刀口舔血的炒房者:我是怎麼在9個月把房價炒高兩三倍的

二十一世紀商業評論2017-04-09 19:29:56

如果不是這幾天的採訪親耳所聞、親眼所見,我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業模式。


下個月,我的採訪對象就要離開了,尋找下一個獵物。在他的“團隊”進駐福建漳州的9個月裏,這裏的房價高歌猛進,他帶來的2000萬現金,也只花出去了1000多萬,現在卡里一共躺了接近5000萬現金。炒房要的是夠準夠快夠狠,無異於刀口舔血,狠賺一把就要離場,尋找下一城。很難想象,作為樓市炒家中的新兵,魏廣華的撈金速度竟如此之快。


下面,是中國證券報記者再現的三個城市的炒樓故事在一輪輪的房價上漲中,有的人暴富了,更多人的未來被房子裹挾,艱難前行。(記者手記)


作者:戴小河  來源:中國證券報·中證網


漳州“坐莊”風雲


漳州地處閩南金三角,東臨台灣,南接潮汕,距廈門島僅40分鐘車程。這裏月月瓜果應市,四季和風拂面,是休養生息的安逸之所。香飄萬里的水仙花,也將漳州的名氣播撒到全國各地,而最近半年來,其“如雷貫耳”的方式,卻是漲幅位列全國前列的房價。


“9個月時間,均價漲2倍,個別樓盤超過3倍。”在這閩南人極為重視的清明節,泉州人魏廣華缺卻“捨不得”回家祭拜先人,他“竊”以為自己為漳州房價的巨幅飆升“做了不可推卸的貢獻”。


來到漳州前,魏廣華是一家鞋廠老闆,因近些年“實體難做”,加之2016年初廈門房價節節攀升,他的幾個業餘炒房的兄弟都收穫頗豐,魏廣華經過縝密考察後,決定加入這支隊伍。於是,每人拿出2000萬資金,湊了接近2億元,殺到廈門島的後花園——僑鄉漳州。


“聯手坐莊”這種在股市裏操縱市場的方法,也被他們嫻熟地“嫁接”到房產領域。雖然魏廣華只是個新兵,但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產市場撈金。


“我以前做實體經濟,成日操心操肺勞神苦思,反而吃力不討好,但是房地產不同,只要你將局部的東西理解透徹,資金流不要出問題,你就躺在家裏賺錢了,這種四五線城市,前期政府不僅不會干預,反而非常歡迎房價上漲。”剛開闢新領域不到一年的魏廣華,講起“祕籍”已經頭頭是道。


2016年6月,魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準備“大幹一場”時,市區房價均價每平米約為6000—8000元,短短9個月過去,新樓盤開盤價鮮有低於每平米1.5萬元的,個別湖景、江景、學區房,甚至在2.5—2.8萬元之間。


回想起這9個月的光景,魏廣華自稱“如入無人之境”。“2016年中,廈門島內的均價已經突破4萬元,與其比鄰的漳州才六千多塊錢,當時我已聽聞漳州市區有兩片舊城拆遷,以及6個自然村要徵遷。這些拆遷户大約1.5萬户,平均每户至少握着百來萬拆遷補償款,此刻拉昇房價,不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需,配合一點學區房和廈漳同城化的概念,是個很適合講故事的地方。”


到漳州安營紮寨後,魏廣華他們早已事先踩好點了,首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房——冠城國際,彼時該小區均價約為1萬元。這是個典型的“學區房”二手盤,小區內“流通盤”不到50套,介於60—80平米之間,只需不到1000萬的資金,便可一把吃下“流通盤”,這就相當於控制住了該盤近乎全部的流通市場。


這一“套路”屢試不爽,魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮製,陸陸續續在市區掃掉接近500套小兩居,總共花出去不到1億元。這在當時,幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進駐時,剛過去三個月,而漳州的房價已被在他們的刺激下,每平米漲了近2000塊錢。


“十個人要一口氣買下這些房子不是易事,難免樹大招風。上數量級的投資,得從老家親朋好友那裏借來身份證。但親朋好友畢竟有限,於是,他們就通過中介公司找農民工買身份證,之後再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客户,對收入證明也不會認真核查。這樣做不僅悄無聲息,還能拿到貸款優惠。”魏廣華説起如此“簡單又暴利的賺錢方式,感覺有點上癮”。


吃下市區三分之一的流通盤,僅是魏廣華的第一步驟。接下來,他們找到在當地有一定規模和壟斷地位的房產中介機構合作,開始一天一天地刷新手中房產的掛牌價格。“只要我們手上的房源一起抬價,再散佈房價即將大漲的消息,在售的房東也會跟風抬價,甚至撤單觀望,這樣市面上的流通盤就不會擴大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價,也可以直接刷新掛牌價。”


魏廣華表示,聯合中介機構後,就開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑,為“廈漳同城化”、學區房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初,“廈門地鐵將修到漳州市區”的消息已傳遍漳州的大街小巷,“同城化”的概念也已經深入人心,成為市民們茶餘飯後的談資,也成為房價瘋漲的催化劑。


加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需,以及泉州、廈門等省內土豪紛紛趕赴漳州掃樓,這個偏居福建東南一隅的四線農業城市,在市區人均收入約3000塊錢的情況下,市區房價卻以近乎“一天一價”的態勢,從六七千元起步,向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發。


2017年4月初,魏廣華在漳州賓館見到中國證券報記者時,滿面春風得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中,他説這輩子從未想過有如此輕鬆的賺錢方式,他們手上近500套房已基本都轉手,當時投出去的1.2億元,淨賺約2億元,已經開始尋找下一個城市。


“這不到一年的房價漲勢,我看在眼裏,感到心酸和氣憤。在這種風氣的感染下,將來沒人願意腳踏實地做實業。掠奪的是幾代人的民脂民膏,透支的是一個青年家庭一生的財務支出。一個炒房團就能輕鬆捲走2億元,5個團就是10億元,這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來後,拱手送給他們的。”漳州當地一位官員告訴中國證券報記者。



基金經理“結夥”赴貴陽


接通胡英傑的電話時,他的語氣輕快嘹亮,顯得朝氣蓬勃,每一口都是春天的味道與希望。因為,他三個月來的調研總算塵埃落定,下一個目標就是貴陽。


胡英傑,炒家,2015年“股災”之前,他是一名有十年從業經驗的基金經理。自股災“敗光”之後,他的主營業務從炒股變更為炒樓。在深圳挖得“災後重建”的第一桶金之後,他開始尋覓下一個獵物。


“相對於琢磨不透的股市,樓市風險更小,利潤更高,更易於把握。”胡英傑似乎已經打通股市和樓市的任督二脈,“最核心的是運用槓桿原理,以小博大,藉助銀行貸款把投資放大。股市的槓桿太低,買多少股票,你就要投多少錢,貴陽的樣子,我現在投個30萬塊錢,可能就可以把一個100萬的房產買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了,這個時候的收益率一下就放大4倍。”


胡英傑不是一個人在戰鬥,和他一起“不務正業”的小夥伴還有五個,每個人身上都有三五千萬現金。但是,他們對銀行貸款一直情有獨鍾。即使手上有足夠的資金,也不會一次性付清。首付款比例越低,槓桿效應就越大,自有資金的回報率就越高。


炒樓和炒股差不多,找準有題材、有概念的樓盤,聯合坐莊吃下市面上的流通盤,而且要吃小户型,這樣成本低,收益率高。”胡英傑是2015年10月份正式“下海”的,他慶幸自己走入了“一片新天地”。


Wind統計數據顯示,從2015年6月15日開始,之後的181個交易日,A股市場共發生了17次千股跌停,佔比接近10%。也就是説,幾乎每10個交易日股民就要經歷一次“股災”。


正當股民們對着A股走勢長吁短歎,哀其不幸怒其不爭時,樓市已連創新高。“在此做一個簡單的假設,如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子,該房產現在市值約900萬元,收益高達690萬元。如果此人在1月4日時將用於購房的首付90萬元投資於股市,到如今能保本已算萬幸。”胡英傑表示。


那麼, 胡英傑這回為什麼會盯上貴陽呢?


“這些年我一直在關注貴陽花果園小區,該小區被譽為中國第一神盤,是亞洲最大樓盤,佔地1830萬平方米,計劃入住人口50萬人。從今年1月初開始,胡英傑在花果園租下一套房,白天他有時到市內各個中介門面串門,有時在家做功課,對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距,並試圖尋找原因。但是,晚上9點過後,胡英傑和他的夥伴們都要雷打不動地做一件事:一棟棟樓排查入住率。他們所採取的方式也簡單,在樓底下挨家挨户數電燈,並認真做好筆記。


經過三個月的調研,胡英傑基本摸透了,花果園的入住率已經達到80%。這個“神盤”的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標。“你知道嗎,貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。”胡英傑説,按照他過去兩年在深圳積累的經驗,兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最兇。而從縱向時間上來看,貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤,從橫向與其他省會城市的房價對比來看,貴陽與他們還差一截。


“4月中下旬住建部要公佈全國70個主要城市的一季度房價走勢,貴陽肯定又墊底,這塊窪地一定會吸引遊資進來。貴陽市內交通比較擁堵,也是國內比較有名的賭城,地鐵房概念肯定能火。下一步,我們的計劃是在地鐵交匯處,選擇流通盤較小的小區,一把吃掉所有的小户型,這樣成本低,容易轉手,也容易抬起價格。”胡英傑説。



G縣的賣地“生意”


G縣地處“襟三江而帶五湖,控蠻荊而引甌越”的江西東部,縣城面積不過10平方公里,人均月收入2000塊錢上下,屬於靠山吃山的內陸小縣城。當地青壯年多在閩粵兩地務工,只有春節時,各地車牌會“雲集”縣城,之後又冷冷清清。


2011年,江蘇“土豪”來到此地經營設廠,縣城一條街道可以從頭望到尾,晚上9點過後就一片漆黑。這一年,縣財政收入5億元。徐波屬於當地招商引資“圈”過來的大款,到此後不久,G縣領導與其漸漸熟絡起來。2011年下半年的一天,縣領導找到徐波,跟他商議“幹出一番事業”。


“縣領導跟我説,我們這裏的住宅用地每畝大約70萬元,你回江蘇幫忙找幾位開發商過來,下一宗土地招拍掛的時候,必須幫我舉牌到250萬元以上,超出150萬元的部分,縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發後,縣裏會配合你們把房價炒上去。”一世經商的徐波當機立斷,這是一個“雙贏”的項目,他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。


徐波回憶説,“那塊地拍賣那天,起拍價是70萬元,從早上8點開始,我們6個人坐在最後排。江西本地開發商每次兩千、三千地加價,一路拍到10點鐘,我們都快睡着了,才剛剛報到95萬元。眼看着離目標價還很遠,我們第一次舉牌,報出150萬的價碼,當時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時後,價格還在160萬元附近徘徊。眼看着快11點了,我們加快進度,第二次舉牌報價230萬元,就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。”


這塊地後來被規劃成G縣第一個人車分離地高端住宅項目,2014年開盤價是5500塊錢,在當地是“登峯造極”的高價。徐波解釋了其中的奧祕:開盤之前,就有浙江遊資團隊找上門來,答應可以一次性買下三分之一房產,前提是給予內部優惠,每平米降到4200塊錢,但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。


“這是個雙贏的交易,開發一個項目所需的資金極其龐大,近些年樓市調控日趨升温,房地產項目融資愈發困難,嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資,全靠開發商自己解決資金難題,所以財務成本相當沉重,項目開發完成後,如果銷售過慢導致資金回籠不了,資金鍊斷裂,就會形成財務危機,更嚴重就是破產。”


徐波告訴中國證券報記者,這時候有遊資炒房團找上門,就當是薄利多銷,解決燃眉之急,先把各種借貸還上,剩下的就可以和當地中介及遊資配合,捂盤惜售,統一提價,一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當地知名小學的工作,設個分校,那就是暴利的“學區房”項目。


在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價後,G縣又如法炮製出了兩個“地王”。這三塊地拍出去後,G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元,其中土地出讓金大概佔到4億元。


“2016年我們的財政收入是13億元,其中預算內收入約6億元,其餘的大部分是土地出讓金。”G縣財政局負責人4月1日告訴中國證券報記者,由於實體經濟不景氣,當地的工業園基本處於停業狀態,鮮有企業開機生產,財政收支壓力很大,土地出讓也是不得已。


土地財政不僅解了G縣的財政壓力,也帶富了縣城周圍的居民,依靠土地徵遷補償款,他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城,現在夜幕降臨後一派燈紅酒綠的景象,KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿,當地多位企業老闆告訴中國證券報記者,“如今新開的酒店,房間基本都配了一台麻將桌,這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多,看了實在痛心。”(應採訪對象要求,魏廣華、胡英傑、徐波系化名)


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