踩盤||2.8萬/平起,坪山在給今年剛需上車機會

呆呆咖啡館2018-05-13 19:57:28


我們一起長大,

卻渾然不覺。

         ——聶魯達(智利)

文丨呆呆   圖丨呆呆

前言:

這篇踩盤其實已經寫好了幾天,因為一些原因,現在才發。呆呆了解到,文章裏面的3萬以下的房源早被搶完,剩下的價格在3.2萬—3.5萬元/平之間,特此説明。



前不久,有個置業者在後台問:呆呆,我想60萬首付買大亞灣,然後把房子出租,再在市區租房上班,這樣可以嗎?


呆呆第一反應是笑了,大亞灣的房子出租,目前不太容易。買大亞灣,如果不住,基本就要做空置幾年的打算。


第二反應是,60萬首付,就不能在深圳找個小點、破點的房子?深圳最大的特點就是,雖然二手豪宅最高單價到了20-30萬/平方米,但是便宜的房子一樣大把。例如羅湖,不嫌棄房子破舊,3萬多的舊房子不少。不過呢,現在的年輕人,真的都是喜新厭舊類型,很多90後,基本都不願意看二手舊房。這種喜歡新房的心理,其實呆呆也有,如果呆呆現在才畢業兩年,會不會買二手老破小真的不好説,畢竟90後的心理我猜不透。


前幾天去看了剛拿到預售許可證的坪山新區新盤泰富華·悦都會,看的時候,一直都在感慨他們的價格,回來在橫坪路上又看到坪山幾個在售樓盤的廣告牌,都是3萬元/平方米左右,忽然覺得,其實這個區域的新盤,應該能成為年輕人的購買能力和喜好結合的房子。新房+總價低+未來有地鐵快線。現在的坪山新區在為剛需提供了一個非常棒的上車機會,例如泰富華·悦都會,總價2.8萬/平起,最低總價才210多萬,就算加上每平2500元的裝修費,首付70多萬就可以得到一個約75平米的2+1房。遺憾的是,在呆呆發稿時候,便宜單位早就被搶完了,目前均價3.2萬-3.5萬/平方米。


坪山新區的新,是剛需喜歡的

從水官高速轉橫坪公路,一開上坪山大道,就是坪山新區的範圍。一眼看去,基本都是新樓,這是一個嶄新規劃的區域,片區內比較純粹,最重要是視野開闊,京基、力高、龍光的項目都在坪山大道兩旁,繼續往前,就會看到坪山新區的商務區,這是未來的中小企業總部基地,未來這裏也是14號線的地鐵口。


(現場拍下的項目區域圖)

再往前走,右轉就到了泰富華·悦都會,一下車,就看到對面是心海城,坪山地理盲呆呆看到這個盤很是感慨了下,這個盤前年也是3萬/平左右的價格開盤被搶,但是這個價格距離今天已經過去了兩年。流光容易把人拋,兩個樓盤彼此相視,不知道哪個更應該傷感。


泰富華·悦都會的隔壁,是金地的一個盤,靠近坪山新區體育中心。整個項目所在區域應該屬於坪山新區的中心,剛剛提到的中小企業總部基地目前已經頗有規模的,泰禾的中央廣場的商業配套也可以成為周邊項目配套,目前也有已經天虹等商業。可以説,就配套來説,未來這裏商業、辦公、生活、教育都有去處,而且教育是中山小學、坪山外國語學校、坪山高級中學等,此外,項目自身也帶有3.5萬平的商業,位於項目的1-4樓,住宅從6樓開始,5樓是架空層花園。項目退紅線很遠,所以留了一個很大的廣場出來,這個倒是不多見。

14、16號快線+南坪三期,

坪山交通的關鍵線

現在坪山看盤,售樓員介紹交通,首要介紹的就是剛剛動工的14號線快線,起點福田,終點坪山。事實也是,深圳的衞星城市雖然可以自成一體,但是和市區的交通連接還是十分關鍵的。


這兩年,深圳的地產專家經常在談的一個問題就是,深圳房價越來越高,臨深會被深圳的剛需攻佔,事實也是,大批剛需被趕出深圳,到臨深置業。這裏面有一個要面臨的最大問題也是交通問題。如文章開頭的問題:在大亞灣置業,市區上班,基本是不可能的。但是如果在坪山居住,在市區上班就能成為常態,特別是當14號線開通後。


和惠州、東莞接駁的城際交通説起來容易做起來難,但是深圳的軌道規劃一直是有條不紊的進行着。最新的消息是,今年年初動工的14號線,在坪山中心區,和泰富華·悦都會未來相關的是沙湖站。呆呆找到最新的地鐵站點的地圖,沙湖站就在距離泰富華·悦都會約一公里的地方,14號線的開通時間是2022年。另外,銷售員介紹,未來16號線也在附近有站點,距離900米。 這樣的距離都在15分鐘內,依然可以得益於地鐵的快速交通。


(14號線的站點。)

(14號線和16號線在坪山的站點。)


(地鐵站和悦都會的距離)


從泰富華·悦都會現在去市區,開車都是從橫坪公路轉到水官高速,上到水官高速需要20多分鐘,但是未來南坪三期開通後,到水官高速只需要10來分鐘。最快的是到鹽田,走在建設的坪鹽通道或者東部過境通道,可以迅速抵達鹽田。


所有上面的交通裏,呆呆最關心的是14號線,這條線和11號線一樣,是地鐵快線,未來從沙湖站到福田才40分鐘,完全在1小時通勤圈內,基於11號線對沙井片區樓市的拉動作用,呆呆覺得14號線也是值得期待下的,連接坪山新區的沙湖站也變得十分有意義。


户型和價格才是證明一切的王道

説了半天的交通和配套,其實,站在泰富華·悦都會售樓處的沙盤前,呆呆就只一句感慨,真便宜。之所以來看這個樓盤的原因,也是因為這個原因。呆呆的一個朋友,知道備案價的第二天就過來買了套房子,當然是便宜的單位。很遺憾的是,目前3萬以下的單位都沒有了,只有3.2-3.5萬元/平方米的了。但是相對市區龍崗的價格,依然是很低的。


(泰富華·悦都會的最低的備案價。)

去看樣板間的時候,有個人説,客廳不夠大!呆呆想説,75平的房子,兩廳一衞,另外那個大陽台可以做成一個室內空間,確實已經為剛需做好了萬全之策。除了75平的户型,泰富華·悦都會還有約85和108平的户型,108平的只有一條腿20多套,真的很少,所以大部分還是75和和86平的剛需户型。呆呆算了下,備案登記價顯示最低總價210多萬,加上10多萬裝修費,70多萬。但是目前,大概80多萬才可以買到75平的户型。



(75平方米的户型圖)

和呆呆一起看盤的同行問開發商負責人,有無特別折扣和優惠呢?開發商表示都沒有。每當開發商死活不肯給媒體任何優惠的時候,大概的一個原因就是:價格真的很低了。據瞭解,這個盤去年就可以備案3.2萬/平的均價備案,但是開發商一直幻想限價會放開,一直拖到現在,事實證明,想讓政府放開備案價格目前是不可能的事情,畢竟,政府的目標是要讓新房房價環比下降,這就是瑧山府備案價比一期還要便宜那麼一點點的原因。銷售介紹,泰富華·悦都會從前天拿到預售許可證到今天,樓盤已經自然去化100多套。


呆呆了解了下,不只這個盤,坪山幾個剛需盤都差不多這樣的(昨天,坪山某盤還爆出現場搶房人太多導致jc介入維持秩序的消息)。所以,如果是年輕的剛需,按時可以考慮不看臨深,除非你的錢真的連這個一半都不到,還不如看看這個區域的幾個盤。對於暫時租不出去的房子,呆呆一向是謹慎的,至少,等14號線和16號線開通之後,坪山應該沒有租不出去的房子。



(回來路上看到的坪山樓盤的廣告牌,都在打價格牌)

在呆呆羣裏,有個人説,這種項目,浪費一個名額很不值得。呆呆想説,價格才是王道,對於剛需來説,80多萬首付買一個2+1帶精裝修的房子,已經非常值得。另外,沙井的小產都已經到了2萬多/平方米,是你,會如何選擇呢?


Ps:

極少這麼鮮明的讓剛需去看某區域某盤,大概真的是太便宜了。那些有資金有實力投資的,則不在我的建議範圍內。

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