房量:減少13%左右。


西鄉碧海區:

交易量:平穩,無明顯變化

交易價格:部分房源降價10%,迅速成交

看房量:下降15%左右

福田南和福田北

福田南的交易量優於福田北,主要原因是價格更加便宜。福田北價格都在高位,最近成交案例是香域中央208平成交價3200萬,均價15.3萬/平。東海片區成交相對活躍點,香蜜湖片區出現了業主漲價現象,可以看出業主實力和心態都很強,能賣就賣,不能賣就留着。


總結:

福田南:

交易量:下降10%左右

交易價格:平穩

看房量:下降20%左右


福田北:

交易量:下降30%

交易價格:平穩,個別業主上調價格

看房量:二手房較少

羅湖和布吉

 羅湖和布吉好像兩兄弟,這兩個片區情形相似,整體交易量下降厲害,我聯繫了近10名中介,其中3名都在麻將桌上回復我的,可見交易下滑厲害。不過,交易價格無明顯變化,部分學位房價格堅挺。羅湖未被豪宅的390萬以下的影響較小,交易也不活躍。


布吉和羅湖很類似,西區小户型總價280萬左右的成交比較旺,如康達爾花園,超過280萬總價後,税費有增加,交易減少。


總結:

羅湖片區:

交易量:下降40%

交易價格:無變化

看房量:減少30%左右


布吉:

交易量:下降40%

交易價格:平穩,無變化

看房量:減少30%

龍華和龍崗

龍華片區,也是有比較分化的現象,紅山片區今年開年後交易在較低水平,主要前期漲幅過快,看房下降。龍華的一些小户型,也是未被豪宅的户型,成交比較活躍,原因是紅山價格高,剛需就會選擇紅山以外還沒漲起來價格較低的房子。


龍崗太大了,只能問典型區域,整體價格也平穩,部分業主有降價願望,但是不強。龍崗500萬以上的房子成交難度很大。二手成交不活躍還有一個原因,新房很多選擇,另外,就是臨深區域價格要便宜很多,客户有更多選擇。


總結:

龍華片區:

交易量:下降35%左右

交易價格:平穩

看房量:下降20%


龍崗片區:

交易量:下降15%

交易價格:部分降價,整體平穩

看房量:減少20%左右


呆呆總結

1、豪宅交易出現分化,頂級豪宅依然在成交,而且成交業主實力很強,5000萬以上還能一次性付款。一般豪宅交易有下降,但是價格沒多大變化,業主惜售心態明顯,整體心態很好,對深圳未來房價很有信心。


2、剛需上車心態明顯,對於未來還是有買不起的擔憂,所以,總價低未被豪宅的低價剛需盤成交活躍,西鄉、布吉等區域都呈現這個特點。


3、投資性特別強的區域成交下降更明顯,例如羅湖,羅湖因為户型小單價不高投資回報不錯,也是很多投資客的喜愛之地,但是這一波影響較為明顯。


4、前期上漲過快區域基本價格都在休息,例如紅山和深圳灣。


中原地產4月二手報告

中原數據顯示:深圳4月二手住宅成交量繼續回升,月內共成交5897套,環比上月上漲4.9%,連續兩個月回升,但漲幅有所收窄。中原領先指數報882.7,環比上調0.5%,近期已錄得連續三個月上調。


4月全市二手住宅均價月6萬/㎡,環比小幅上漲0.5%,保持2018年以來的上漲態勢。從區域上看,各區二手住宅均價大部分上調,僅鹽田、寶安價格有所回落,分別下降1.7%和1.0%。而南山、福田漲幅較大,分別為1.1%和0.9%。


4月深圳二手市場從各區成交來説,僅羅湖成交出現下跌,其餘各區都有不同程度的上漲。 “三價合一”新政並沒有對4月的二手住宅成交造成較大影響。

另外,

附送一張中原統計的5月即將入市樓盤表格,很久沒有這麼多新盤好盤同時出現單月的將售表上了。

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TAGS:成交布吉南山中心區價格