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大數據文摘2018-02-07 19:38:11


自2017年11月3日,深圳建設銀行推出“按居貸”以來,廣深兩地銀行參與住房租賃市場的熱情高漲,動作頻頻,且探索程度不斷加深,涉及範圍不斷擴大。同時,企業也在不斷探索新的資產變現渠道,2017年12月1日,招商蛇口發佈公告稱,首單儲架式長租公寓CMBS(抵押貸款證券化產品)計劃獲批發行,總額不超過60億。在政策的助推下,租賃市場的資金困境似乎有望得以解決。


一.

廣州工行提供5000億授信資金,

全方位提供融資支持

自2017年11月3日,深圳建設銀行推出“按居貸”以來,廣深兩地銀行參與住房租賃市場的熱情高漲,動作頻頻,且探索程度不斷加深,涉及範圍不斷擴大,租賃市場的資金困境似乎有望得以解決。


2017年11月16日,中國工商銀行廣東省分行營業部與廣州市住房和城鄉建設委員會簽署《戰略合作協議》,將為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元的授信資金支持;首批50億資金已於11月20日落實,用於支持廣州首單全自持住房租賃項目——廣州科學城項目。


此次工商銀行不僅為承租方提供租房貸款,更嘗試為住房租賃產業鏈條的各參與主體提供貸款支持。首先,工行為國有租賃平台公司的投資、建設和運營管理全方位提供資金支持;並與住建委探索設立“租賃住房專項扶持基金”,為住房租賃協會成員提供開發建設、投資孵化、持有運營、後期退出等一系列金融服務。其次,支持建設廣州市房屋租賃信息服務平台,為房源供應單位、中介機構、個人業主及承租人提供配套金融服務。最後,針對承租方的租賃貸款,工行推出“租e貸”用於支付房屋租金,支付標的不侷限於簽署合作的長租公寓,也包括政府公房、商品房等不同房源。


二.

政策、市場已就緒,租賃機遇在望

建立長效機制是房地產發展的主基調,通過多主體供給、多渠道保障、租購併舉等方式使住房迴歸居住屬性是城市重要發展目標和房企探索方向,而抑制增量市場的投機屬性,激活存量市場的潛力成為其中重要一環。目前無論是政策環境還是市場環境,租賃市場都正迎來全新發展機遇。

 

1、政府大力扶持,利好政策頻出

我國租賃政策由來已久,早在2015年年初,住建部就已下發《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,計劃用三年時間健全租賃市場,直到2016年5月,國務院辦公廳發佈《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》後,各地紛紛跟進,租房利好政策不斷。在具體落實上,一方面政府增加推出租賃用地,用集體土地建設租賃住宅,增加租賃土地供給;另一方面,鼓勵銀行等金融機構提供資金支持,並推進REITs、ABS、CMBS等產品的發行,促進重資產的統一變現,實現資金流動。


土地成本佔據住宅成本的最大比重,為了控制租賃住宅的土地成本,上海、杭州等地以低價推出100%自持租賃用地,以周邊參考樓面價的1/5出讓純租賃地塊,降低租賃持有成本。此外,國土資源部和住房城鄉建設部根據地方意願在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。北京於2017年起將在五年內供應1000公頃集體土地用於租賃住宅建設,廣州、南京等地也在加緊趕製實施細則。在政策上,政府不斷擴大租賃用地的供應渠道,合理控制土地成本。


圖:截止11月30日上海100%自持租賃用地


2、銀行加入租賃大軍,

資金問題得到突破性進展

由於前期投入大,盈利週期長,房企發展租賃住宅存在較大資金壓力,其擴張規模和速度都受到不同程度的影響。為解決發展租賃的資金問題,對租賃的金融支持始終貫穿政府的相關政策和指導意見。首先在融資方式上,2017年以來,租賃物業資產證券化發行的頻率和數額較往年都有較大幅度的增長,截止目前,魔方公寓、自如、新派公寓以及保利地產、招商蛇口5家自持類公寓已發行5個證券化產品,企業藉此實現套利,增加資本的流動性。

 

政府也一直鼓勵銀行等金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度,向住房租賃企業提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案等。但從建設銀行推出“按居貸”到工商銀行對廣州租賃參與主體提供5000億授信資金,銀行開始嘗試並深入探索對租賃市場參與的可能性。


深圳建設銀行使得開發商提前收回不超過5年的租金收入,加快資金回籠,減少資金沉澱。在不到半個月的時間裏,工商銀行在廣州宣佈深入到租賃市場的產業鏈條,從租賃住宅的開發、運營、退出等方面提供全方位融資支持,雖然此次還只是針對國有企業,但對租賃市場的發展和擴張卻有着重要意義。在首批合作中,工商銀行與廣州越秀集團及珠江實業簽署戰略合作協議,致力打造“金融+地產+運營”合作新模式,為其提供開發建設、項目運營、資產盤活、後期退出等一系列金融服務。


隨後,建設銀行廣東分行提出投入2000億元的租賃專項資金,聯合33家房企推出300萬套租賃房源,首期200億資金將用於支持租賃住房開發建設及開展住房租賃相關資產證券化業務。不到一個月,銀行參與租賃的方式不斷創新參與程度也愈發提高,就廣州一座城市已有7000億的授信資金,租賃市場有望迎來跨越式發展。


三.

 户籍問題難解決,租賃長期存隱憂

短期來看,銀行資金的注入有可能推動租賃市場的繁榮,但長期而言,如果户籍制度下的資源分配方式得不到改善,買房與租房的矛盾依然存在,租房的長期性依然存疑。由於教育、醫療等優質資源供給的稀缺,目前國內均按照户籍來分配資源。在資源聚集區域,擁有住宅產權的人所享有的資源遠優於沒有產權的人。對此,廣州開始探索“租購同權”,租房與買房享有同等權利,但從目前結果來看,成效甚微。產權和資源分配的分離短期內也難以實現,租房對於居民來説也只是短期選擇。


此外,隨着廣州工行和建行都將個人房源納入其中,租房貸款的套利風險加大,防止存量貸款流向增量市場也成為租賃發展的重要考驗。


億翰股份

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