最高法院公報:有關物權法適用相關判例裁判要旨彙總

小甘讀判例甘國明2018-04-25 15:06:06

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閲讀提示:我國《物權法》於2007年10月1日起實施。本文系對《最高人民法院公報》刊載的有關《物權法》適用的19則判例裁判要旨的整理,主要涉及的問題包括:建築物區分所有權業主知情權的保護、夫妻財產製與物權登記制度的協調、合法佔有的保護、建築物區分所有權業主專有部分的保護、業主委員會訴訟主體資格的認定、建築物區分所有權業主共有部分的認定、金錢質押的確定、物權分離原則的適用、不動產登記的效力、禁止流押的認定、預告登記的效力範圍、佔有改定的認定、相鄰關係糾紛處理的原則、指示交付的認定、抵押物流轉合同與物權分離原則的協調、國有資產轉讓合同有效性的認定等。

1. 業主作為建築物區分所有人,享有知情權,享有了解本小區建築區劃內涉及業主共有權及共同管理權等相關事項的權利,業主委員會應全面、合理公開其掌握的情況和資料。對於業主行使知情權亦應加以合理限制,防止濫用權利,其範圍應限於涉及業主合法權益的信息,並遵循簡便的原則。

——孫慶軍訴南京市清江花苑小區業主委員會業主知情權糾紛案(審結日期:2015.09.16)

 

南京市鼓樓區人民法院認為:業主對小區公共事務和物業管理的相關事項享有知情權,可以向業委會、物業公司要求公佈、查閲依法應當向業主公開,且確由業委會和物業公司掌握的情況和資料。原告孫慶軍作為業主,可以向被告清江花苑業委會主張公佈由被告掌握的情況和資料。清江花苑業委會應保障業主對上述資料進行查閲的權利,並及時公佈與業主利益相關的資料。建築物及附屬設施的維修資金屬於業主共有,用於住宅共有部位、共用設施設備保修期滿後的維修及更新,業主有權瞭解其使用情況。被告清江花苑業委會作為小區全體業主的代表對小區進行管理,對於維修資金的籌集及使用情況應當知曉,而且資金是否由其直接掌握不影響其對維修資金情況的公佈。業委會作出的決定、決議和會議記錄與業主的權利緊密相關,應予公開,並提供業主查閲。小區共有部分使用和收益與業主的利益亦是密切相關,雖存在諧和公司未及時上繳公共收益等的問題,但是被告作為全體業主代表應及時追繳,保障業主的合法權利,並將目前的使用和收益情況及時公佈。小區共有停車位,即規劃區外的車位,雖由物業公司代管,歸屬小區全體業主共有,業主對於小區共有部分停車費的收支分配及停車位處分情況享有知情權。被告應及時聯繫物業公司,及時公佈上述信息。小區財務收支與小區業主具體利益息息相關,業委會應予公佈。

 

2.夫妻之間達成的婚內財產分割協議是雙方通過訂立契約對採取何種夫妻財產製所作的約定,是雙方協商一致對家庭財產進行內部分配的結果,在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情況下,應當尊重夫妻之間的真實意思表示,按照雙方達成的婚內財產分割協議履行,優先保護事實物權人,不宜以產權登記作為確認不動產權屬的唯一依據。

——唐某訴李某某、唐某乙法定繼承糾紛案(審結日期:2014.08.25)

 

北京市第三中級人民法院認為:物權法以登記作為不動產物權變動的法定公示要件,賦予登記以公信力,旨在明晰物權歸屬,保護交易安全和交易秩序,提高交易效率。但實踐中,由於法律的例外規定、錯誤登記的存在、法律行為的效力變動、當事人的真實意思保留以及對交易習慣的遵從等原因,存在大量欠缺登記外觀形式,但依法、依情、依理應當給予法律保護的事實物權。物權法第二十八條至第三十條對於非基於法律行為所引起的物權變動亦進行了例示性規定,列舉了無需公示即可直接發生物權變動的情形。當然,這種例示性規定並未窮盡非因法律行為而發生物權變動的所有情形,婚姻法及其司法解釋規定的相關情形亦應包括在內。在夫妻財產領域,存在大量夫妻婚後由一方簽訂買房合同,並將房屋產權登記在該方名下的情形,但實際上只要夫妻之間沒有另行約定,雙方對婚後所得的財產即享有共同所有權,這是基於婚姻法規定的法定財產製而非當事人之間的法律行為。因為結婚作為客觀事實,已經具備了公示特徵,無須另外再為公示。而夫妻之間的約定財產製,是夫妻雙方通過書面形式,在平等、自願、意思表示真實的前提下對婚後共有財產歸屬作出的明確約定。此種約定充分體現了夫妻真實意願,系意思自治的結果,應當受到法律尊重和保護,故就法理而言,亦應納入非依法律行為即可發生物權變動效力的範疇。因此,當夫妻婚後共同取得的不動產物權歸屬發生爭議時,應當根據不動產物權變動的原因行為是否有效、有無涉及第三人利益等因素進行綜合判斷,不宜以產權登記作為確認不動產權屬的唯一依據,只要有充分證據足以確定該不動產的權屬狀況,且不涉及第三人利益,就應當尊重夫妻之間的真實意思表示,按照雙方達成的婚內財產分割協議履行,優先保護事實物權人。需要指出的是,此處的第三人主要是相對於婚姻家庭關係外部而言,如夫妻財產涉及向家庭以外的第三人處分物權,就應當適用物權法等調整一般主體之間財產關係的相關法律規定。而對於夫妻家庭關係內的財產問題,應當優先適用婚姻法的相關規定。本案中,《分居協議書》約定“財富中心房屋歸李某某擁有,李某某可以任何方式處置這些房產,唐某甲不得阻撓和反對,並有義務協辦相關事務。”該協議書系唐某甲與上訴人李某某基於夫妻關係作出的內部約定,是二人在平等自願的前提下協商一致對家庭財產在彼此之間進行分配的結果,不涉及婚姻家庭以外的第三人利益,具有民事合同性質,對雙方均具有約束力。財富中心房屋並未進入市場交易流轉,其所有權歸屬的確定亦不涉及交易秩序與流轉安全。故唐某雖在本案中對該約定的效力提出異議,但其作為唐某甲的子女並非《物權法》意義上的第三人。因此,雖然財富中心房屋登記在唐某甲名下,雙方因房屋貸款之故沒有辦理產權過户登記手續,但物權法的不動產登記原則不應影響婚內財產分割協議關於房屋權屬約定的效力。且結合唐某甲與李某某已依據《分居協議書》各自佔有、使用、管理相應房產之情形,應當將財富中心房屋認定為李某某的個人財產,而非唐某甲之遺產予以法定繼承。

 

3.簽訂房屋買賣合同後出賣方應向買受人履行權利與實物的雙重交付,在買受方已取得房屋產權而未實際佔有的情況下,其僅僅基於物權請求權要求有權佔有人遷出,法院應作慎重審查。若佔有人對房屋的佔有具有合法性、正當性,買受方應以合同相對方為被告提起債權給付之訴,要求對方履行交付房屋的義務或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔相應的違約責任。

——連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案(審結日期:2014.03.13 )

 

上海市第一中級人民法院認為:生效判決已確認案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就係爭房屋所簽訂的買賣合同無效,即第一手的房屋買賣並非原始產權人臧樹林之真實意思表示,該買賣合同對臧樹林自始不發生法律效力,其從2008年8月起居住在係爭房屋內,並佔有、使用該房屋至今具有合法依據,故產權人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實際控制權的情況下,徑行要求實際佔用人臧樹林遷出,法院不予支持。在第二手的房屋買賣交易中,連成賢與案外人謝偉忠簽訂了係爭房屋的房地產買賣合同並支付了相應對價,該買賣合同已經生效判決確認為有效合同,故對連成賢與謝偉忠均具有法律約束力,雙方均應依合同之約定履行相應義務。鑑於此,連成賢對係爭房屋的權利應通過該房地產買賣合同的履行(包括房屋的權利交付以及實物交付)來實現。本案中,雖然連成賢已於2012年4月5日取得了係爭房屋的房地產權證,完成了房屋的權利交付過程,但其自始未曾取得過係爭房屋的佔有、使用權。對此,連成賢應依據其與案外人謝偉忠簽訂的房地產買賣合同之約定基於債權請求權向合同相對方主張權利。結合本案來看,由於第一手的買賣合同已被確認為無效,案外人謝偉忠自始至終沒有合法取得過係爭房屋而客觀上無法向連成賢履行交付房屋的義務,故連成賢應向謝偉忠主張因無法交付房屋導致合同無法繼續履行的違約責任。

4.即使業主對房屋的使用沒有給其他區分所有權人造成噪音、污水、異味等影響,只要房屋的用途發生改變,由專供個人、家庭日常生活居住使用改變為用於商業、工業、旅遊、辦公等經營性活動,即可認定該行為影響了業主的安寧生活,屬於將住宅改變為經營性用房。房屋使用人將住宅改變為經營性用房的,應承擔與業主相同的法定義務,除遵守法律、法規和管理規約外,還應當經有利害關係的業主同意。

——張一訴鄭中偉、中國聯合網絡通信有限公司武漢市分公司建築物區分所有權糾紛案(審結日期:2014.01.20 )

 

湖北省武漢市中級人民法院認為:住宅是指專供個人、家庭日常生活居住使用的房屋。經營性用房是指用於商業、工業、旅遊、辦公等經營性活動的房屋。兩者因用途不同而有本質區別。 住宅的用途主要是生活居住,經營性用房的用途主要是經營性活動。本案中,聯通武漢分公司租賃訟爭房屋用於放置光纖傳輸機櫃作為數據傳輸匯聚節點,以建設有線光纖傳輸寬帶網絡,解決“平安城市”視頻監控錄像傳輸、無線城市綜合項目WLAN(無線寬帶局域網)、周邊居民小區寬帶、固定電話等接入業務的匯聚、交換需求。從其用途可以看出,其租賃訟爭房屋並不是為了生活居住,而是為了從事經營性活動,因此聯通武漢分公司的上述行為屬於將住宅改變為經營性用房。聯通武漢分公司租賃被上訴人鄭中偉的房屋用於放置光纖傳輸機櫃作為數據傳輸匯聚節點的行為屬於將住宅改變為經營性用房,該行為未經有利害關係的業主上訴人張一的同意,聯通武漢分公司應承擔相應責任。鄭中偉明知其嫂子劉保姣將訟爭房屋出租給聯通武漢分公司用於建設通信機房,仍對該房屋租賃合同予以認可,其應與聯通武漢分公司共同承擔責任。

 

5. 業主委員會依照《物權法》第七十五條第一款規定成立,具有一定目的、名稱、組織機構與場所,管理相應財產,是《民事訴訟法》第四十九條第一款規定的“其他組織”。業主委員會依據業主共同或業主大會決議,在授權範圍內,以業主委員會名義從事法律行為,具備訴訟主體資格。物業管理用房依規劃定點建造,為區分所有權建築物管理人進行管理維護業務必須的場所,依照《物權法》第七十二條第一款的規定,為業主共有。在建築物竣工驗收交付後,物業管理用房的分割、轉移、調整或重新配置,應當由業主共同或業主大會決定。

——徐州西苑藝君花園(一期)業主委員會訴徐州中川房地產開發有限公司物業管理用房所有權確認糾紛案(審結日期:2013.12.16)

 

徐州市泉山區人民法院認為:藝君業委會為對西苑藝君花園進行管理,依照《物權法》第七十五條第一款的規定成立,具有一定目的、名稱、組織機構與場所,管理相應財產,以特定代表人對外代表團體,是《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條第一款規定的“其他組織”。原告依據業主共同或業主大會決議,在授權範圍內,以業主委員會名義,依照最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定的物權請求權,向被告主張確認物業管理用房所有權,具備原告訴訟主體資格。因物業管理用房在於促使管理人對居住環境進行管理,滿足全體業主對居住環境安全、健康、便利、舒適需求所必需的場所,其分割、轉移、調整或重新配置,依照《物權法》第七十六條第一款第七項規定,須經過業主大會決議。原告藝君業委會請求確認物業管理用房歸徐州西苑藝君花園(一期)全體業主共有,請求轉移本案所設爭議建築物所有權登記的訴請符合法律規定,予以支持。

 

6. 根據擔保法司法解釋第八十五條規定,金錢質押生效的條件包括金錢特定化和移交債權人佔有兩個方面。雙方當事人已經依約為出質金錢開立了擔保保證金專用賬户並存入保證金,該賬户未作日常結算使用符合特定化的要求。特定化並不等於固定化,賬户因業務開展發生浮動不影響特定化的構成。佔有是指對物進行控制和管理的事實狀態,銀行取得對該賬户的控制權,實際控制和管理該賬户即應認定符合出質金錢移交債權人佔有的要求。

——中國農業發展銀行安徽省分行訴張大標、安徽長江融資擔保集團有限公司保證金質權確認之訴案(審結日期:2013.11.19 )

 

安徽省高級人民法院認為:農發行安徽分行與長江擔保公司之間協商一致,達成對長江擔保公司為擔保業務所繳存的保證金設立擔保保證金專户,長江擔保公司按照貸款額度的一定比例繳存保證金;農發行安徽分行作為開户行對長江擔保公司存入該賬户的保證金取得控制權,長江擔保公司不能自由使用該賬户內的資金;長江擔保公司未履行保證責任,農發行安徽分行有權從該賬户中扣劃相應的款項優先受償的合意。該合意具備質押合同的一般要件。第三人長江擔保公司於2009年4月3日在農發行安徽分行開户,與案涉《貸款擔保業務合作協議》約定的賬號一致,即雙方當事人已經按照協議約定為出質金錢開立了擔保保證金專用賬户。保證金專户開立後,長江擔保公司按照每次擔保貸款額度的一定比例向該賬户繳存保證金,該賬户亦未作日常結算使用,故符合金錢以特户形式特定化的要求。另佔有是指對物進行控制和管理的事實狀態,因案涉賬户開立在上訴人農發行安徽分行,農發行安徽分行作為質權人,取得對該賬户的控制權,實際控制和管理該賬户,符合出質金錢移交債權人佔有的要求。故案涉質權依法設立。保證金以專户形式特定化並不等於固定化。案涉賬户在使用過程中,賬户內的資金根據業務發生情況雖處於浮動狀態,但均與保證金業務相對應,除繳存的保證金外,支出的款項均用於保證金的退還和扣劃,未用於非保證金業務的日常結算,即農發行安徽分行可以控制該賬户,長江擔保公司對該賬户內的資金使用受到限制,故該賬户資金的浮動仍符合金錢作為質權的特定化和移交佔有的要求。

7. 根據《物權法》第十五條規定之精神,處分行為有別於負擔行為,解除合同並非對物進行處分的方式,合同的解除與否不涉及物之所有權的變動,而只與當事人是否繼續承擔合同所約定的義務有關。

——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案(審結日期:2013.11.14 )

 

最高人民法院認為,根據物權法》第十五條規定之精神,處分行為有別於負擔行為,解除合同並非對物進行處分的方式,合同的解除與否不涉及物之所有權的變動,而只與當事人是否繼續承擔合同所約定的義務有關。本案中,蜀都實業公司確實仍然對該房屋享有所有權,但這並不意味着其可在不符合當事人約定或者法律規定的情形下隨意解除雙方之間的合同關係。在雙方房屋買賣法律關係成立並生效後,蜀都實業公司雖系該房屋的所有權人,但其應當依約全面、實際履行其在房屋買賣法律關係項下的義務。

 

8.不動產物權應當依不動產登記簿的內容確定,不動產權屬證書只是權利人享有該不動產物權的證明。行政機關注銷國有土地使用證但並未註銷土地登記的,國有土地的使用權人仍然是土地登記檔案中記載的權利人。國有土地使用權轉讓法律關係中的轉讓人以國有土地使用證被註銷、其不再享有土地使用權為由主張解除合同的,人民法院不應支持。

——四川省聚豐房地產開發有限責任公司與達州廣播電視大學合資、合作開發房地產合同糾紛案(審結日期:2013.05.28)

 

最高人民法院認為,不動產權利人的確定,應當以不動產登記簿的記載為依據。達州市人民政府雖然公告註銷了作為涉案土地不動產物權證明的國有土地使用證,但並未註銷土地登記,且至二審訴訟期間,涉案土地的土地登記檔案中載明的權利人仍然是達州市廣播電視大學。這一事實説明,達州市人民政府註銷國有土地使用證的行為,並未改變涉案土地的權屬狀況。涉案土地使用權的權屬並未發生變化,電大財校仍然是涉案土地使用權的權利人,《合作開發協議書》的履行不存在法律上的障礙,能夠繼續履行。

 

9.雙方當事人基於同一筆款項先後簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》,並約定如借款到期,償還借款,《商品房買賣合同》不再履行;若借款到期,不能償還借款,則履行《商品房買賣合同》。在合同、協議均依法成立並已生效的情況下.應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關係。該行為並不違反法律、行政法規的強制性規定。借款到期,借款人不能按期償還借款。對方當事人要求並通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權,不違反《擔保法》第四十條、《物權法》第一百八十六條有關“禁止流押”的規定。

——朱儁芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案(審結日期:2012.12.08)

 

最高人民法院認為,雙方當事人基於同一筆款項先後簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》,且在太原市房地產交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續。案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立並已生效的合同。本案雙方當事人實際上就同一筆款項先後設立商品房買賣和民間借貸兩個法律關係。從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》約定的內容看,案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》屬並立又有聯繫的兩個合同。案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》之間的聯繫表現在以下兩個方面:其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》涉及的款項為同一筆款項;其二是《借款協議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協議》所借款項提供擔保,即雙方當事人實際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之後簽訂的《借款協議》提供擔保。同時《借款協議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設了解除條件,即借款到期,嘉和泰公司還清借款,案涉《商品房買賣合同》不再履行;借款到期,嘉和泰公司不能償還借款,則履行案涉《商品房買賣合同》。關於《借款協議》中“如到期不能償還,或已無力償還,乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款,雙方互不再支付對方任何款項”的約定是否違反法律的強制性規定問題。法律上禁止流押規定的立法目的是防止損害抵押人的利益,以免造成對抵押人實質上的不公平。本案《借款協議》中“如到期不能償還,或已無力償還,乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款,雙方互不再支付對方任何款項”的約定,並非法律上禁止的流押條款。首先,《借款協議》上述條款並非約定嘉和泰公司到期不能償還借款,《借款協議》所稱抵押物所有權轉移為朱儁芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時,朱儁芳並不能直接按上述約定取得《借款協議》所稱的“抵押物”所有權。朱儁芳要想取得《借款協議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權,只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實現。正基於此,朱儁芳在本案一審提出的訴訟請求也是確認十四份《商品房買賣合同》有效,判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。其次,案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立並生效的合同,雙方當事人在《借款協議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協議》提供擔保,併為此在《借款協議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設了解除條件,該約定並不違反法律、行政法規的強制性規定。實際上,雙方當事人對於是履行十四份《商品房買賣合同》,還是履行《借款協議》具有選擇性,即商品房買賣合同的解除條件成就,就履行《借款協議》;商品房買賣合同的解除條件未成就,就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》,還是履行《借款協議》,均符合雙方當事人的意思表示,且從合同的選擇履行的角度看,嘉和泰公司更具主動性。嘉和泰公司如果認為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平,損害了其利益,其完全可以依據《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第(二)項的規定,請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》,但嘉和泰公司在法定的除斥期間內並未行使合同撤銷權,而是拒絕履行生效合同,其主張不符合誠信原則,不應得到支持。因此,《借款協議》上述關於到期不能償還,或已無力償還,嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定,不符合《擔保法》第四十條和《物權法》第一百八十六條禁止流押的規定。綜上,案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立並生效的合同。《借款協議》約定的商品房買賣合同的解除條件未成就,故應當繼續履行案涉十四份《商品房買賣合同》。

 

10.預售商品房抵押貸款中,雖然銀行與借款人(購房人)對預售商品房做了抵押預告登記,但該預告登記並未使銀行獲得現實的抵押權,而是待房屋建成交付借款人後銀行就該房屋設立抵押權的一種預先的排他性保全。如果房屋建成後的產權未登記至借款人名下,則抵押權設立登記無法完成,銀行不能對該預售商品房行使抵押權。

——中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產有限公司、陳思綺保證合同糾紛案(審結日期:2012.10.26)

 

上海市第二中級人民法院認為:預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。即抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權,而是將來發生抵押權變動的請求權,該請求權具有排他效力。因此,上訴人光大銀行作為係爭房屋抵押權預告登記的權利人,在未辦理房屋抵押權設立登記之前,其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對係爭房屋辦理抵押權登記的請求權,並可排他性地對抗他人針對係爭房屋的處分,但並非對係爭房屋享有現實抵押權。

11.在物權確權糾紛案件中,根據物權變動的基本原則,對於當事人依據受讓合同提出的確權請求應當視動產與不動產區別予以對待。人民法院對於已經交付的動產權屬可以予以確認。對於權利人提出的登記於他人名下的不動產物權歸其所有的確權請求,人民法院不宜直接判決確認其權屬,而應當判決他人向權利人辦理登記過户。

——大連羽田鋼管有限公司與大連保税區弘豐鋼鐵工貿有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術產業園區龍王塘街道辦事處物權確認糾紛案(審結日期:2011.10.11 )

 

最高人民法院認為,我國土地管理實行的是按用途管制而非按用地主體進行限制,原則上境內外法人均享有相同的待遇,均可依法取得國有土地使用權,進行土地開發利用。除另有特殊規定外,現行土地管理法律法規對境外法人在我國購買、取得國有土地使用權沒有禁止性或者限制性規定。因此,羽田製造所受讓涉案國有土地使用權並未違反我國現有法律法規的規定,是合法有效的。大連羽田公司根據《轉讓合同》B的約定,請求確認涉案國有土地使用權和地上建築物等不動產及附屬設施設備動產的所有權。根據已經查明的事實,龍王塘辦事處在《轉讓合同》B簽署後,已經將涉案全部資產交付大連羽田公司。《合同法》第一百三十三條規定:標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《轉讓合同》B並未對涉案附屬設施設備動產所有權的轉移作出明確約定,因此,應當適用上述法律的規定,涉案附屬設施設備動產的所有權自交付時起歸屬大連羽田公司。但不動產物權的變動除交付外,尚需辦理登記手續,故大連羽田公司請求確認其享有涉案國有土地使用權和地上建築物所有權,缺乏法律依據,本院不予支持。

 

12.動產物權的轉讓,以交付為公示要件,無論交付的方式是現實交付還是以佔有改定方式交付。當事人之間僅僅就物權的轉移達成協議,但未就該動產達成出讓人繼續佔有該動產的佔有改定協議的,不能構成物權法第二十七條規定的佔有改定,故不能發生物權轉移的效力。

——青島源宏祥紡織有限公司訴港潤(聊城)印染有限公司取回權確認糾紛案(審結日期:2011.05.05 )

 

山東省高級人民法院認為:涉案的七台設備屬於動產,而動產的公示方法原則上是佔有與交付。出於維護交易安全考慮,交付作為動產物權變動的法定方式,具有強制性。該法共規定了現實交付、簡易交付、指示交付和佔有改定四種交付方式。所謂佔有改定是指讓與人與受讓人達成動產物權變動協議後,依照當事人之間訂立的合同,仍然繼續佔有該動產使受讓人因此取得間接佔有,代替現實交付。佔有改定構成要件表現為:一、當事人之間達成動產物權變動協議。該協議是發生交付的基礎;二、除了達成物權變動協議,就該動產另外達成讓與人繼續佔有使用該動產的協議。而本案中,雖然雙方當事人簽訂的七台設備物權轉讓協議包含有所有權變動內容,但沒有就被上訴人港潤印染公司繼續佔有使用該七台設備另外達成協議。因此,港潤印染公司與上訴人源宏祥紡織公司之間的協議不構成佔有改定交付。綜上,因該七台設備並未現實交付,儘管當事人簽訂的協議有效,也只是產生債權效力,並未發生物權變動效力,上訴人源宏祥紡織公司並沒有實際取得該七台設備的所有權,故其在被上訴人港潤印染公司破產案件中並不享有取回權。源宏祥紡織公司稱涉案七台設備物權通過三方協議已經轉移給其所有並享有該設備的取回權理由不能成立。

 

13.買賣合同中,買受人取得的只能是出賣人有處分權的標的物或權利。如果出賣人無權處分,即使買賣雙方在合同中進行了約定,買受人也無法通過該買賣合同而取得相應的權屬。出賣人出賣不動產時,其基於相鄰關係而在他人不動產上享有的通行等權利不應成為轉讓標的。即使雙方在買賣合同中對該通行權進行了所謂的約定,對第三人也不具有約束力。買受人享有的通行權權源基礎同樣是相鄰關係,而並非是買賣合同的約定。當客觀情況發生變化,買受人不再符合相鄰關係要件時,第三人得拒絕買受人的通行要求,買受人無權以買賣合同中關於通行權的約定約束第三人。

——屠福炎訴王義炎相鄰通行權糾紛案(審結日期:2011.04.15 )

 

浙江省餘姚市人民法院認為:在買賣合同中,買受人受讓的客體只能是出讓人享有完全處分權的標的物。如果出賣人對有關標的物不享有處分權,不僅出賣人無權出賣,而且買受人也不可能通過與無權處分人簽訂買賣合同而取得相應的權屬。在本案中,原告屠福炎的父親屠珠花生前於1966年向滕菊仙購買房屋時,受讓的客體應當是雙方當事人約定的四址分明的、出讓人滕菊仙享有完全處分權的房屋所有權及相應土地使用權。滕菊仙對於該房屋及相應四址分明的土地使用權之外的其他土地,客觀上是不享有宅基地使用權和集體建設用地使用權的。因此原告的父親屠珠花,也不可能通過與滕菊仙簽訂的買賣合同,而取得滕菊仙享有處分權之外的其他土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權的。雖然屠珠花與滕菊仙在買賣合同中載明瞭房屋“出入行路有朝東廂見門,向南進入無阻,道地公用”,但是該約定只是屠珠花與滕菊仙之間的約定,對第三人沒有約束力。作為該房屋的相關權利人,包括滕菊仙、屠珠花以及本案原告屠福炎,在一定條件下,可以向東、向南出行,並非是基於對向東、向南土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權,而是基於民事法律規範的基本原理之一--相鄰關係。所謂相鄰關係,是指兩個或兩個以上的相互毗鄰的不動產所有人或使用人,在行使對自己不動產的佔有、使用、收益、處分等權益時,客觀上必須對相鄰的不動產產生影響時,相鄰的不動產權利人必須承擔最低限度的“容忍”義務。具體到本案,由於滕菊仙出賣給屠珠花房屋時,該房屋的西面是一條水溝,該房屋的權利人向西無法出行,根據當時的情況只能向東、向南出行,因此其東鄰的有關權利人就應當允許其向東出行。即使原告的父親屠珠花與滕菊仙當時簽訂的買賣合同中沒有載明“出入行路有朝東廂見門,向南進入無阻,道地公用”的約定條款,原告的父親根據相鄰關係之原理,不僅可以,而且只能向東、向南出行並使用公共道地,但是這並不意味着原告的父親就取得了向東、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權。原、被告雙方於1991年2月24日簽訂的協議書中,雖然也涉及到了原告向東、向南出行的問題,但原告向東、向南出行的原因和基礎與原告父親生前享有向東、向南出行的原因和基礎是一致的。因此,原告可以向東、向南出行,也不意味着原告就取得了向東、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權。事實上,對於農村每一户宅基地使用權人,作為排他使用的空間只能是相關使用權證中確定的四址範圍內的土地。對於該宅基地範圍之外的出行路線,應當是遵從當地有關組織的道路規劃和統一安排。有關的組織,根據當地的社會發展及客觀現實,也有權適時作出相應的調整,相關的權利人也有義務遵守調整後的道路規劃和出行安排。本案中,隨着泗北村的發展變化,原告房屋西面的水溝現在已經填平,泗北村村民委員會也已經於1999年將原告的出行路線調整為向西、向南出行,原告宅基地的西南方向現在也已經安裝了大門,出了該大門就是村裏的街道。因此,原告現在從自己的西南方向大門出入,不僅符合村裏的規劃和安排,也有利於自己的使用和生活。從相鄰關係的角度考慮,由於前所述及的原告現在已經擁有了方便的出行線路,因此原告現在從被告的宅基地內通過不僅不是必須的,而且對於原、被告雙方的使用和生活都是不利的,也是不方便的。浙江省寧波市中級人民法院二審維持了一審判決。

 

14.動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力。交付是否完成是動產所有權轉移與否的標準,動產由第三人佔有時,則應根據《物權法》第二十六條的規定進行指示交付。提貨單的交付,僅意味着當事人的提貨請求權進行了轉移,在當事人未將提貨請求轉移事實通知實際佔有人時,提貨單的交付並不構成指示交付。

——肯考帝亞農產品貿易(上海)有限公司與廣東富虹油品有限公司、第三人中國建設銀行股份有限公司湛江市分行所有權確認糾紛案(審結日期:2011.02.25)

 

最高人民法院認為:動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力。交付是否完成是動產所有權轉移與否的標準。本案係爭貨物存放於湛江港,屬於第三人佔有情形,在本案不存在直接交付的情況下,只能採用指示交付的方式。因此,富虹公司是否完成了指示交付是認定爭議貨物所有權是否已經完成轉移的關鍵。首先,肯考帝亞公司與富虹公司並沒有證據證明提貨單何時交付,肯考帝亞公司持有提貨單向湛江港公司請求提取貨物時,涉案大豆已經處於查封狀態。其次,出質人以間接佔有的財產出質的,以質押合同書面通知佔有人時視為移交。本案提貨單的交付,僅意味着富虹公司的提貨請求權轉移給了肯考帝亞公司,在富虹公司未將提貨請求轉移事實通知實際佔有人時,提貨單的交付並不構成我國物權法第二十六條所規定的指示交付。因此,富虹公司未完成向肯考帝亞公司交付涉案大豆的行為,涉案大豆的所有權未發生變動。

15.房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋,可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致,將其認定為附有違法建築並結構相連的房屋並限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力,實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則,確信登記的權利狀態與現實狀態相一致,此信賴利益應予保護;根據區分原則,房屋因附有違法建築而無法過户屬合同履行範疇,不應影響合同效力。因此,這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形,應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態並消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付並自願承擔恢復原狀義務的情況下,出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人,並於買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制後協助完成過户手續。

——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案(審結日期:2010.11.24)

 

上海市長寧區人民法院認為:涉訟買賣合同對標的物坐落位置、建築面積、房屋類型等的約定,與不動產登記簿記載的內容一致。該不動產登記簿記載的內容具有公示、公信效力,一方面表明被告為涉訟房屋的登記權利人,依法享有該房屋的所有權和土地使用權;另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力,可推定登記的權利狀態、範圍與現實的客觀狀態相符,善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權利人簽訂合同,該合同的效力不因登記的錯誤或權利內容的狀態而受影響。原、被告簽訂買賣合同時,雖然房屋現狀已與登記信息不一致,但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況,且被告石磊未舉證證明其於簽訂買賣合同時,已將涉訟房屋現狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁福如。因此,原告對於本案糾紛的發生無過錯,應屬善意信賴不動產登記信息的合同當事人,法律應當保護原告的此種信賴利益,此亦系強化不動產公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機關限制交易,買賣合同的履行可能存在障礙,但根據我國《物權法》區分原則,轉讓不動產的合同,除法律另有規定或合同另有約定外,自合同成立時生效,未辦理無權登記,不影響合同效力,因此,不能因涉訟房屋過户存在障礙就否認其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同,不具備我國《合同法》第52條規定的無效情形,應屬有效。雖然行政機關對涉訟房屋的權利轉移作出限制,但物權未滅失,不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機關限制交易的目的在於督促違法行為人糾正違法行為,履行法律手續;被告即使未出售房屋,也應按照行政機關的要求進行整改,使房屋恢復至合法狀態,恢復原狀系被告應盡的行政法上的義務。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建築仍予出售,應依誠實信用原則全面履行合同義務;對於涉訟房屋存在的違法狀態,應自行採取相應措施予以消除後交付原告。經法院釋明,原告丁福如同意被告按現狀交付房屋,並自願替代被告承擔恢復原狀的義務,原告的意思表示不違反法律、行政法規的禁止性規定,亦符合行政機關的執法目的,法院予以准許。原告在恢復原狀時,房屋的四至、外觀形狀、層高等應與登記內容一致,質量應符合國家規定的建築標準。被告應於原告恢復原狀、通過行政機關審查認可並撤銷交易限制後再協助原告辦理產權手續。現被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋,應承擔相應的違約責任。涉訟房屋被行政機關限制辦理產權轉移登記,原告明知此風險仍選擇繼續履行合同並自願承擔恢復原狀的義務,因此被告能否實現權利交付取決於涉訟房屋恢復狀況及行政機關行政審查的限制,故被告逾期交房的違約責任應計算至實際交付房屋時止。上海市第一中級人民法院二審維持一審判決。

 

16.業主知情權是指業主瞭解建築區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利。業主請求公佈、查閲建築物及其附屬設施的維修基金使用、業委會的決定及會議記錄、共有部分的收益、物業服務合同等情況和資料的,人民法院應予支持。司法解釋對於業主知情權的範圍作出了明確的規定,業主以合理的方式行使知情權,應當受到法律保護。

——夏浩鵬等人訴上海市閘北區精文城市家園小區業主委員會業主知情權糾紛案(審結日期:2010.8.11)

 

上海市閘北區人民法院認為:業主有權請求公佈、查閲維修基金的使用情況、業委會的決定及會議記錄、物業服務合同、共有部分的收益情況以及其他應當向業主公開的情況和資料。被告精文業委會雖已公佈四次公共收益賬目,但不完整,維修基金的結存及按户分攤情況亦未能在其中全面體現。原告夏浩鵬、楊建平、楊榮華、羅光亞、周修安認為已公佈的維修基金、公共收益賬目不符合規定的理由成立,被告重新公佈維修基金賬目,以提高維修基金的透明度。至於上述賬目在何處公佈的問題,法院認為在該小區的公告欄內張貼既能夠起到公示的作用又較為便利,原告要求精文業委會將所有賬目張貼於各個門牌號碼前的要求,不具備合理性和必要性,亦有違經濟原則,法院難以支持。原告對於被告已公佈賬目中的停車費、廣告費及清洗玻璃、景觀燈改造、業委會值班津貼(19 023元)的收支情況有異議,被告精文業委會有義務提供相應的發票、清單等以便原告進行查閲、核對及複印。如需精文物業協助的,被告應督促其予以配合。

 

17.業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務。共有部分在物業服務企業物業管理(包括前期物業管理)期間所產生的收益,在沒有特別約定的情況下,應屬全體業主所有,並主要用於補充小區的專項維修資金。物業服務企業對共有部分進行經營管理的,可以享有一定比例的收益。

——無錫市春江花園業主委員會訴上海陸家嘴物業管理有限公司等物業管理糾紛案(審結日期:2009.06.12 )

 

無錫市錫山區人民法院認為:業委會作為代表全體業主行使權利的組織,其權限來自於業主大會的授權,在無全體業主授權的情形下,其不能以自己的意志對業主的重大權利作出放棄,即使作出放棄的意思表示,該行為也為無效民事行為。2004年至2007年共有部分物業的收益,在移交協議中沒有得到體現,該部分收益應當在物管企業和全體業主之間依法分配。本案中爭訟收益之產生,一方面得益於被告物業公司、無錫分公司的管理行為,另一方面也應注意到物管企業管理的物業屬於全體業主共有。共有人對共有物享有收益權,這是一項法定權利。對該部分的收益分配,全體業主和物管企業可以通過合同約定進行分配,在沒有約定的情形下,應當依法分配。本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據,故應當按照法律規定進行分配。由於我國法律對此沒有具體規定,故法院認為應當在不違反法律原則的前提下,公平合理分配共有部分物業的管理收益。物業管理有其特殊性,物管企業在實施物業管理期間其服務的對象為小區業主,而其對共有部分進行管理時業主並不給予報酬。如物管企業付出管理成本後不能獲得經濟回報,這對物管企業是不公平的。同時,小區共有部分作為小區全體業主的共有物,全體業主才是該物的所有權人,如果在收益分配上排除業主的權利,顯而易見,這有悖法律原則。據此,在存有小區共有部分管理收益的情形下,該收益應主要歸屬於全體業主享有,同時物管企業付出了管理成本,也應享有合理的回報。綜上,根據公平原則的要求,本案對共有部分收益分配的比例,確定為原告業委會得70%、物業公司得30%較為合理。

 

18.抵押期間抵押人轉讓抵押物,應當通知抵押權人並經抵押權人同意,否則轉讓行為無效。未經通知或者未經抵押權人同意轉讓抵押物的,如受讓方代為清償債務消滅抵押權的,轉讓有效。即受讓方通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的,轉讓行為有效。物權法確定了不動產物權變動的原因與結果相區分的原則。物權轉讓行為不能成就,並不必然導致物權轉讓合同無效。

——重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產開發有限公司土地使用權轉讓合同糾紛案(審結日期:2008.12.23 )

 

最高人民法院認為:抵押期間轉讓抵押物須經抵押權人同意,其立法目的是為了確保抵押權人的利益不受侵害。未經通知或者未經抵押權人同意轉讓抵押物的,如受讓方代為清償債務消滅抵押權的,轉讓有效。即受讓人通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的,轉讓行為有效。這體現了相關立法和司法解釋的指導思想是要在抵押權人和抵押人、受讓抵押標的物的第三人之間實現利益平衡,既充分保障抵押權不受侵害,又不過分妨礙財產的自由流轉,充分發揮物的效益。本案雙方當事人在《聯合開發協議》中約定由索特公司在不影響開發進度的前提下辦理解除抵押的相關手續,即以約定的方式將先行解除本案所涉土地上的抵押權負擔的義務賦予了索特公司;該約定既保障了抵押權人的利益,也不妨害抵押人和受讓土地的第三人的利益,與《擔保法》、物權法》以及《擔保法司法解釋》保障各方當事人利益平衡的立法精神並不相悖,不違反法律規定。從合同法的角度看,轉讓方對轉讓標的負有權利瑕疵擔保責任,其主動告知轉讓土地上的權利負擔,並承諾由其在不影響開發進度的前提下先行解除抵押,該承諾構成合同中的負擔行為,即承擔義務的行為,符合意思自治和合同自由原則,且確保了抵押權人的利益不受侵害,與《擔保法》、物權法》和《擔保法司法解釋》的立法本意和制度設計不相抵觸。因此,應當確認該《聯合開發協議》及《補充協議》有效,雙方應按照合同誠信履行,索特公司有義務根據雙方商定的開發進度清償銀行債務,從而解除該轉讓土地上的抵押權負擔。根據物權法》第十五條確定了不動產物權變動的原因與結果相區分的原則。物權轉讓行為不能成就,並不必然導致物權轉讓的原因即債權合同無效。雙方簽訂的《聯合開發協議》及《補充協議》作為訟爭土地使用權轉讓的原因行為,是一種債權形成行為,並非該塊土地使用權轉讓的物權變動行為。相關法律關於未經通知抵押權人而導致物權轉讓行為無效的規定,其效力不應及於物權變動行為的原因行為。因為當事人可以在合同約定中完善物權轉讓的條件,使其轉讓行為符合法律規定。本案即屬此種情形。綜上,雙方當事人簽訂的《聯合開發協議》未違反法律強制性規定,應為有效合同。

 

19.國有資產佔有單位進行資產轉讓的,應當進行資產評估。該規定屬於強行性規定,而非任意性規定。國有資產佔有單位進行資產轉讓時未依照上述規定進行資產評估的,轉讓合同無效;受讓人在知道或者應當知道所受讓的資產屬於國有資產,且未依法進行報批和評估的情況下,仍以明顯不當的低價受讓該國有資產的,不屬於善意受讓人。

——東風汽車貿易公司、內蒙古汽車修造廠與內蒙古環成汽車技術有限公司、內蒙古物資集團有限責任公司、赫連佳新、樑秋玲及第三人內蒙古東風汽車銷售技術服務聯合公司侵權糾紛案(審結日期:2008.12.13) 

 

最高人民法院認為:《國有資產評估管理辦法》第三條規定,國有資產佔有單位進行資產轉讓的,應當進行資產評估。該規定屬於強行性規定,而非任意性規定。原判決根據該規定認定本案所涉房地產轉讓合同無效正確。擔保法沒有對企業處置國有資產需經的程序作出規定,原判決依據《國有資產評估管理辦法》的有關規定認定本案所涉房地產轉讓合同無效,不違反擔保法。申請再審人受讓本案所涉房地產違反《國有資產評估管理辦法》的強制性規定,亦不能受到物權法的保護。樑秋玲代表聯合公司在2002年7月16日出賣涉案土地和房屋時,沒有進行評估,而是以兩年前即2000年6月22日的評估價為參考進行交易。從交易結果看,樑秋玲是在以明顯低價的方式賤賣聯合公司的房地產。申請再審人環成公司在2002年7月16日以 370萬元的價格購買了涉案房屋,在14天之後即2002年7月30日,該房屋的估價即為680萬元。涉案土地1993年11月26日的出讓價格為2 217 398元,2000年6月22日的評估價為4 321 170元,而在兩年後的2002年7月,申請再審人環成公司的買受價格僅為350萬元,比兩年前的評估價還低82萬餘元。尤其是考慮到該兩年期間土地大幅升值的背景,更凸現了轉讓價格之低。因此,原判決認定環成公司在受讓房地產中獲得了暴利有事實根據,是正確的。對於環成公司而言,其知道或者應當知道涉案房地產屬於國有資產,在沒有履行《國有資產評估管理辦法》規定的報批和評估手續的情況下,以明顯不當的低價受讓涉案房地產,損害了聯合公司股東的合法權益,不能認定為善意受讓人。原判決認定樑秋玲代表聯合公司與環成公司簽訂的房地產轉讓合同無效正確。

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