我的地盤我做主:不動產物權移轉需要雙重交付?

小甘讀判例畫作者:莫奈2018-04-25 15:06:08

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連成賢訴排除妨害糾紛案

判例來源:《最高人民法院公報》2015年第10期

一審法院:上海市浦東新區人民法院

二審法院:上海市第一中級人民法院
   裁判摘要:

簽訂房屋後出賣方應向買受人履行權利與實物的雙重交付,在買受方已取得房屋產權而未實際佔有的情況下,其僅僅基於物權請求權要求有權佔有人遷出,法院應作慎重審查。若佔有人對房屋的佔有具有合法性、正當性,買受方應以合同相對方為被告提起債權給付支付,要求對方履行交付房屋的義務或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應的違約責任。

簡要案情:

案外人李榛以臧樹林代理人的身份與案外人簽訂買賣合同,係爭房屋登記至謝偉忠名下。連成賢與謝偉忠簽訂了買賣合同,係爭房屋登記至連成賢名下。連成賢起訴謝偉忠要求其將係爭房屋交付連成賢,臧樹林作為第三人申請參與訴訟,後法院判決,確認以臧樹林名義與謝偉忠訂立的買賣合同無效;駁回連成賢要求謝偉忠將係爭房屋交付連成賢的訴求;駁回臧樹林要求確認連成賢與謝偉忠就係爭房屋的買賣關係無效的訴求。現連成賢以其已合法取得係爭房屋,提起本次訴訟,要求臧樹林立即遷出係爭房屋。

法院觀點:

一審法院認為:根據連成賢提供的證據,足以證明連成賢系房屋的合法產權人,依法享有佔有、使用、收益和處分的權利,臧樹林現已非係爭房屋的產權人,臧樹林已無權居住使用係爭房屋,故連成賢要求臧樹林遷出上述房屋應予准許一審法院判決:臧樹林遷出係爭房屋。

臧樹林不服一審判決,提出上訴。

二審認法院認為:生效判決已確認案外人李榛以臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就係爭房屋所簽訂的買賣合同無效,即第一手的房屋買賣並非原始產權人臧樹林之真實意思表示,該買賣合同對臧樹林自始不發生法律效力,其佔有、使用該房屋具有合法依據,故產權人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實際控制權的情況下,徑行要求實際佔用人臧樹林遷出,法院不予支持。在第二手的房屋買賣交易中,連成賢與案外人謝偉忠簽訂的買賣合同已經生效判決確認為有效合同,故對連成賢與謝偉忠均具有法律約束力。連成賢對係爭房屋的權利應通過該房地產買賣合同的履行(包括房屋的權利交付以及實物交付)來實現。雖然連成賢已取得了係爭房屋的房地產權證,完成了房屋的權利交付過程,但其自始未曾取得過係爭房屋的佔有、使用權。對此,連成賢應依據其與案外人謝偉忠簽訂的房地產買賣合同之約定基於債權請求權向合同相對方主張權利。由於第一手的買賣合同已被確認為無效,案外人謝偉忠自始至終沒有合法取得過係爭房屋而客觀上無法向連成賢履行交付房屋的義務,故連成賢應向謝偉忠主張因無法交付房屋導致合同無法繼續履行的違約責任。二審法院判決:撤銷一審判決,駁回連成賢訴訟請求。

小甘看法:

如何對本判例提出看法,“其實我是,是拒絕的”!因為對同行的生效判決,並且還是刊登在《最高人民法院公報》上的判例説三道四是有風險的!但是,DUANG!我的地盤我做主,何況我確實覺得有問題呢!!!

我國《物權法》第十四條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。”這是不動產物權變動登記要件的規定,這條規定中並未要求不動產物權變動除了登記之外還要履行其他交付行為,但本判例裁判要旨中指出“簽訂房屋買賣合同後出賣方應向買受人履行權利與實物的雙重交付”,如果房屋進行了變更登記而沒有進行實物交付或者實物交付不符合合同約定,房屋所有權就沒有移轉嗎?這種觀點似有商榷餘地。其實,這則判例完全沒有必要創造出“雙重交付”這種裁判規則,只要指出不動產物權變動行為乃處分行為之一種,處分人對標的物必須具有處分權,方能使物權移轉,物權行為如非出自有處分權人時,不能發生物權變動的效力1。由於生效判決已經確認案外人李榛以臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就係爭房屋所簽訂的買賣合同無效,在這種情況下,謝偉忠未取得係爭房屋處分權,其對房屋再行處分行為不能發生物權變動的效力,連成賢不能通過買賣合同取得係爭房屋所有權。但是,可但是,《物權法》第一百零六條規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”這是物權法善意取得的規定,本判例中,由於謝偉忠系無權處分,故需要審查連成賢是否構成善意取得,如果連成賢取得係爭房屋符合上述關於善意取得的規定,那麼連成賢將成為所有權人,其當然有權行使物權請求權,要求臧樹林搬離。但是本判例對連成賢是否善意,是否構成善意取得未進行審查,似有不妥。


註釋:1.參見:[台]謝在全著:《民法物權論》(上冊),中國政法大學出版社2011年版,第62頁。

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