房產大神歐神都被深圳這炒房客嚇到,他到底有多瘋狂?

呆呆咖啡館呆呆2017-09-29 07:48:03


瞬間光影


圖片丨呆呆

前兩天早上,有人在朋友圈發了一個截圖,

看到的那一剎那,

呆呆就驚呆了。


真的,什麼鬼,截圖裏面的文字是一個在小蜜圈提的問題,呆呆作為房地產行業的老司機,居然-居然-居然,看不懂。

不是不會回答,是真的看不懂。


彆着急,我這就給你沒看下,你們能看懂的給我舉個手,我保證不告密説你們是注:歐神是上海的炒房大神,有一套自己的炒房理論,他有一個炒房論壇叫水庫,有眾多腦殘粉絲,有自己的小蜜圈。)的超級粉絲。




用文字再描述一遍就是:

歐大,漁村4刀流加1小,cq大小各一,21,負債率77%,剩餘xyd400,xyk500。

1、cq建倉多少總金額的護衞小艇安全?

2、留多少月供安全?


歐大回復:停停停,什麼都別幹了。現在就開始休息,籌款。

這段提問來自歐神的小蜜圈,裏面的“歐大”當然是説歐神,“漁村”是深圳炒房客對自己常用的説法,“漁村”後面的字就是考智力了。


一開始,這截圖是放在一個投資羣的,裏面眾多暗語引發了一陣驚歎,短短的四五十個字,普通人至少有7個不懂的地方,例如:

4刀流是什麼鬼?

cq大小各一是啥意思?

負現金流21是什麼?

xyd400是什麼?

xyk是什麼?

cq建倉是什麼?

護衞小艇是什麼?


好奇心太重的呆呆,為了搞清楚這個問題的意思,至少諮詢了四、五個投資房產段位很高還研讀過歐神文集的人,呆呆也只是大致搞清楚了這位提問者的意思。




不管是否準確,我們來解讀下再聊幾毛錢別的。

先説簡單的。通過羣裏投資客們七嘴八舌的解讀,大致可以確定的有:

cq=重慶

xyd=信用貸

xyk=信用卡

負現金流21=負現金流21萬(嘖嘖,好嚇人的大神)

cq建倉=重慶買房

護衞小艇=有投資價值的小户型。


而有爭議的就是4刀流,它源自於1刀流。呆呆忍不住百度了下。呃,百度的一刀流是劍法。


但是據説,在歐神發起的炒家聚集的水庫裏,“一刀流”不是劍法,也不是一把刀,而是指一成首付的房子。這是歐神自創的説法,炒房大神們都很喜歡自創詞組,大概是為了顯示自己觀點獨特,深圳的房產投資大神半求也很喜歡造詞,即使如我這樣認識他這麼多年的人,也經常不知道他那些新詞是神馬意思(半求大神不要打我)。


好了,繼續解釋,如果一刀流是一成首付,4刀流絕對不是4成首付,而可能是“4套一成首付的房子”。這不是呆呆的猜測,也是由深入水庫的朋友解釋給我的


更有一種説法,研讀過歐神全集的某就認為,一刀流是1000萬的房子首付一成,4刀流就是4套上千萬的房子首付一成。如果負債率77%的話,那麼就是説,這個匿名用户房產總值五六千萬,貸款可能超過3000萬。

呆呆差點被“貸款3000多萬”嚇到了,穩住穩住,不一定就是有這麼多。這只是其中第一個説法,但是看負現金21萬,呆呆的心又不禁懸了起來,找出房貸計算器算了下,按照這個月供,有3000萬以上的貸款很正常呢。


問題最後的信用貸400萬和信用卡貸款500萬,呆呆問了幾位資深投資客,都説應該是還未使用的貸款額度。想想也合理,沒有這額度,就沒能力買重慶的房子。


好了,綜合以上,我們現在來複原下這個問題,大致意思應該是:

歐大,我在深圳有4套首付一成的房子加一個小户型,重慶有一大户型一小户型,目前負現金流21萬,負債率77%,剩餘信用貸400萬,信用卡貸款500萬。

1、去重慶買房,買多少總額的小户型比較安全?

2、收留要留多少月供比較安全。


我的個乖乖,水庫炒房客們聊天炒房的暗號堪比當年的天地會了,裏面的粉絲提個問題,一大羣深圳地產投資客猜半天都還不敢完全肯定。


那麼,我們來看看槓槓天王歐神是如何回答的。

歐神回覆的是:


停停停,什麼都別幹了。

現在就開始休息,籌款。


瞭解歐神的人都知道,他是個極度沉醉於用銀行槓桿炒房的人,一直鼓勵大家努力用槓桿,不擇手段的利用槓桿,為了槓桿可以不講任何道德,這就是他心中的叢林法則。呆呆以前在文章也説過,歐神有自己的投資理論系統,有實操,是投資高手。但是窮盡槓桿罔顧道德的做法,呆呆一直不認可。但是這次,他説,“停”!而且還讓這位用户趕緊籌款。

如果不是過於瘋狂,讓歐神喊“停”應該是很難的事情。


一位資深投資客朋友給我的評價是:這個提問的人膽太肥了,不死幾個人,對不起這盛世


果然是不瘋不成魔。上海的炒房論壇水庫據説還有流派,有個流派大概就是瘋魔流,就是用槓桿用到瘋狂的意思。


呆呆想説,如今這市場,還是省省吧,命要緊,此刻去重慶建倉,適合嗎?在深圳這麼高槓杆,適合嗎?


我們來看看最近重慶和深圳以及全國各地的政策好了:


來自媒體的報道顯示:

9月22日晚間至23日晚間,西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊7城先後出台樓市新政,7個城市中有6城出台“限售”規定,其中最嚴厲的當屬石家莊:新購住房及二手房5年內不得上市交易。這兩天,陸續又有城市加入出台政策的。


而深圳,新政並未出來,昨天,深圳半官方人士王鋒博士也公開發表言論説,深圳房價這一年來控制很好,不需要出台新的政策,看上去限售政策不會在深圳出現。但,即便如此,各大銀行普通提高了貸款利率和壓縮消費貸年限這事正在發生。目前的市場,無論是首套還是二套,利率都有上浮10%左右,商業貸款利率貸款利率已經高達25%。除此之外,縮短消費貸年限對於大幅使用槓桿的投資客也是一個較大的打擊。寫這篇文章時候,呆呆在朋友圈問,貸款緊縮和限售哪個影響更大,大部分的人都選擇了貸款緊縮。可以肯定的是,過去買房利用高槓杆賺錢的機會不再,政策何時會再有變化,目前並不可預測。

這兩天圈子裏在説馮侖的一句話,呆呆覺得特別寫實,馮侖説:現在房地產市場的可預見性越來越小了。為什麼呢?因為政策出台的頻率太高了,而且行政性手段出台的成本太低,對於後果的糾正又太頻繁,因為變化大多。所以,作為業內人士,我也無法預測未來的變化。


在一個無法預測後市的時代,使用高槓杆的人,稍有不慎,就可能粉身碎骨,不要以為當你出現問題的時候銀行會救你,no,銀行從來只有錦上添花,從無雪中送炭,特別針對的是小業主時候。這兩天,房產投資羣裏不斷出現被銀行抽貸的現象,能被抽貸的人,大多是買房用了高槓杆的人,上百萬的資金進去了再也借不出來,那個時候才是比較痛苦的時候。


有些貸款,最後銀行可能説收就收,玩轉的資金説不靈就不靈。所以,人的貪慾固然是一直存在的,但懂得節制才是人類的美德。


在如今銀根緊縮隨時可能抽貸的情況下,但願這位深圳炒房客可以安然度過。





 

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