最高院:房地一併抵押4則裁判意見

小甘讀判例甘國明整理2018-02-15 05:15:13

1.抵押地上建築物的,債務人不能清償被擔保的債權時,抵押權人可以一併折價、拍賣或變賣抵押的地上建築物和其佔用範圍內的建設用地使用權。


最高人民法院認為,物權法第一百八十二條規定:“以建築物抵押的,該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的,未抵押的財產視為一併抵押。”


本院認為,在設定抵押權時,建築物和其佔用範圍內土地具有不可分離的依附關係,法律將建築物和其佔用範圍內建設用地使用權視為一個整體,規定了“房隨地走”和“地隨房走”的雙向統一原則,即在抵押權設定時,應當將建築物和其佔用範圍內建設用地使用權一併抵押,不允許分別抵押。以地上建築物抵押的,該建築物佔用範圍內的建設用地使用權應當一併抵押,不得僅抵押地上建築物。抵押地上建築物的,債務人不能清償被擔保的債權時,抵押權人可以一併折價、拍賣或變賣抵押的地上建築物和其佔用範圍內的建設用地使用權。


本案中,中行甘井子支行與首宇公司簽訂的抵押合同一約定以首宇公司提供的三項抵押物作為擔保,雖然雙方只對上述第2項工業產房及第3項在建工程辦理了抵押登記,對第1項國有土地使用權未辦理抵押登記,但是第1項國有土地使用權是在第2項工業產房及第3項在建工程佔用範圍之內,雙方對合同約定的第1項國有土地使用權作為抵押財產均有明確預期。


根據物權法第一百八十二條的規定,第1項國有土地使用權應當與第2項工業產房及第3項在建工程一併抵押,未一併抵押的也視為一併抵押。因此,中行甘井子支行對抵押合同一中17460.42平方米工業產房及12252.06平方米在建工程佔用範圍內的國有土地使用權亦應享有抵押權,並享有優先受償權。一審法院以未辦理抵押登記為由,判令中行甘井子支行對案涉國有土地使用權不享有優先受償權,適用法律不當,本院予以糾正。


索引:中國銀行股份有限公司大連甘井子支行與庫倫旗首宇甜菊糖有限公司等金融借款合同糾紛案;案號:(2017)最高法民終436號;合議庭法官:駱電、李桂順、潘傑;裁判日期:二〇一七年十月三十一日。


2.在建工程抵押登記,在建工程範圍內的土地使用權應視為一併抵押,該建築物之抵押權效力及於土地使用權。


最高人民法院認為,《中華人民共和國物權法》第一百八十二條第一款規定了“以建築物抵押的,該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建築物一併抵押”,第二款又進一步明確規定“抵押人未依照前款規定一併抵押的,未抵押的財產視為一併抵押。”


本案《抵押合同》對“開元華府1、2號商業,開元豪庭3、4號商業”在建工程約定了抵押,《在建工程抵押登記證明》也為“開元華府1、2號商業,開元豪庭3、4號商業”在建工程進行了抵押登記,依據前述物權法第一百八十二條第二款之規定,案涉土地使用權也應視為一併抵押,該建築物之抵押權效力及於土地使用權,故紅嶺創投對“開元華府1、2號商業,開元豪庭3、4號商業”在建工程範圍內的土地使用權享有優先受償權。


索引:紅嶺創投電子商務股份有限公司與貴州開元嘉德置業有限公司借款與擔保合同糾紛案;案號:(2017)最高法民終197號;合議庭法官:李曉雲、王季君、王丹;裁判日期:二〇一七年九月二十日。


3.對房屋抵押辦理登記,但未對房屋佔用範圍內土地使用權辦理登記的,抵押權人土地使用權亦享有抵押權。


最高人民法院認為,《最高額抵押合同》中約定的抵押物除案涉房屋外,還包括土地使用權。其中約定的抵押物明確包括案涉土地使用權在內,雙方當事人對該土地使用權作為抵押財產均有明確預期。即使案涉土地使用權未辦理抵押登記,根據《中華人民共和國物權法》第一百八十二條“以建築物抵押的,該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的,未抵押的財產視為一併抵押”之規定,建行分宜支行對案涉土地使用權亦享有抵押權。一審判決以未辦理抵押登記為由,判令建行分宜支行對案涉土地使用權不享有優先受償權,認定事實和適用法律均有不當,本院予以糾正。


索引:中國建設銀行股份有限公司分宜支行與江西江鋰科技有限公司金融借款合同糾紛案;案號:(2017)最高法民終40號;合議庭法官:王展飛、毛宜全、馬東旭;裁判日期:二〇一七年六月二十五日。


4.房產抵押登記與房產所佔土地使用權抵押期限不一致的,二者其一抵押期限屆滿後,仍應與視為與另一抵押物抵押期限一致。


最高人民法院認為,本案中,就馮流權、馮華芳、馮適光、馮峯光、劉秀梅共有的位於惠州市麥地永竹街××號的房地產設定的抵押,中行惠州分行分別就房屋及所佔土地使用權向行政主管部門申領了他項權證,雖然惠府他項(2012)第783號《土地他項權證》載明本次最高額抵押權的抵押期間為2012年11月13日至2013年11月7日,但《惠州市房屋權屬檔案信息查詢結果》顯示中行惠州分行鍼對惠州市麥地永竹街××號房產享有的最高額抵押權所擔保的債務履行期限為2012年11月13日至2017年12月31日,根據《中華人民共和國擔保法》第三十六條第一款“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押”、《中華人民共和國物權法》第一百八十二條“以建築物抵押的,該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的,未抵押的財產視為一併抵押”的規定,惠州市麥地永竹街××號房產所佔土地使用權抵押期限屆滿後,仍應與房產一併抵押,期限應與房產登記的債權確定期間一致,即至2017年12月31日。《最高人民法院研究室關於抵押權不受抵押登記機關規定的抵押期限影響問題的函》系本院研究室的答覆函,且該函的內容不符合本案情形,因此不適用於本案,不影響本院對645號《最高額抵押合同》債權確定期間的認定。


索引:中國銀行股份有限公司惠州分行與馮流權等金融借款合同糾紛案;案號:(2016)最高法民再405號;合議庭法官:李偉、汪治平、宮邦友;裁判日期:二〇一七年三月二日。




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