最高院:執行異議之訴典型判例(二)

小甘讀判例整理:甘國明2017-10-20 22:49:06

6. 被執行人就已經保全查封的房產與簽訂房屋買賣協議,購房人即使支付部分購房款,對案涉房屋仍不享有足以阻卻執行的實體權利。


最高人民法院認為,2013年1月21日,冉淑敏與恆華置業公司簽訂《內部認購意向協議》,冉淑敏認購聖地雅格別墅A號樓27單元02室,應繳認購金50萬元。同日,冉淑敏向恆華置業公司匯款50萬元。2014年10月28日,冉淑敏與恆華置業公司簽訂《購房意向協議書》,確認冉淑敏擬購聖地雅格別墅A27-102室房產,房屋總價270萬元,在全部別墅主體封頂後或冉淑敏所購房產符合房管部門交付條件15日內,簽訂正式購房合同。而上述房產已在2014年1月4日被恆華置業公司抵押給了徽行新銀支行,並辦理了抵押登記手續。同年1月6日,馬鞍山中院應徽行新銀支行的申請,對上述房產採取訴訟保全措施。


根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條關於“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為,不得對抗申請執行人”的規定,恆華置業公司對馬鞍山中院查封的房產進行處置的行為,不能對抗徽行新銀支行。


即使依據異議複議規定第二十九條關於“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的規定,冉淑敏也因為所支付價款未超過《購房意向協議書》約定案涉房屋總價款的百分之五十,其阻卻人民法院執行的主張不能得到支持。


案例索引:冉淑敏與徽商銀行股份有限公司馬鞍山新銀支行等執行異議糾紛案 ;案號:(2017)最高法民申485號;合議庭法官:於明、楊春、劉麗芳;裁判日期:二〇一七年三月三十日。


7.雖然涉案房屋未辦理產權登記手續,但被執行人與案外人房屋買賣合同的簽訂、付款、轉移佔有房屋均在查封之前,申請執行人也無證據證明案外人存在過錯,對於涉案房屋不得進行查封。


最高人民法院認為,趙峯提交了29套《商品房購銷合同》、《玉溪市商品房購銷合同登記備案名冊》、《委託付款通知書》、《中國銀行匯款回單》、《玉水金岸·水雲間A區7棟住宅銷售明細表》,各方對證據的真實性並無異議,上述證據相互關聯、印證,足以證明趙峯已與今玉公司建立了房屋買賣關係,並付清房款後實際佔有使用了涉案房屋。


根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條“被執行人將其所有的需要辦理過户登記的財產出賣給第三人,第三人已經支付全部價款並實際佔有,但未辦理過户登記手續的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定,本案中趙峯與今玉公司的合同簽訂、付款、轉移佔有房屋均在查封之前,玉溪商行也無證據證明趙峯存在過錯,故對於涉案房屋不得進行查封。雖然涉案房屋未辦理產權登記手續,但並不影響趙峯依法對涉案房屋享有足以排除執行的權利,玉溪商行對涉案房屋許可查封的請求不能成立,本院不予支持。


案例索引:玉溪市商業銀行股份有限公司與趙峯等申請執行人執行異議之訴糾紛案;案號:(2016)最高法民終399號;合議庭法官:王友祥、王毓瑩、王丹;裁判日期:二〇一七年三月二十四日。


8.案外人受被執行人委託向設備出賣人支付貨款,並承租佔有該設備,但代付款行為並不能產生所有權的轉移,案外人並不能因此享有所有權,不因代付款而享有足以排除強制執行的民事權益。


最高人民法院認為,涉案鍋爐系被執行人金屬硅公司向太原鍋爐集團有限公司購買,雙方之間訂有購銷合同。江河公司與金屬硅公司之間就涉案鍋爐,訂有《設備租賃合同》,因此,涉案鍋爐所有權應認定歸屬於被執行人金屬硅公司。江河公司受託向太原鍋爐集團有限公司支付鍋爐款150萬元,但代付款行為並不能產生所有權的轉移,並不能因此享有所有權,江河公司關於因代付款而享有足以排除強制執行的民事權益的再審理由,本院不予支持。江河公司基於《設備租賃合同》而佔有使用涉案鍋爐,享有租賃權益,在執行法院拍賣時亦可對其享有優先購買權,但不能阻止對涉案鍋爐的強制執行。


案例索引:山西江河生物質能發電有限公司與浙江樂清市東南線纜有限公司執行異議之訴案;案號:(2016)最高法民申3642號;合議庭法官:劉濤、孫建國、王文兵;裁判日期:二〇一七年三月七日。


9.法院在對買受不動產的案外人利益進行特別保護時,應當嚴格審查買受人與被執行人之間不動產買賣協議的正當性,以及該條所規定的付款、實際佔有和過錯等要件是否具備。


最高人民法院認為,根據《查封、扣押、凍結財產司法解釋》第十七條關於“被執行人將其所有的需要辦理過户登記的財產出賣給第三人,第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產,但尚未辦理產權過户登記手續的,人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款並實際佔有,但未辦理過户登記手續的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定,買受人基於正當的不動產買賣關係,在已經支付全部價款、實際佔有且對未辦理過户登記沒有過錯的情況下,其雖未取得標的物之所有權,但該買受人仍享有排除普通金錢債權強制執行的權利。


司法解釋的該條規定,系在買受人對所買受之不動產的權利保護與普通金錢執行債權人的權利保護髮生衝突時,基於對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則,該規則實質上是以犧牲普通金錢執行債權人的正當權利為代價而確立的,故人民法院在適用《查封、扣押、凍結財產司法解釋》第十七條對買受人利益進行特別保護時,應當嚴格審查買受人與被執行人之間不動產買賣協議的正當性,以及該條所規定的付款、實際佔有和過錯等要件是否具備。


本案中,萬智公司根據《查封、扣押、凍結財產司法解釋》第十七條的規定主張人民法院不得查封,但是案涉綜合樓的交易存在如下諸多不合理之處:


一、繫於2004年8月13日簽訂,但是在此之前的同年8月10日海潮公司已向萬智公司出具內容為“收到南寧市萬智物業管理有限公司購買‘綠都温泉度假山莊’綜合樓款項共計陸佰萬(600萬元)整(注税務發票另開)”的《收據》。在合同簽訂之前,當事人雙方權利義務尚未確定的情況下,萬智公司即支付全部購房款項,不符合一般交易規則。


二、案涉綜合樓於2004年7月31日在原邕寧縣房管所辦理了購房人為萬智公司的商品房合同備案手續,後於2004年8月10日在原邕寧縣建設局辦理了(邕寧)房預售證20040019號商品房預售許可證。由此可見,在案涉合同尚未簽訂以及案涉綜合樓項目尚未辦理預售許可證的情況下,案涉合同已經辦理了備案手續。此舉明顯有違商品房買賣合同登記備案的要求和通常做法。


三、案涉合同自身亦存在諸多不合常理之處:1、合同載明的預售證號與實際不符。2、合同第三條約定“該商品房的用途為商住樓”,但第十八條中卻載明“買受人的房屋僅作住宅使用”,該兩個條款相互矛盾。3、房屋單價是房屋買賣合同的重要條款,但是案涉合同第四條房屋單價一欄並未實際填寫,有違通常的交易慣例。4、就房屋面積爭議的處理方式,根據合同第五條雙方選擇自行約定,但合同中雙方自行約定一欄並未實際填寫。從案涉合同中有關房屋單價、用途等諸多房屋買賣合同重要條款的缺失或自相矛盾的情況看,萬智公司與海潮公司並未盡到一般房屋交易行為所應有的注意義務。故根據現有證據不足以認定其之間存在房屋買賣的真實意思表示。


四、就付款問題,萬智公司提供了收款收據和現金付款照片。本院再審審查詢問時,萬智公司明確表示,其並未主張照片上顯示的是600萬元,拍攝現金付款照片只是為了留念,而非留下證據。由於現金付款照片不能證明全額付款事實,且萬智公司不能證明照片中的款項系支付本案購房款,故在該公司未能提供600萬元現金來源以及任何銀行匯款或轉賬憑證等證據佐證的情況下,僅憑收款收據,不足以認定萬智公司已經全額支付購房款。


五、案涉合同第八條約定,交房時間為2004年2月28日前。合同約定的交房時間在雙方簽訂合同之前,此亦不符合房屋買賣之常理。並且,由於萬智公司在與海潮公司簽訂案涉合同之前,雙方已存在物業服務合同關係,萬智公司於2003年已基於物業服務合同實際佔有涉案綜合樓,故現有證據不足以證明萬智公司系基於案涉合同取得對綜合樓的實際佔有。


綜上所述,萬智公司與海潮公司之間就案涉綜合樓的交易存在諸多不合常理之處,萬智公司提供的證據亦不足以證明其已支付了全部購房款項且已基於房屋買賣合同實際佔有案涉綜合樓。萬智公司依據《查封、扣押、凍結財產司法解釋》第十七條的規定主張其對執行標的物享有足以排除強制執行的民事權益,沒有事實和法律依據,本院不予支持。


案例索引:南寧市萬智物業服務有限公司與廣西海潮農業投資有限責任公司等案外人執行異議之訴案;案號:(2016)最高法民申3635號;合議庭法官:劉敏、汪治平、孫祥壯;裁判日期:二〇一六年十二月三十日。


10.如果被執行人為房地產開發企業,且被執行的不動產為登記於其名下的商品房,同時符合了“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形,則《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條與第二十九條適用上產生競合,法院應結合案情選擇適用相關規定。


最高人民法院認為,“網籤”即網上籤約,是房產主管部門設立網絡交易平台,買賣雙方就房屋買賣問題在平等、自願的基礎上進行協商,達成一致後,登錄交易平台填寫信息表,標明標的房產的具體情況、交易價款、支付時限等內容。網籤杜絕了一房二賣現象的發生。本案一審期間即提交了青島市房地產交易網站(官方網站)的截圖,能夠證明上述房屋交易進行了網籤;其與中海公司簽訂的《青島市商品房預售合同》,是雙方的真實意思表示,且不違反法律規定,依法有效。


李寶先在與中海公司簽訂《青島市商品房預售合同》的第二天即依約支付了9000萬元購房款,儘管其中的部分款項為案外人代為支付,且所支付款項匯入的中海公司賬户非合同約定的賬户,但不能否定李寶先履行了付款義務;2014年6月5日,李寶先與中海公司簽署《房屋交接書》,完成了案涉房產的交接手續。李寶先提交的《青島市商品房預售合同》、承諾書、轉款憑證、收據、《房屋交接書》等書面材料能夠形成證據鏈,證明李寶先與中海公司在人民法院採取保全措施之前存在真實的商品房預售合同關係,且已實際履行。


李寶先主張沒有辦理案涉房產過户手續的原因,是案涉房產存在質量問題。對此,開發商中海公司並不否認。因此,涉案房產未辦理轉移登記,李寶先不存在過錯。


異議複議規定第二十八條適用於金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形,而第二十九條則適用於金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用於不同的情形,但是如果被執行人為房地產開發企業,且被執行的不動產為登記於其名下的商品房,同時符合了“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形,則異議複議規定第二十八條與第二十九條適用上產生競合。


本案系李寶先以個人名義購房,所購房屋用於辦公,與異議複議規定第二十九條第二項規定的“用於居住”的情形不符。因此,原審判決適用異議複議規定第二十八條等相關條款的內容,結合本案案情,認定案外人李寶先的權利能夠排除人民法院的強制執行,適用法律正確。


案例索引:青島海宜林投資控股有限公司與李寶先等執行異議之訴案;案號:(2016)最高法民申3284號;合議庭法官:於明、劉少陽、楊春;裁判日期:二〇一六年十二月三十日。




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