最高院判例:未取得合法建設手續建築物租賃合同效力與責任承擔

小甘讀判例甘國明整理2017-12-12 14:16:01

裁判要點:1.取得建設工程規劃許可證是進行合法建設的前提,也是判斷是否為合法建築的標準,租賃的建設項目未取得建設工程規劃許可證情況下,該租賃合同應當認定無效。


2.合同被認定無效後,不再涉及違約和解約的問題,合同中有關違約金和解約賠償金的相關條款不再適用。


3.《中華人民共和國合同法》第五十八條所稱的“對方因此所受到的損失”應限於信賴利益,不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。

浙江銀泰投資有限公司與包頭市中冶置業有限責任公司糾紛案

案例來源:

中國裁判文書網


案號:

一審:內蒙古自治區高級人民法院(2015)內民三初字第3號

二審:最高人民法院 (2017)最高法民終171號


合議庭法官:

李明義、方芳、於蒙


裁判日期:

二〇一七年九月六日


簡要事實: 

原告:浙江銀泰投資有限公司(以下簡稱

被告:包頭市中冶置業有限責任公司(以下簡稱中冶公司)


2011年6月22日,中冶公司作為出租方,銀泰公司作為承租方簽訂《房屋租賃合同》,約定中冶公司將房屋出租給銀泰公司;中冶公司應當在2013年12月31日前向銀泰公司移交租賃房屋;銀泰公司應向中冶公司支付租賃保證金500萬元;中冶公司遲延交付租賃房屋,則其應按每日5萬元向銀泰公司支付違約金;遲延交房超過12個月,銀泰公司有權解除《租賃合同》,中冶公司應一次性向銀泰公司支付解約賠償金1.3億,並且應當賠償銀泰公司為主張權利而產生的律師費、訴訟費等合理費用,合同還約定其他事項。


2011年8月18日,銀泰公司向中冶公司交付租賃保證金500萬元。2013年12月10日,銀泰公司催促中冶公司依約交房。2014年8月13日中冶公司向銀泰公司退還租賃保證金500萬元。


銀泰公司於2015年10月30日向中冶公司發送了《解約通知書》,宣佈解除《房屋租賃合同》,並要求中冶公司支付遲延交房違約金3365萬元和解約賠償金1.3億元。


涉案《租賃合同》中房屋地塊至一審法庭辯論終結前未取得建設工程規劃許可證。


銀泰公司起訴請求:1.判令中冶公司向銀泰公司支付遲延交房違約金3365萬元;2.判令中冶公司向銀泰公司支付解約賠償金1.3億元;3.判令中冶公司承擔本案全部訴訟費,並賠償銀泰公司為處理本案糾紛而發生的律師費、評估費等合理費用55.4萬元。


裁判理由:

一審法院認為,關於2011年6月22日銀泰公司與中冶公司簽訂《房屋租賃合同》的效力問題。


最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的,人民法院應當認定有效”。


本案中,中冶公司作為出租人在2011年6月22日與承租人銀泰公司簽訂《房屋租賃合同》時未取得建設工程規劃許可證,至本案法庭辯論終結前亦未取得,故2011年6月22日銀泰公司與中冶公司簽訂《房屋租賃合同》無效。


關於銀泰公司要求中冶公司支付遲延交房違約金3365萬元及解除合同賠償金1.3億元,律師費、評估費55.4萬元的訴訟請求是否成立的問題。


銀泰公司主張遲延交房違約金3365萬元及解除合同賠償金1.3億元,律師費、評估費55.4萬元,均是依據2011年6月22日雙方簽訂《房屋租賃合同》約定所提出。因該合同無效,雙方約定上述遲延交房違約金及解除合同賠償金,律師費、評估費條款均無效。銀泰公司主張遲延交房違約金3365萬元及解除合同賠償金1.3億元,律師費、評估費55.4萬元的訴訟請求均不能成立。


《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任”。


本案中,中冶公司作為涉案租賃房屋的建設方負有辦理建設工程規劃許可證的義務,在未辦理的情況下即與銀泰公司簽訂《房屋租賃合同》,且至今仍未辦理,中冶公司對涉案《房屋租賃合同》的無效後果負有全部過錯。中冶公司認為是因政府原因導致未辦理建設工程規劃許可證,自身沒有過錯。


《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規定:“當事人一方因第三人的原因造成違約的,應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規定或者按照約定解決”。


本案中,即使中冶公司的該主張成立,也與銀泰公司無關。庭審中,經詢問,銀泰公司表示即使合同無效,責任完全在於中冶公司,其應承擔過錯責任賠償損失,自2011年6月簽訂合同至2015年10月解除合同,加上2年尋找新項目的合理期間,依據評估報告如合同履行每年經營利潤為17264465元,6年雖為1億餘元,但仍主張中冶公司賠償損失1.3億元。


經審查,銀泰公司提供的評估報告是針對涉案租賃房屋交付後,在2015年針對之後20年經營期間預期收益情況的預估,由於商業經營具有自身的風險,盈虧具有多種不確定因素,不能據此認定銀泰公司的經營就一定能夠獲得利潤,且年利潤數額均能高達1700餘萬元。故銀泰公司以評估報告主張賠償損失數額依據不足,不予支持。


銀泰公司也未提供其他證據證明其損失數額。考慮銀泰公司履行了合同約定支付保證金500萬元的義務,其在本案中並無過錯,自合同簽訂至合同解除,銀泰公司存在一定的損失,銀泰公司雖不能提供證據證明其損失情況,但中冶公司應給予銀泰公司適當賠償。


中冶公司持有銀泰公司500萬元自2011年8月18日起至2014年8月13日止共兩年零361天,參照民間借貸年最高24%的利率計算,中冶公司應向銀泰公司支付利息3586849元,作為中冶公司對銀泰公司的賠償。


綜上,銀泰公司的訴訟理由部分成立,一審法院對其訴訟請求部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條,最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條第一款、第一百三十八條、第一百四十一條、第一百四十八條第一款,第一百五十二條的規定,一審法院判決如下:一、中冶公司於判決發生效力之日起三十日內賠償銀泰公司損失3586849元。二、駁回銀泰公司的其他訴訟請求。


一審判決宣判後,銀泰公司、中冶公司均提出上訴。


最高人民法院認為,關於《房屋租賃合同》的效力如何認定的問題。根據《房屋租賃合同》的約定,中冶公司的主要合同義務是按時交付符合合同約定要求的租賃物,銀泰公司的主要合同義務是支付履約保證金及租金,雙方的主要權利義務符合房屋租賃合同的特點。但《房屋租賃合同》簽訂時,作為租賃物的房屋尚未建成,因此屬於對未來建成房屋的預租。


關於房屋預租,在現行法律、行政法規沒有規定的情形下,可參照適用有關房屋租賃的規定。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的,人民法院應當認定有效”。


同時,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》(2007年)第四十條第一款“在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的,建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證”的規定以及第六十四條“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的,由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;……”的規定,取得建設工程規劃許可證是進行合法建設的前提,也是判斷是否為合法建築的標準。


本案中,根據雙方提交的證據以及一審法院向包頭市規劃局稀土高新區規劃分局核實的情況可以認定,沒有證據證明在一審庭審辯論結束之前,案涉地塊建設項目已經取得了建設工程規劃許可證,即《房屋租賃合同》約定的租賃物既未建成,也沒有取得合法的建設手續,這種情形下,《房屋租賃合同》應當認定無效,一審判決對此認定並無不當,銀泰公司關於此點的上訴理由不成立。


關於遲延交房違約金和解約賠償金應否支付的問題。《房屋租賃合同》認定無效後,不再涉及違約和解約的問題,有關遲延交房違約金和解約賠償金的相關條款不再適用,故銀泰公司有關中冶公司應支付遲延交房違約金和解約賠償金的訴訟請求不能成立,一審判決對此認定並無不當,銀泰公司關於此點的上訴理由不成立。


關於中冶公司應否向銀泰公司賠償損失及損失數額如何確定的問題。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”


本案中,根據《房屋租賃合同》第2.3條和第11.11條約定,中冶公司保證和承諾“租賃房屋為合法建築,具有中國法律規定的審批合格手續”、“擁有對租賃房屋範圍內的合法開發權”,現《房屋租賃合同》因未取得建設工程規劃許可證而被認定無效,是由於中冶公司未實現上述保證和承諾所致,故中冶公司對於合同無效負有全部過錯,應當賠償銀泰公司因此所受到的損失,中冶公司關於其不存在過錯、銀泰公司存在過錯的主張不能成立。


中冶公司稱未取得建設工程規劃許可證是由於政府行為導致,屬於不可抗力,但根據《房屋租賃合同》第18.1條約定,雙方並沒有將政府行為約定為不可抗力,且根據第18.2條約定,發生了不可抗力後,中冶公司要立即向銀泰公司發出通知並提供相關證明,但中冶公司並沒有提交其已經就政府行為構成不可抗力向銀泰公司發出通知及證明的相關證據。故中冶公司關於不可抗力的主張不成立。


關於賠償數額,《中華人民共和國合同法》第五十八條所稱的“對方因此所受到的損失”應限於信賴利益,不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。銀泰公司所提交的評估報告,是對其在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益的評估,不能作為認定合同無效後損失賠償數額的依據,故銀泰公司關於應依據該評估報告認定賠償數額的主張不能成立。


另一方面,因銀泰公司已向中冶公司支付了500萬元履約保證金,在中冶公司佔有此500萬元期間,銀泰公司遭受資金損失,故對該部分資金損失中冶公司應予以賠償。一審判決參照民間借貸的相關規定,酌情以500萬元為計算基數、以中冶公司佔有該500萬元的期間為計算期間、參照24%年利率計算損失賠償數額並無不當,中冶公司關於此點的上訴理由不能成立。


關於律師費、評估費,雖然《房屋租賃合同》第11.8條對其負擔有約定,但在《房屋租賃合同》被認定無效的情形下,該條款不再適用,故一審判決對該兩項費用沒有支持並無不當。


綜上,二審判決:駁回上訴,維持原判。




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