馬光遠:現在很多樓市政策有點賭氣,有些瞎胡鬧

呆呆咖啡館呆呆2017-07-08 02:38:23

(夏天的海邊 )

 孤獨是一匹衰老的獸

潛伏在我亂石磊磊的心裏

雷鳴剎那,他緩緩的挪動

費力走進我斟酌的酒杯。

                  ———楊牧《孤獨》

文丨呆呆   圖丨顏老師朋友圈

6月3日下午,位於深圳北站區域的綜合體匯德大廈舉辦了“智勝資產變局”主題講座,經濟學家馬光遠現場分析了當前經濟形勢和未來樓市走勢,並表示,現在要買房產,得具體情況具體分析;中國的樓市政策朝夕更改,不會長久;從過往歷史看,房價總是五年前很便宜,但是2022年會怎麼看2017年房價,不好説。


呆呆從馬光遠數萬字的觀點裏提煉了和房地產有關的10個觀點,關心近期房地產以及經濟形勢的都可以看看。

1

2017年買不買房,不同人答案不同

今年還能不能買房?不同的人我會給出不一樣的回答,如果一個三線城市的人問我要不要買房子,我的回答肯定是現在可以,因為價錢沒有那麼高,如果買着住,沒有一點問題;如果有人問在深圳要不要買房?我就要回答“看情況”;如果問在北京要不要買?我要根據你問的具體物業的情況、所在的區域、購買目的、資產狀況等等一起考慮再回答,針對不同的人可能回答都不一樣。


每個城市都有自己的特點,在深圳這樣的一線城市,有種物業是可以出手的,那就是那些在產業、生活配套、人口流動層面非常有希望的地方,例如有地鐵、高鐵接駁的樞紐物業,任何時候買都是沒有問題的。但是大家要記住,一定要順勢而為,一定要根據自己的情況來做決策。每個人在做重大決策,包括資產配置的時候是完全不一樣的,每個人對風險的承受力、容忍度、冒險精神也是不一樣的。

2

今年年底以後,樓市政策又會改變

中國的好城市太少,好城市裏面的好房子太少,核心地段永遠稀缺。比如説在北京,北京的好房子太少了,所以有人説北京的房價永遠不會跌,一定是胡説八道,因為有很多爛房子根本不值那麼多錢,再過十年之後這些房子會掉得很厲害。


民間有很多研究一個城市房地產的,我有時候特別佩服他們,他們對每個地段,每個樓盤,每個物業,一下子能説得清清楚楚。每一個地方是不一樣的,大家要把握一個基本原則,沒有説你在什麼時候不能買,你也永遠不會看到中國的房價全部下跌,我説過不會崩盤,至少在我們預見的這幾年時間裏崩盤的因素不具備。而且政策也不可持續,現在的很多樓市政策有點賭氣,有點瞎胡鬧。所以我們會看到今年年底以後,整個政策週期又會改變。因為中國房地產的政策從來沒有超過兩年的,兩年是最長命的政策,你還擔心真的十年不準賣嗎?根本不用擔心。這一次的調控下去會如何?不可能持續,這是常識。

3

從1989到2017,人民日報一直在説房價高

我研究中國房地產這麼多年,有四個基本問題到現在也沒有搞清楚。第一,中國究竟有多少房子?深圳有多少房子?北京有多少房子?過去多年一直是一筆糊塗帳;第二,是中國真的缺地嗎?這個爭議很大。


第三,中國房價究竟高不高?很多人嘲笑和轉發的《人民日報》的1989年的那個報道,説的是:房價猛漲,百姓望樓興歎。當時上海2300元,北京1900元,北京的房價到了1900,《人民日報》受不了了,要求調控,當時《人民日報》還算了一筆帳,一個大學生按照當時的房價,畢業之後不吃不喝需要一百年才能買得起一套房。現在北京的房價到了多少呢,均價6萬多元,四環以內的房價幾乎沒有低於10萬元的,基本上都是千萬以上,大學生100年以上也買不起了。


從這裏可以看出,房價其實是一個歷史時空的概念,在不同的情況下看房價,房價都是高的,這説明什麼?説明中國的房價就沒有便宜過。但是當你回過頭去看,以前的房價都很便宜。那麼我的第四個問題是:5年以後,你會不會認為2017年的房價很便宜?


可能有兩個結果:第一,當然很便宜。過五年之後發現2017年的房價沒有那麼貴;第二個,很有可能一次大的調整。這兩個概率都有,但是最關鍵的是我們怎麼做?我們把這個房地產的大週期,生態能不能做健康?如果做健康了,就不會出大問題,做不健康的話,很有可能出問題。當價格往下掉20%的時候,大家都認為還會掉。當價格往上漲的時候,都認為還會漲很多年,所以價格很複雜。

4

一旦政府喪心病狂的救市,你一定要喪心病狂的買房

中國房價上漲,推動的因素很多,回顧過去三波房價的暴漲年份,2009年、2013年、2016年,這三次暴漲的因素很多,但有一個共同因素,都跟政策有關係。政策變化是影響房價變動最重要的因素。比如2016年房價為什麼上漲?第一個當然是政策,全國性的去庫存的政策,把預期完全推起來了;第二個是資產荒,沒有投資標的;第三個是貨幣政策的配合;第四是土地飢餓營銷。這四個政策共同推動了2016年房價暴漲。


買房的人一定要重視政策,重視政策的週期。過去房價變動的時候,政策鬆動的時候,有人説政府讓買房子堅決不能買,這個話是錯的,從過去看,政府每一次鼓勵大家買房子的時候都是房價最低的時候,這個話一定要聽。因為政府有辦法把你打起來。一旦政府喪心病狂的救市,你一定要同樣喪心病狂的出手買房。

           (論壇現場)

5

2017年樓市肯定得降温,

沒概念支撐的熱點城市一定會調整

這次調控以後怎麼看待政策的走勢?第一是看基本邏輯,房地產的邏輯已經在改變,2017年整個房地產走勢靠這些邏輯的影響,在這個邏輯的大的改變下,房地產會怎麼走?第一個肯定會降温,這是根本不要推斷的。第二點,政府從來不會打壓房地產。很多人認為是打壓,其實從來不會打壓,因為他永遠離不開房地產,房地產就是他的命根子,他不會把自己的命根子宰掉,一定要記住;第三個,熱點城市沒有概念支撐的一定會調整;第四個,未來長期特大型的城市和城市羣沒有任何問題。

6

房地產會降温但是不會崩盤


我認為中國房地產有六大週期,過去六大週期支撐,現在這六大週期發生了變化,有三個週期結束,三個週期沒有結束。所以我每次聽到有人説中國房地產會崩盤的時候就很奇怪,因為支撐中國房地產往上的力量仍然很強,經濟高增長結束,國際資本高流入結束,但是還有三個力量仍然在推着往前走。所以房地產的熱度要降,但是肯定不會崩盤。


從大的週期來講,中國房地產往上走的週期仍然會持續,但是城市的分化會比其他地方要更加嚴重。

7

不要投資三四線城市

中國的好城市就是4+10,中國能夠談得上你喜歡的城市,高品質的,各層面上讓大家非常滿意的城市不超過10個,我對中國未來城市的分類就是這四個分類:第一類是五個全球城市,北、上、廣、深、杭州;第二類是國際城市;第三類是中心城市,第四類是區域大城市。中國房地產只要不出問題,這些城市的投資,我覺得不用太擔心。當然不要追高點,不要跟趨勢背離而行,都沒有太大的問題。今年三、四線城市瘋漲我很擔心,因為我認為那些城市本身沒有投資價值,這些城市目前相對比較便宜,你買來住是可以的,但是買來投資,沒有價值。這個觀點到今天為止一直沒有改變。

8

房產税短期內不會出台

關於房產税,再一次強調,我不認為短期內能夠出台,概率非常非常低。我講房地產價格的時候從來沒有講過房產税,因為我不認為它是一個考慮因素。


我的基本判斷大家要記住,房地產的支柱地位不會改變。美國城鎮化完成多少年了,美國的房地產仍然是支柱產業,而且不是第一就是第二,這是很可怕的。因為它是一個人口不斷增加的國家,一個城鎮化人口不斷增加的國家,城市房地產的價值一直存在。

9

好城市的核心資產永遠不可或缺

剛説到,在美國也看到在整個經濟大格局中,房地產的地位到現在為止沒有改變。儘管過一個週期會調整,過一個週期泡沫要崩一次,但是整體仍然是向上的。所以在這個大的格局下,大家一方面要看短期,另一方面要看長期稀缺價值。


在中國,好的城市非常稀缺,好的城市的好的樓盤也非常稀缺,核心地段的優質資產,我認為在我們的資產配置裏面永遠都是不可或缺的。

10

目前財富機遇多關注大戰略格局

中國是一個大的經濟體,它非常複雜,它也處在巨大的變局的過程中。中國經濟是全球經濟最重要的領頭羊,他出問題,全球經濟不會太好。在目前去槓桿、貨幣收縮以及人民幣貶值等背景下,未來的十年,全球經濟可能要隨着中國經濟的這種痛苦的轉型陷入低迷。這意味着要找優質資產非常難。


但是你們千萬不要看空中國經濟,為什麼?我們到所有地方去,全球真正對財富最熱衷的人就是中國人,上班的時候討論怎麼賺錢,下班又討論投資什麼,晚上做夢夢見在發財,所有的精力都在怎麼樣賺錢、怎麼樣搞經濟上。你去看看歐洲,大家都在度假,美國的很多人度假,大家對賺錢沒有那麼渴望,只有中國人每天24小時都在想着賺錢。比如説搞講座,週末如果在美國搞講座一定沒人聽,只有深圳才有人聽。


目前中國經濟戰略,過去30多年都是不清晰的,摸着石頭過河,到今天為止非常清晰了。怎麼玩?下一步玩什麼?都清清楚楚。


在這些大的戰略格局下,我們尋找新的財富機遇就可以了。在大的戰略裏面,最值得稱道的“一帶一路”戰略,還有目前圍繞城市羣打造的三大戰略,包括雄安新區戰略,當然這個戰略本身有特殊的地位,有特殊的情況,現在做評價可能為時尚早。但是粵港澳大灣區是可以講的,現在很多人講灣區經濟,我覺得粵港澳大灣區本身的戰略地位遠遠超越了灣區經濟,我們再玩十年,一定會成為全球最大的灣區。但是這個戰略的延伸,這個戰略承載的地位,包括對中國經濟的改變不是簡單的灣區經濟能夠涵蓋的。還有長三角,很這三大城市羣的戰略是未來中國經濟升級的關鍵所在,也是中國城市化的關鍵所在。中國未來的城鎮化一定是圍繞這些大的城市羣來消化大量的產業和人口,不可能回到小城市去。

 

匯德大廈推出商務智能公寓

    4月27日開盤的匯德大廈,位於深圳北站CBD區域內,主推33-65㎡的小户型商務智能公寓,該項目由深圳地鐵與中國中鐵聯手打造集全智能公寓、五星級酒店、258米龍華在建最高天際寫字樓、高鐵地鐵主題商業於一體將成為深圳北站商務區內的地標。


(匯德大廈效果圖)

 

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