真不忍心告訴你,深圳還有這麼多3萬多的二手房

呆呆咖啡館呆呆2017-07-26 22:39:45


這麼多的日出時分,

我獨愛着灣的那個時刻

每次看到,

都會更熱愛生活一分。

文丨呆呆   圖丨呆呆

這個文章幾天前就該出來的,但是你知道,對於一個近期被頭痛和頸椎痛折磨的拖延症患者,這種偷懶的機會肯定不會放過。


上半年深圳的地產成交數據,中原和鏈家都出來了,之前呆呆根據中原的數據寫了一篇豪宅分析文章,但是最後沒發,因為有個數據沒拿到糾結了着就放棄了。


鏈家這本上半年的地產大數據,呆呆很認真的翻了兩遍,結論是,你們花那麼多錢去進今天宣佈要被封的小密圈,花更多的錢去聽專家的課,為啥不買一本自己研究呢?呆呆不是託,只是覺得,看數據是很有意思的事情,聰明的人一定會看到比呆呆更多的內容。呆呆只是從裏面找了一些好玩的數據出來, 和大家探討。

1

95後買的房子單價最貴

有一個悲傷的事實和一個高興的事實,高興的是,2017年上半年深圳二手住宅成交數據顯示,80後已經完全成為了深圳購房主力人羣,幾乎佔了深圳二手成交的一半;但是買房時候平均買得最貴的人羣,卻是95後,圖表顯示95後買二手房,成交單價平均為70310元/平方米,遠高於其他年齡段的購房均價。


剛剛完成成年禮不久的深二代們不僅是房票,還是一張很貴重的房票。因為很多人借房票不敢用在豪宅上,好不容易等孩子成年,就迫不及待的把兩三千萬的房子寫到孩子名下。一位朋友近期就在訴説為孩子買了2000多萬的房子,貸款只能申請到1000萬,正鬱悶中;而呆呆認識的另一位朋友,兒子大學今年才畢業,去年已經給他買了一套蛇口的大户型豪宅,也是千萬以上級別的房產。


感覺相對80後,未來95後們的焦慮確實沒那麼誇張,特別是在深圳長大的95後,買房壓力會小很多,至於深圳未來的00後們,大概是真的可以按照自己的意願來生活了,因為他們不太會缺房子,也不會體會到現在全民買房的這種瘋狂。


悲傷的故事是,70後基本要告別買房的歷史舞台了,房票已經用完,苦苦支撐的人還在用離婚大法。那天去參加一個活動,主持人説是單身,下面的很多人説,我們也是單身,而這些人並非真正意義的單身,只是為了買房導致的單身。


回到95後,他們買的都是深圳最貴的房子,只能很肯定的説,這是個假象, 別被騙了。

2

投資需求明顯減少是偽命題

不僅僅鏈家,在中原上半年的二手成交報告裏,一樣可以看到一句話:上半年大幅降低。


可是看數據,投資比例依舊不低嘛,鏈家23.6%的比例僅僅低於2015年和2016年。2016年達到了史上最高比例,投資比例佔到29%,也就是説,10個二手房的買家裏面3個都是用來投資的。


這個數據怎麼看呢?鏈家的數據裏面顯示的是2017年上半年是23.5%。如果呆呆沒記錯,中原的報告裏,投資比例是25.6%,按照兩家成交的特點,以往中原客户偏高端一點,也許可以判斷高端物業投資比例更高。而兩者組合來看,投資比一定是超過23.6%的。


這個數字到底是低還是高呢?我們縱向對比來看,2010年投資比例才9.2%,那是全民投資概念還沒甦醒的時代,目前的投資比例,和2013年、2014年的投資比例接近。呆呆認為,如果不是限購限貸,這個比例很容易升高。


橫向來看,投資比例最高的羅湖,也是改善比例最低的一個區域。可見,户型小、總價低的羅湖真的是被投資客佔領的一個區域,改善居家已經不適合了。意外的是,改善比例第二高的區域是龍華,想起今天羣裏討論時候説的一句話,年輕人都喜歡嶄新的龍華。大概,年輕人對於配套、交通這些的要求沒那麼高吧,過去的事實是,很多人會住幾年再回到市區。

3

你有多少錢就根據表格去選區域

這張圖是告訴你,哪些區域還有大量便宜的二手房。從圖中可以看出來,深圳二手房,全市還有21%的比例低於4萬元/平方米。


都在説深圳高房價,其實相對北京和上海,深圳還是更加人性化的,商品房目前供應的,高、中、低的價位都有,置業並沒有那麼難。難的是,你要説服自己願意買“鳳姐”而不是“冰冰”。

如果你説單價4萬元/平方米雖然不高,但是總價200萬以內你總可以接受了吧,上面的表格,很清楚的告訴了你,哪些區域還有200萬總價的房子,鹽田和羅湖200萬總價的房子比例居然佔據了3成,年輕人,你們確定你們買房的時候有好好研究過深圳各個區域的房價嗎?


配套完勝郊區的羅湖和鹽田,大量你可以上車的盤沒人買。抱怨深圳房價高的時候,也想下自己要求是否過高。


如果你還覺得不夠清楚,後面會有一些具體樓盤給你們參考。

4

房價高了,想買房的人卻更年輕了

房價明明越來越高,想買房的年齡卻被拉低了,這是全民買房的意識覺醒帶來的後果。畢業就開始焦慮買房的時代,是這個城市浮躁的一個最明顯特徵。年輕人想盡辦法去買房,傾盡家庭財力去買房。


買了房子就能賺錢,過幾年房價就會翻倍……。這是大多數人樸素的買房觀。


呆呆能説什麼呢?被市場血淋淋的教訓過,有些人錯失一年的時間就錯失了一輩子喜歡的房子。


誰都怕輸在買房這條線上。雖然最終的事實是,能夠買房的年齡最高峯值是35歲,也就是説,年輕人提早了四五年開始考慮房子的事情。


可是,房價真的永遠只漲不跌?時常用這句話來問問自己,或許會讓自己少置身於風險中。賺錢,不追求極端就好。

5

為什麼它們是全市最熱銷的樓盤

關於暢銷二手樓盤這個數據,呆呆和這本大數據的發起者,也就是鏈家房產研究院的院長討論過,她的觀點是:這些盤的特點就是單價便宜、總價低、大社區、容易上車。


單看前面幾個樓盤還確實是這樣的,例如桂芳園、振業巒山谷、桃源村、可園、龍珠花園。但是仔細看,有些又不是很宜居,例如國展苑、茂業城這種物業,每個月換手率都很高。


不過,看這個表格,也可以給大家參考下,那些看似很有名的樓盤,成交不一定很好,那些你看不起的樓盤,也許很容易出手。


這張圖的參考意義就在於,一,你可以看看哪些盤你可以買得起;二、如果你要投資,要選擇熱點樓盤。肖小平説過一句話:有的片區,有的樓盤有口碑卻沒票房;很多人以為它領漲領跑,事實上價格漲幅跑輸了大市;有的片區,有的樓盤,有票房沒口碑,很多人以為它無人追捧,它的價格漲幅跑贏了大市。


無論投資和自住,參考資料給了你,修行還是個人,去現場走走,多看看多問問,大概就知道如何下手了。

6

上半年73個片區,漲56個,跌17個

過去的上半年,媒體上各種聲音都有,漲的跌的,而真實的數據都在市場裏。過去的那段時間,你可能的確看到了不少筍盤出來,但是筍盤出來成交都很快,大部分的成交都還是市場價格。


不幸的是,看錶格推測,大部分人的成交價格可能還是有上漲的。畢竟二手房都是個人業主,大家都這麼任性的認為房價只會漲不會跌,還怎麼會降價賣給你呢,只有那些急需用錢的除外。


表格裏面顯示,鏈家調查的73個片區(截取了其中部分表格),只有17個區域出現了下跌,跌幅最大的是華強南,出現了2.5%的下跌。可是上漲漲幅最大的竹子林,上漲幅度是7.3%。


所以,筍盤是二手目前最好的購買品。


其餘的,呆呆認為,有條件的,不如多關注新盤。顏值控呆呆始終認為,在限價的條件下,新盤有更多值得期待的空間,特別是今年的豪宅。


“只要房價下跌我就買,事實上,當大家都這麼想的時候,房價是不會下跌多少的。”肖小平這句話真的是很犀利!呆呆就不多評價了。

7

年輕人開心點,數據顯示:房價在漲,租金還跌了

大家都忙於買房,租賃市場好像沒那麼火了,另外,開發商都在搶佔租賃市場,租房真的好像容易了。


鏈家的數據顯示,深圳租金從去年的68.3元/平方米已經下降到66.7元/平方米。既然房價沒跌還在上漲,那麼租金回報率自然也是跟着走低,目前僅僅為1.5%,連一向回報率高的羅湖如今也不到1.7%。呆呆想説,這對年輕人是好事,租房會更加容易點。

上面的表格顯示,6000元以下的物業租賃佔據9成,想買房投資的人,這個數字對你們很有參考意義,想要好租,租金的價格段很重要。


6000元是個分水嶺,是的,大部分的人,租金的負擔能力是有限的。

8

放下焦慮,從容看房

好了,呆呆努力把自己認為有價值的圖表翻拍出來給大家了。關於買房和買哪裏,如何買房,希望能給到一些幫助。


但是呆呆還是很認真的告訴大家,買房這種事情,數據只是參考,自己去看完才是正經事,至於是否下手,慢慢看也不着急就是。這段時間,市場接受的消息是,銀行貸款收緊利率基準或者上浮,政府要大力推進租售同權,近期漲價不太可能。市場釋放的明確信號是,房價一定要穩住才行,和深圳新房一樣的穩才是王道。數學高手深圳可以連續多月將房價波動控制在幾十塊差別,5萬多的新房均價,每月都會跌幾十元,這樣的精確,只能説技術很高,最後的結果是導致新房成交的參考意義少了很多,真正有參考意義的數據還是二手的。


最後再送一句肖小平在大數據上寫的話給大家:手上現金很多,卻沒有好的固定資產,就像在裸奔。這話不像呆呆的風格,但是也沒別的相送了,就此結尾。


(ps:明天呆呆要帶小朋友出去旅遊啦,短期不會更新,勿念。)

 

呆呆咖啡館

城市冰冷

樓市瘋狂

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