一夜之間,深圳灣89平豪宅税加50萬,首付加440萬,還買嗎?

呆呆咖啡館呆呆2018-04-06 09:55:39


三月的花還未開完

四月就帶着腐爛的氣息撲來

我們的故事終於要開始了。

文丨呆呆   主圖丨老於

這段時間一直沒好好寫稿,對於一個寫稿人説,真是憂傷的事情。


這段的心情,也和這個季節一樣,有時候春光明媚,有時候也能聞到花木腐爛的味道。然而,我和我的文字一樣,只想成為盛開的自己。


最近熱點太多,萬變不離其宗的都是和房價有關,也該談談了。

1

第一次,深圳樓市調控有了反作用

從昨天深夜開始,我就一直都在懷疑自己的判斷力。


昨晚被“三價合一”的新聞轟炸了幾個小時,深圳地產媒體以高度雷同的標題刷爆深圳買房者的朋友圈,幾個媒體的閲讀量都過了10萬+,可見我大深圳人民對“房事”有多麼的熱愛。怎麼説呢,這個消息從年初傳到現在,只是終於落實而已,不該引發如此大的關注。


後來,關於這則政策持續的報道內容讓我很是吃驚。深圳樂居的報道里就提到,昨晚,有中介對業主説“你帶上銀行卡,哪套業主在,咱們就籤哪套”。當時呆呆想:這中介真厲害,明明利空市場的消息還能解讀為房價會上漲,還在業主不降價的情況下忽悠人去簽約,這樣做他們的心不痛嗎?


早上才發現,這根本不是個案,朋友圈裏至少有四個人自己或者自己的朋友買了房子,看了下他們各自的成交情況,也是很混亂,有的漲價買有的降價買。


第一個説,47平的房子520萬最後簽下,賣家還漲了幾萬。(注:這是個南山實驗旁邊的房子。

第二個朋友説,她朋友談了幾個月,價格談不下來,昨晚直接降了30萬簽約。


第三個是一個看了很久學位房的朋友,昨晚下定了。


……

作為一個打擊陰陽合同和炒房、堵住高評高貸漏洞的政策,對市場一般都不是利好消息。為什麼市場反應如此千差萬別,為什麼還要搶房呢?


帶着不解,呆呆和我的朋友jj討論了下,她説,其實很正常,在不能確定房價會跌的前提下,至少,簽約省下的税費是真真切切的。後來,呆呆又去問了一個資深投資客朋友,他説,肯定有些人是買錯的,有些卻可能買對了。


不管對錯,我們來看看這次三價合一後税費的調整表,樂有家今天做一個圖,比較清楚,大家可以點擊放大看看。

從表格可以看出來,税費增加最多的也有40%,最高的則非常恐怖的達到了356%。


如果想再具體點,我們再以最近超級火熱的深圳灣89平的户型舉例,有中介給出一個計算方式,在三價合一的政策之後,税費要增加約50萬,首付要增加400萬。(如下圖)


那些想用銀行合同和高槓杆炒深圳灣的人,税費增加也就算了,但首付要增加幾百萬,我相信這才是他們真正的軟肋。一位投資客朋友就和呆呆説,未來的半年,他準備裝死休息。一般來説,這樣説的投資客手裏還留有現金,沒留的,呆呆覺得未來是很危險的,他們也是未來筍盤出現的來源。


另外,深圳灣這批89平的、漲價最狠的房子,短期也終於可以休息下了吧,如果還是和以前一樣89平方米的最高成交價高達20萬/平方米,那當我什麼都沒説,過於有錢的人不在我能考慮到的能力範圍內。


對於後期市場的整體判斷,業內人士大多認為市場會有幾個月的平靜期。代表官方態度的深圳市房地產研究中心主任王鋒博士今天説了,依法納税、誠信交易、是應該堅守的底線。深圳此舉也是起到穩定房地產市場的作用。這麼多年來的分析下來,呆呆覺得:置業者真的想買房,多分析分析王鋒每年的幾次講演就好,比花錢去聽講座強多了(王鋒博士要不要請我吃飯,這麼賣力給你做廣告)。


對於剛需和手裏有錢的投資者來説,這段平靜的時間應該是美妙時光。手裏有資金的可以關注筍盤信息,當然,更要關注税費要多出來多少。對了,不要錯過關注新盤,留給大家選擇的新盤真的不多。

2

鬱亮的傷

最近進入到業績發佈會周,TOP10的開發商頻繁開業績會,有些媒體人一天趕幾場業績會,估計寫稿也寫到內傷。


媒體人最愛的是金句不斷又有個性的孫宏斌,但是最關注的還是萬科和恆大的目標。今年的目標,大家都很保守呢?連恆大的許老闆都説降槓桿,拿過第一了,對於名次已經不在乎。已經無槓桿可降的萬科,鬱亮宣佈房價單邊上漲的時代結束,開發商不能靠不動產賺錢要靠服務賺錢,並説萬科的定位也與時俱進,從美好生活場景師變成城鄉建設與生活服務商。


鬱亮還説萬科未來不僅要關注城市,還要關注鄉村。“我們心中早就不在乎第一還是第二了,我們心裏裝的只有美好生活。”鬱亮這句話才説完一天,第二天,萬科鄭州公司出現“春風十里醉的”廣告門事件,遇上豬一樣的隊友,萬科再狼性,鬱亮的內心再強大,也難免被拉下坑。據説,因為這個廣告,鬱亮發了十幾年來最大的一次火,萬科總部迅速反應,很快就對該事件公開道歉並處理相關人員。


好疼的萬科,品牌不是一天建成的,鬱亮一向高冷傲氣,遇到這樣低俗的廣告跳腳不難理解。


好像跑題了,其實我是想談談今年開發商們訂出的目標的,恆大和鬱亮都説不在乎排名了,今年要有質量的發展,謹慎投資。一向激進的孫宏斌今年也公開説要“控制風險,降槓桿,公司要安全”,去年完成3600多億銷售的融創給出了2018年4500億元的銷售目標,實際上,融創今年的貨值是6745億元,這樣一算,融創只要去化67%,就可以完成目標。


玩味玩味大佬們的話其實很有意思,大佬們高度一致的表態要謹慎看待今年市場,支持政府的“房住不炒”政策。感覺作為個人的我們,也要跟上步伐呢,投資需要謹慎的,高槓杆的個人,要學學開發商!

3

華潤城賣還不是不賣?

限價讓開發商失去自由,開發商就以不賣來回擊。


萬眾矚目的深業中城去年不得已,宣佈不賣變長租公寓。這絕對是給央企、國企開發商做了一個壞榜樣,業績目標不激進的央企、國企手裏不缺錢的話,就很容易去效仿。


深業中城之後,第二個讓市場萬眾矚目的新盤就是華潤城三期,失去了深業購買目標的購房者很多都把目標換到華潤城潤府三期,幾百套房子要面對的購買力可能是幾千個意向客户。


最近得知的消息各種消息,分別是:華潤城快賣了;華潤城的樣板房快開了;華潤城備案價最低只有8.5萬/平方米……,這些消息紛至沓來,每天的房產投資羣裏,都有人在關注華潤城三期。這個大盤在幾年之後,終於成為一個密度超高但有大量年輕人聚集在一起的樓盤,不信,你去他們返遷的公寓裏走走,一個圍合起來的社區就有幾千套公寓,成千上萬套屬於返遷户的公寓幾乎都是出租的,返遷户們自己住在不遠處的都市花園裏。


但是盤大、密度高、人多有什麼關係,它有太多利好的因素了,於是,日漸成熟的華潤城成為了新晉網紅樓盤,已經有超多人問呆呆怎麼買?想説,怎麼買呆呆要是知道就好了,先去買一套再説。


今天,或者剛剛得到的最新的一個消息是:華潤城不賣了。但是拿到消息源的人信誓旦旦的説是高層的口頭回答。


這個時候,呆呆忽然不那麼煩在投資羣裏發“華潤城三期完美户型預留從速”的人,至少,他們還讓人產生一些希望,而這些希望會支持我們前行。


太關心,呆呆就此不賣的消息諮詢了華潤置地相關人士,對方表示,不要輕信小道消息,目前他們還並未確定下一步怎麼走


真是個好官方的回覆。

4

最近深圳開發商其實很傲嬌的

最近幾乎每週都在堅持看盤,昨天去西鄉靠近機場的地方辦事,回來就順便看了路上經過的兩個盤,因為平時去一趟太艱難了。


第一個盤是前段突然集中銷售的大盤,80多的户型都賣完了,只剩下122平方米的四房,毛坯5.3萬元/平左右。呆呆想看樣板房,銷售員一副愛理不理的樣子,説你自己去看。然後我就自己去了剛入夥的小區,樣板房的門鎖着,樓下負責入夥的妹紙們説,太忙,沒空帶,讓銷售帶。銷售説,沒人看銷售中心,大家都吃飯去了。怏怏的離開,去看另外一個距離10分鐘車程的項目二期,也是去年開盤的樓盤,位於寶安大道邊上,因為剩下的套數不多,原來的銷售中心裏面拆除了可能要重裝,臨時的銷售中心整得祕密基地一樣,要從一個圍牆的中間過去,門和圍牆是一體的,不仔細看,根本看不出來,只是那裏站了一個保安。


這個樓盤也就剩下80多平的,一共10多套,83的三房和89的三房,户型還真的可以,但是靠近寶安大道,噪音還是隨時可以進來的樣子。銷售説,剩下不多了,不下手,也許很快就沒了。我相信他是對的,周邊在售的新盤,確實貨量都不多,也沒啥擔心的。


而另外一些知道的新盤,雖然不如華潤城那麼高關注度。可是,三價合一後,新房的開發商真的有理由傲嬌甚至傲慢呢,誰讓二手税費變高市場的新盤又那麼少呢。


寫着寫着還是沒有收住,就和我的羣一樣,一聊起來就收不住手。呆呆想説,三月接近尾聲,暮春的春色那麼美又那麼我見我憐,與其在電腦前天天諮詢,不如多出去走走多看看美景,也許就知道怎麼買房了。

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而我只想寫下温暖與美好

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