公報案例速遞:房型方位與約定相反構成根本違約

小甘讀判例甘國明整理2017-09-20 06:05:27

裁判要旨:當事人將特定主觀目的作為合同條件或成交基礎並明確約定,則該特定目的之客觀化,屬於《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項的規制範圍。如開發商交付的房屋與購房合同約定的方位佈局相反,且無法調換,購房者可以合同目的不能實現解除合同。

張儉華、徐海英訴啟東市取生置業有限公司房屋買賣合同糾紛案

案例來源:

《最高人民法院公報》2017年第9期。


簡要事實:

原告:張儉華

原告:徐海英

被告:啟東市取生置業有限公司


張儉華、徐海英系夫妻關係。2014年2月7日,張儉華(買受人)與取生置業(出賣人)簽訂《商品房買賣合同》一份,約定買受由取生置業開發的一處商品房(在建),合同記載該房建築面積、單價、房屋總價等。該合同附件一為張儉華、徐海英買受房屋的平面圖。簽訂合同當日,張儉華、徐海英支付房款63萬元,取生置業開具銷售不動產統一發票。


2015年6月,取生置業向張儉華、徐海英發出交房通知,張儉華、徐海英購買的房屋與取生置業的房型圖宣傳資料以及雙方的購房合同附件一載明的房型圖户型一致,但實際房間佈局結構與房型圖為軸對稱方向,取生置業的房型宣傳圖及合同附件房型圖的方位為:以人員站立於門口面向房內為準,主卧、次卧、衞生間位於右側;餐廳、客廳、廚房位於左側。現實際格局與宣傳冊及合同附件的圖形位置相反。


張儉華、徐海英於2015年7月16日向取生置業發出律師函一份,認為無法實現合同目的,取生置業已構成根本性違約。


關於房型方位問題,取生置業在庭審中陳述:張儉華、徐海英購房所在樓的房型一致,每層有四套房屋,每套房屋的格局(一主卧、一次卧、一客廳、一餐廳、一廚一衞)一致,四套商品房內部各房間的方位兩兩相對,該棟樓所有房屋使用相同的房型圖宣傳冊、合同附件中所畫圖形均一致。


張儉華、徐海英起訴請求,判令解除雙方簽訂的商品房買賣合同,被告返還購房款63萬元並支付利息,賠償原告因處理退房糾紛造成的誤工費、交通費等損失4606元等。


裁判理由:

啟東市人民法院一審認為,合同一方當事人因違約行為致使不能實現合同目的的,另一方當事人可以解除合同。合同目的不是具體的物或行為,而是合同標的物、合同行為背後所隱含的合同當事人的目標。對於整個合同而言,合同目的處於總綱的地位,合同的其他條款均是為實現該目的而設定的雙方權利義務,一方當事人在確定無法實現合同目的的情況下,可以主張行使撤銷權。


本案中,張儉華、徐海英主張取生置業實際交付的房屋佈局方位與合同及房型圖不一致,構成根本違約,導致其合同目的不能實現,據此要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》,一審法院認為張儉華、徐海英的理由不能成立。


就一般大眾而言,購買商品房的目的分為居住、投資、孩子就學等,張儉華、徐海英對案涉房屋的質量、面積、小區配套設施等均未提出異議,顯然,取生置業實際交付的房屋並不影響投資、就學等合同目的。


對於日常居住,房間佈局是否合理、朝陽房間的數量、光照時間等影響居住質量的因素為購房人首要考慮之問題,現本案取生置業實際向張儉華、徐海英交付房屋的格局、朝陽房間數量、陽台進深等與房型圖、合同附件圖一致,僅存在方向的反差,並不影響張儉華、徐海英的居住目的,且住宅樓每層兩側的房屋佈局呈軸對稱方向亦為一般常規,張儉華、徐海英據此主張取生置業構成根本違約,缺乏事實與法律基礎。


故一審法院認為雙方仍應秉承誠實信用之原則履行雙方於2014年2月7日簽訂的《商品房買賣合同》。現取生置業表示同意補償張儉華、徐海英人民幣10000元,於法不悖,予以支持。


一審法院判決如下:取生置業補償張儉華、徐海英人民幣10000元;駁回張儉華、徐海英的訴訟請求。


宣判後,張儉華、徐海英不服一審判決,提起上訴。


南通市中級法院二審認為,根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項規定,當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的,當事人可以解除合同。該條賦予合同目的不能實現時非違約方的法定解除權,案涉房屋內部佈局左右相反導致張儉華、徐海英合同目的不能實現,其有權解除購房合同


首先,合同目的包括客觀目的和主觀目的。客觀目的即典型交易目的,當事人購房的客觀目的在於取得房屋所有權並用於居住、孩子入學、投資等,影響合同客觀目的實現的因素有房屋位置、面積、樓層、採光、質量、小區配套設施等,客觀目的可通過社會大眾的普通認知標準予以判斷。主觀目的為某些特定情況下當事人的動機和本意。


一般而言,《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項中的合同目的不包括主觀目的,但當事人將特定的主觀目的作為合同的條件或成交的基礎,則該特定的主觀目的客觀化,屬於《中華人民共和國合同法》第九十四條的規制範圍。


其二,本案中,雙方當事人對於房屋的內部左右佈局約定明確。從現有證據來看,無論是取生置業的宣傳圖片還是購房合同附件中的房屋平面圖,均明確了房屋進門後的左右佈局。取生置業在購房合同附件中的房屋平面圖加蓋合同專用章,該附件並未提醒購房者,實際交付房屋的內部左右佈局可能與平面圖相反。


取生置業辯稱其工作人員在銷售房屋時曾明確告知,但並未提供證據予以證明,應承擔舉證不能的不利後果。且張儉華、徐海英所購房屋為期房,在購房時參觀的樣板房也與實際交付的房屋不一致,無法據此推斷張儉華、徐海英明知所購房屋的內部左右佈局與合同約定相反。


其三,張儉華、徐海英對於房屋內部左右佈局明確約定並作為特定的合同目的,並不違反法律、行政法規的禁止性規定,亦未侵害第三人權益,屬於當事人意思自治的範疇,法律尊重和保護個體通過自身價值判斷自由選擇合適房屋的合法權利。


房屋並非普通商品,購房者對所購房屋的謹慎選擇符合生活常理。由於取生置業並未交付符合合同約定佈局的房屋且無法調換,致使張儉華、徐海英購買符合購房合同附件中約定佈局房屋的合同目的落空,張儉華、徐海英要求解除合同於法有據,法院予以確認。


張儉華、徐海英於2015年7月16日向取生置業發出律師函,告知取生置業構成根本違約,要求其拿出解決方案,但未明確解除合同,故法院確認案涉購房合同的解除時間為一審期間起訴狀副本送達取生置業之日即2015年8月1日。


根據《中華人民共和國合同法》第九十七條的規定,合同解除後,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施、並有權要求賠償損失。由於張儉華、徐海英並未實際取得案涉房屋,取生置業應返還購房款63萬元,同時,張儉華、徐海英放棄對違約金部分的主張,系對自身權利的自由處分,法院照準。


二審法院判決:撤銷一審判決;確認張儉華、徐海英與啟東市取生置業有限公司2014年2月7日簽訂的《商品房買賣合同》於2015年8月1日解除;啟東市取生置業有限公司返還張儉華、徐海英購房款63萬元。




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