年底了,感覺撿筍盤的時間快到了

呆呆咖啡館呆呆2017-11-24 09:45:39


天空晴朗,碧水盪漾,

樓市是天空的倒影,

風吹起一池皺水。

文|呆呆   圖丨呆呆

如果你説今年深圳的二手房價很堅挺,呆呆是相信的。就算政府一路想壓房價,二手的成交也還是不温不火的持續着,個別區域還漲了。


如果你説今年一手的均價有下降,我不得不信。畢竟政府的數據就在那裏,五六萬的均價,一年降一碗拉麪錢也是降了,你不能説組合成交樣本做統計的方法有問題。


但是,關於今年深圳的樓市價格,只有一個讓我發自內心相信的,就是過去一年深圳的新盤價格,才是真正值得關注的實惠價格,從南山到沙井,從光明到龍崗,每個區域的新盤,都有可圈可點之處。特別是過去兩年最後補漲的龍崗,近期每出來一個開盤的樓盤價格,都讓人覺得有在砸盤的感覺,估計後面的開發商都心驚膽跳的。


但是對於買房者,自然是越便宜越好,特別是那些被限價而開發商需要衝量的樓盤。所以呆呆覺得,過去一年一直觀望的,有必要多看看樓盤,趁限價不放鬆,盯緊近期入市的新盤,擇筍入手才是正確的方式。不過未來樓市可能會有一段時間的穩定和回落,高槓槓的就算了,如今銀行一再縮緊貸款,新盤也短期難有出手機會,不要冒險。

1

市場錯綜複雜,

深圳二手房波瀾不興

前兩天,萬科集團董事長鬱亮説了句,中國房地產已經到了我危急關頭。引發了市場諸多猜測,很多人都不理解為何鬱亮這麼説。做事嚴謹的鬱亮,這麼判斷一定有自己的理由,萬科喊了那麼多年的白銀時代,也許真的快到來了,於是萬科的轉型已經全面開始,未來會在物流、商業、教育、醫療等領域都會發力。


但是呢,白銀時代這個事情,目前在深圳的二手樓市並沒有看到,深圳人民堅決捍衞自己的財產未來,堅決不折價賣出。所以,在深圳的二手市場市場,這一年無論政策如何影響,銀根如何緊縮,深圳的二手房成交價格也還是堅挺的,就算最近傳言深圳將按照評估價納税,讓這個市場充滿了變數。但是二手房價呢,一直都是沉默的,至少目前還沒有看到大量跳水的價格,偶爾出來一個,也讓人懷疑是不是這個盤後面有“地雷”。呆呆有個資深經紀人建的羣,對於市場判斷有個基本規律,那就是,當羣主時不時在裏面丟出大量筍盤的時候,二手市場一定出現了成交的下滑,量價都開始出現變化,撿筍盤的時機出現。但是今年,完全沒看到這樣的情況發生,大家談論最多都是銀行政策信貸的變化以及税收政策的影響,中原等中介的數據也表明,目前二手的成交一直十分穩定,每月四五千套,沒有大起大落。


要説二手完全沒有熱點也不對,至少有兩個,第一就是棚改引發的個別樓盤價格的上漲,曾幾何時,那些破舊的小區,忽然就成為了香餑餑。華富村棚改的推動,也讓深圳舊改進入更大面積的推動中,滿城都是棚改的紅旗飄飄。很多人也問呆呆,要不要去搏一搏棚改,畢竟,有朋友真實的從棚改裏得到了讓人羨慕的利益。呆呆只想説,華富村也不一定就能那麼快的推動,雖然華富村的舊改簽約90%的速度創造了一個歷史奇蹟,但是後面的10%也不一定就那麼順利,舊改拖幾年不是很正常的事情?買預期棚改的物業,都必須有賭博的心理,資金不夠的人不要去玩。


另外一個二手的特點就是深圳灣的樓盤,作為今年的二手熱點區域,其實價格是上漲的,一是源於深圳灣小學開學引發的刺激;二是因為深圳灣公園全部拉通,後者這個理由還是好玩的,傳言價格上漲最熱的樓盤,位處深圳灣公園的景觀根本沒有發生變化過。所以,呆呆認為,上漲最多是大家對於價值的認可得到更多人認可而已。


這不得不讓人想起了該區域的一手樓盤,因為限價,留給富人的機會就是這麼豪爽。

2

新盤限價和開發商衝量

可以讓開發商抱頭痛哭吧

剛提到了深圳灣的新房,典型自然是悦府,悦府是備案價低於市場價格很多的典型樓盤,除了悦府,今年還有不少樓盤都因為限價政策而變得十分有吸引力。所以呆呆一再説,今年的樓市,關注新盤,關注新盤,關注新盤!


相對二手的不温不火,一手才是購房者的戰場。今年,過往值得關注的一手樓盤豪宅有:悦府、香山美墅三期、新天鵝堡;普通新盤有:前海QCC、沙井拾悦城、公明天匯城。


本來以為上面都是很值得關注和出手的了,但是最近龍崗幾個盤的備案價和開盤價,估計開發商也想抱頭痛哭一場吧。


上週末,呆呆外出歸來,就看到分別位於阪田和大運新城的兩個樓盤開盤信息,一個是阪田的百萬大盤佳兆業城市廣場,開盤價均價4.9萬元,主力89三房,開盤銷售6成,400多萬可以買一個有好學位而且可以住家的房子,目前並非容易的事情。何況該樓盤未來也值得看好,地鐵口、名校+華為隔壁,背靠龍崗的產業重地。佳兆業今年還有業績缺口,感覺給購買者的福利不小!


同一天,收到另外一個樓盤的開盤信息,是位於大運新城的京基御景中央,該樓盤也有本土知名開發商打造,位於大運新城的中心位置,開盤當日成交300多套,讓呆呆關注的是它的價格,均價4.5萬,感覺龍崗又要重新回到價值居住了。很快,大運新城將拍賣一塊超高層的綜合體用地,綜合體最高樓600多平方米,將成為龍崗第一地標建築,大運新城也正在一步一步的走向自己的產業。


年底前,深圳還會有幾個地段不錯的樓盤可能入市,蛇口、科技園、華強北都有,但是是否可以拿到預售證,就是另外一回事了。

3

目前樓市裏,

足夠便宜的商辦物業也值得關注

上述説的都是住宅,有一點必須説明的是,因為限購,很多人其實是不能購買住宅的。


這個時候, 不限購不限貸的商務公寓和一些帶有居住功能的商辦物業也可以成為很好的投資購買替代品。


而且,由於深圳新增土地多為城市更新項目,每個項目裏面都有為數不少的商辦物業的配置,所以今年是深圳商辦物業成災的一年。典型如萬科雲城這樣的百萬大體量的綜合體,而在深圳每個區域,如今都有各種商辦產品出來,特別在售的新盤,幾乎沒有純住宅項目,全部都是公寓+住宅+辦公產品的組合,或者公寓+辦公產品的組合。


今年一直有人問呆呆,這類不限購不限貸的商辦物業值不值得買?根據這些年的經驗,呆呆覺得,商辦物業只要滿足幾個條件其實是可以買的,首先,位於城市的中心地段,有很好的交通網絡;其次有很好的產業支撐和商務辦公配套;第三,必須價格足夠便宜。之所以這麼説,是因為這類產品在升值潛力和投資回報上都很客觀,例如呆呆關注的幾個產品:東海國際公寓、金地國際公寓甚至梅林的理想城如今價格都有翻倍,租金回報也很好。唯一缺陷是,賣出的週期會比住宅要慢,但是長期回報要比住宅高。


而且,現在的深圳已經不只是深圳人購買的市場,很多外地投資者來深圳,因為不限購不限貸,大多還只能從不限購的這類物業入手。前不久,位於龍崗地鐵口的某公寓開盤,均價3.2萬/平方米,帶精裝修,最低總價110來萬,樓下就是大型商業,吸引了不少投資客入手,呆呆當時以為那是深圳最便宜的商務公寓了,還和朋友討論很久是否可以入手的問題,不久前去現場踩盤,就看到幾個北方人有來該樓盤看盤,準備購買。


但是沒有想到,最近在坪山出來了更便宜的商辦物業,位於坪山中心區的龍光·玖雲著,2285套產品近期正在清盤,價格2.9—3.1萬元/平方米,毛坯,户型為37-63平方米的公寓和辦公產品,總價100萬左右。


對於坪山中心區,呆呆想説的是,坪山近期利好不斷,首先是近日深圳市政府宣佈14號線將於年底動工,這條線將經過龍光項目,站名為沙湖站,而且14號線為快線,未來半小時可以抵達福田,其作用相當於現在前往沙井的11號線,11號線對沙井帶來的樓市提升作用已經十分明顯,最近開盤的新盤也到了4萬多元/平。其次,坪山還是深圳東部門户和區域增長極,坪山目前已申報規劃51.6平方公里的國家級高新區,有三大國家級產業,未來將打造3大千億級產業集羣。最主要是,龍光附近的同類產品均價超過4萬/平方米,同等對照下,投資者當然是入手價格更便宜者。


這一年剩下的時間已不多,市場也不會有太多變化,通過樓市一夜暴富的想法估計要放棄了。但是在深圳,樓市從長遠來看,長週期會一直往上,何況我們身處深圳這樣發展潛力巨大的一線城市,地塊特別稀缺的城市。所以有值得的筍盤,呆呆覺得還是可以入手的,特別是便宜有潛力的新盤,不管是住宅還是商辦物業,後者要牢牢記住呆呆説過的三個原則。

龍光·玖雲著

龍光·玖雲著緊鄰中小企業總部基地,基地內多個項目已經開工建設,潮州商會、百安居、中天美景大廈、城投大廈等知名商會和名企已經搶先入駐。據瞭解,未來這個基地將吸納30萬高端人才就業,這也意味着未來會有大量的置業需求和租賃需求。


呆呆咖啡館

城市冰冷

樓市瘋狂

地產圈喧囂

而我只想寫下温暖與美好

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